Glaubt man den Verkäufern von Immobilien,
führt am Erwerb von Immobilien als Sachwert kein Weg vorbei. Es ist dabei
insbesondere die Euro-Verdrossenheit oder gar die Angst vor der Abwertung des
Euro, die viele Menschen zum Immobilienkauf motivieren. Hinzu kommen niedrige
Kreditzinsen, die einen Kauf erleichtern. Auch derzeit wieder steigende
Einkommen und positive Zukunftsaussichten für den Wirtschaftsstandort
Deutschland sind förderlich. Investoren erwarten dabei, dass Immobilienerwerb
einen besonders nachhaltigen Schutz vor Vermögensverlust darstellt. Der Kauf
soll dabei vor Inflation schützen. Selbst umgekehrt wird ein Schuh daraus: Wer
heute ein Darlehen aufnimmt, zahlt dieses – über die Jahre betrachtet – mit
schlechterem Geld von Morgen zurück. Die Inflation hilft also faktisch mit, das
Darlehen abzutragen, da das Geld, mit dem dies geschieht, ja weniger wert wird.
So betrachtet wird die Immobilie zu „Betongold“, soll gerade in Krisenzeiten
einen Werterhalt garantieren. Dies auch vor dem Hintergrund, als Wohnen ein
„Elementarbedürfnis“ ist. In Ländern wie Deutschland ist ein Leben auf der
Straße ja nur begrenzt möglich.
Aber geht diese Rechnung immer auf?
„Zunächst einmal ist es richtig, dass eine Immobilie ein grundsätzlich nur
schwer zerstörbares Gut darstellt und damit natürlich einen Substanzwert hat.
Zudem ist Grund und Boden ja nicht beliebig vermehrbar, schon gar nicht an
gefragten Standorten. Gerade in den Zeiten nach der Wiedervereinigung mussten
jedoch einige Käufer erleben, wie schnell man auch mit Immobilien Schiffbruch
erleiden kann“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Diese Investoren
kauften Wohnungen, deren Qualität nur auf dem Papier erkennbar war und an
Standorten, an denen sie inzwischen kaum mehr vermietbar sind. An dieser Stelle
zeigt sich, dass eine nur schwer vermietbare Immobilie dem Besitzer insoweit
Schaden zuführen kann, als deren Verkehrswert sinkt. „Ist die Investition dabei
vergleichsweise hoch fremdfinanziert, kann es zur Schräglage des gesamten
Projektes kommen. Für den Investor birgt dies das Risiko des Kapitalverlustes,
obgleich die Immobilie an sich immer noch einen Wert darstellt“, so Thoma
Filor.
Schauen wir uns den letzten Punkt an:
Immer wieder wird argumentiert, die Rendite von Immobilien – zumindest bei
vernünftigen Projekten – läge über der Inflationsarte. Folglich sei der Erwerb
einer Immobilie ein Gewinn – zumindest im Hinblick auf den Werterhalt. Diese
Argumentation sollte man in zwei Richtungen aufdröseln: Zum einen sollten die
Mieteinnahmen und möglichen Werbungskosten die Finanzierungskosten „schlagen“.
Das ist bei Kapitalanlagen oftmals eine Frage des Eigenkapitaleinsatzes. Zum
anderen sollten die erzielbaren Mieteinnahmen
- beispielsweise durch Indexierung – und die Wertentwicklung der
Immobilie selbst ebenfalls die Inflationsrate übersteigen. In einem derartigen
Fall ist ein Immobilienerwerb in der Tat ein gutes Mittel, möglichen
inflationären Tendenzen zu entgehen und zugleich eine gute Alternative zu
Geldwerten. Diese Punkte berücksichtigend versucht Immobilienexperte Thomas
Filor vom Emissionshaus Filor, Magdeburg für seine Investoren maßgeschneiderte
Lösungen zu finden. Vom Verkauf unter Druck distanziert er sich deutlich.
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