Denkmalschutz-Behörde um Rat bitten

Entscheiden Sie sich für eine denkmalgeschützte Immobilie, sollten Sie auf jeden Fall mit der zuständigen Denkmalschutz-Behörde in Kontakt treten. Möchten Sie die Immobilie nach Ihren Wünschen sanieren, gilt es, einiges zu beachten. „Sämtliche Sanierungsarbeiten müssen zunächst genehmigt werden. Dabei geht es nicht nur um die Umsetzung, sondern auch um die Materialien, die dabei verwendet werden. Die Immobilie soll nämlich unter gar keinen Umständen zu Schaden kommen. Währenddessen bietet die denkmalgeschützte Immobilie enorme Steuervorteile für Kapitalanleger“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. 

Schadensersatzforderung des Vermieters auch nach Jahren effektiv

„Das hätte der Beklagte sicher nicht erwartet“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So hat der BGH in Karlsruhe nun entschieden, dass ein Beklagter auch noch nach Jahren zu Schadenersatz verpflichtet werden kann und selbst dann, wenn keine Fristsetzung durch den Vermieter erfolgte. Im verhandelten Fall ging es um ein Mietverhältnis, das vor sieben Jahren bestand. Der Vermieter hatte wegen der Verletzung von Sorgfaltspflichten (Beschädigungen) gekündigt und Schadenersatz gefordert –  allerdings ohne eine Frist zu setzen. Der Beklagte hatte sich durch zwei Instanzen gekämpft und war schließlich vor den BGH gegangen. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. „Auch wenn es in dem Verfahren nur um rund 5000 Euro ging, dürfte die Entscheidung wegweisend sein“, so Filor. 

Thomas Filor: Ob Baukindergeld Immobilien teurer macht

Immobilienexperten befürchten, dass Baukindergeld nicht nur seinen Zweck nicht erfüllt, sondern sogar Gegenteiliges bewirkt: Immobilien werden teurer. Thomas Filor klärt auf

Magdeburg, 15.04.2019. „Der Bund feiert das im vergangenen Jahr eingeführte Baukindergeld, seitens der Immobilienbranche hagelt es allerdings Kritik. So befürchtet man, dass Baukindergeld sogar ein Preistreiber für Immobilien sein könnte“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Dabei geht es konkret um die Annahme, dass Baukindergeld auf Bau- und Kaufpreise addiert wird, weil Firmen sich dessen bewusst sind, dass Kunden mehr Geld zur Verfügung haben“, erklärt Filor weiter. 

Zur Orientierung, wie populär das Baukindergeld ist: Wie unterdessen die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) belegt, gingen seit November 2018 insgesamt 2.491 Anträge aus Sachsen-Anhalt ein. Dies entspricht rund 1,13 Anträge pro 1.000 Einwohner. Im bundesweiten Vergleich liegt Sachsen-Anhalt also im Mittelfeld, auf Platz sieben. Bundesweit wurden seit November 82.800 Anträge gestellt, am meisten in Nordrhein-Westfalen, welches eine hohe Einwohnerzahl aufweist. „Ich freue mich, dass das Baukindergeld so gut gestartet ist“, kommentierte der zuständige Bundesinnenminister Horst Seehofer (CSU) die Nachfrage. Für Seehofer ist dies auch eine Absicherung für das Alter. 

Das Baukindergeld soll den Erwerb eines Eigenheims für Familien erleichtern. So bekommen Eltern mit einem Kind unter 18 Jahren 1.200 Euro pro Jahr, beim zweiten Kind die doppelte Summe. Die Förderung wird der Familie nach Einzug in die Immobilie zehn Jahre lang ausgezahlt. Das Programm ist bis 31. Dezember 2020 offen und kostet nach Schätzungen der Immobilienwirtschaft rund zehn Milliarden Euro“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter. 

Nichtdestotrotz gibt es laut KfW einen enormen Unterschied zwischen Anträgen aus Städten (63 Prozent) und denen aus dem ländlichen Raum. Die KfW geht davon aus, dass Leute aus ländlichen Gegenden sogar mehr profitieren könnten. 

Als Gegenargument liefert der Rat der Immobilienweisen, dass das Baukindergeld einen preistreibenden Effekt haben soll. Dabei berufen sie sich auf Auswertungen, die belegen, dass vor allem einkommensstärkere Familien vom Baukindergeld profitieren. „Natürlich ist es absolut notwendig, dass auch einkommensschwache Familien profitieren, die nur ein geringes Eigenkapital haben. Ansonsten hat das Baukindergeld zumindest seinen sozialen Zweck verfehlt“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor über die deutschlandweiten Demonstrationen und Volksbegehren

Proteste und Demonstrationen gegen hohe Mieten haben letzte Woche in ganz Deutschland stattgefunden – Thomas Filor klärt auf

Magdeburg, 10.04.2019. „Die Mietentwicklung der letzten Jahre hat viele Menschen in eine Situation gebracht, in der sie fürchten müssen, sich ihre Wohnung nicht mehr leisten zu können. Vor allem in den Städten explodierten die Preise enorm. Nun hat sich der Unmut so weit angestaut, dass Menschen deutschlandweit demonstrieren“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Allein in Berlin sind am vergangenen Samstag mehrere Tausend Menschen auf die Straße gegangen, um ihre Forderungen nach bezahlbaren Wohnraum und gegen Mietwucher deutlich zu machen. Der Demozug ging vom Alexanderplatz bis Friedrichshain und Kreuzberg. „Bezirke, in denen es seit nunmehr Jahren kaum bezahlbaren Wohnraum gibt. Preiswerte Wohnungen sind aber in ganz Berlin mittlerweile zum Glücksfall geworden“, so Filor weiter. 

Transparente zeigten in ganz Deutschland Aufschriften wie „Wohnen ist Grundrecht“ und „Gemeinsam gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn“. „Gleichzeitigt startete in Berlin am Wochenende ein bundesweit einmaliges Volksbegehren, welches die Enteignung großer Wohnungskonzerne beabsichtigt. „Die Bevölkerung ist sich ihrer Rechte bewusst und das ist auch gut so. Auch sehen viele Menschen, dass die Mietpreisbremse nicht die gewünschten Effekte erzielt hat“, erklärt Thomas Filor in diesem Zusammenhang. 

Das Volksbegehren fordert die Enteignung von Wohnungskonzernen mit mehr als 3000 Wohnungen. Vor allem Deutsche Wohnen steht enorm in der Kritik. SPD-Parteichefin Andrea Nahles betonte, sie „verstehe die Wut auf Wohnungskonzerne, die jeden Cent aus den Mietern rauspressen wollen. Statt Enteignungen wolle die SPD einen Mietenstopp und das verfügbare Geld in bezahlbaren Wohnraum investieren, damit mehr Wohnungen entstehen“. Auch die Grünen-Fraktionschefin im Bundestag Katrin Göring-Eckardt plädierte für mehr günstigen Wohnraum. „Die Linke in Berlin sind für das Volksbegehren. In der Hauptstadt regiert rot-rot-grün. Diese gerät nun ordentlich unter Druck und man kann davon ausgehen, dass sie in irgendeiner Form handeln muss“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. Nicht nur in Deutschland, auch europaweit, gab es Demonstrationen, so beispielsweise auch in Paris, Barcelona und Lissabon.

Angebot wird knapper

„Was ein großer Vorteil für das Stadtbild ist, erweist sich für Investoren als zunehmend schwieriger“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Nicht zuletzt hat sein Unternehmen mit dazu beigetragen, das Stadtbild von Leipzig maßgeblich zu verschönern. Investoren finden zunehmend weniger Objekte, die es zu erhalten gilt und die zudem für einen angemessenen Preis zu erwerben sind. In Berlin sei beispielsweise ein Großteil der möglichen Objekte bereits saniert. „Viele Besitzer meinen einfach, auf Schätzen zu sitzen und fordern daher utopische Preise. Da gilt es, diese auf den Boden der Tatsachen zurück zu holen, um dann eine wirtschaftlich sinnvolle Ausgangsbasis zu schaffen“, so Filor. Dabei ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in einer Hochphase: Auch in 2017 kauften deutsche und internationale Investoren in großem Stil Wohnungen in Deutschland. Nach Angaben von BNP Paribas Real Estate investierten sie im vergangenen Jahr rund 14 Milliarden Euro in Bestände ab 30 Wohneinheiten. Denkmalimmobilien sind insbesondere bei privaten Kapitalanlegern stark gefragt.

Mieterhöhung muss schriftlich und begründet mitgeteilt werden

„Oft kommt es zwischen Vermietern und Mietern zu Klagen, da formale Voraussetzungen nicht eigehalten wurden. Dabei sind die Bedingungen, unter denen Mieterhöhungen vorgenommen werden können, gar nicht so komplex“, meint Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So müsse die Mieterhöhung schriftlich und begründet mitgeteilt werden, wobei der Mieter der Erhöhung auch zustimmen muss. Allerdings kann er sich nur bei ebenfalls begründeten Fällen dagegen widersetzen, beispielsweise wenn die Kappungsgrenze überschritten wurde, die Miete also über die ortsübliche Miete steigt. Zudem steht dem Mieter eine Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten zu, ob er die Mieterhöhung annimmt. Seit dem Einzug muss die Miete dabei 15 Monate lang unverändert bleiben. „Innerhalb von drei Jahren darf die Miete dabei um maximal 20 Prozent angehoben werden. Eine Möglichkeit, die aber nur weniger Vermieter ausschöpfen, wenn das Mietverhältnis ansonsten stimmt“, so Filor. 

Thomas Filor: Die Grenzen in einem Mietobjekt kennen

In einem Mietobjekt will man sich entsprechend einrichten, Regale einbauen, Löcher bohren, etc. Doch wo befinden sich eigentlich die Grenzen der Beschädigung? Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf

Magdeburg, 02.04.2019. „Eine Faustregel besagt, dass ein Mieter innerhalb seiner angemieteten vier Wände tun und lassen kann, was er will. Ganz so einfach ist es in der Praxis aber nicht“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Die Frage stellt sich also zwangsläufig: Was liegt noch im vertragsmäßigen Rahmen der Abnutzung und was geht darüber hinaus? Dies ist nämlich sehr häufig ein Streitthema zwischen Mieter und Vermieter.

„Mieter können und dürfen problemlos Regale montieren, Löcher in die Decke und Wände bohren, etc. Dieses Recht kann ihm auch kein Vermieter und kein Eigentümer nehmen. Beschädigt der Mieter das Mietobjekt aber sinnlos, haftet er dafür“, erklärt Thomas Filor. Ein häufiger Streitpunkt seien laut Filor beispielsweise Dübel in den Badezimmerfliesen. Dabei geht es laut Filor um die Toleranzgrenze des Eigentümer. „Zwei Löcher mögen notwendig sein, dreißig dann wahrscheinlich unnötige Beschädigung. Auf der sicheren Seite ist man jedoch immer, wenn man im Vorfeld mit dem Vermieter spricht. Bei Urteilen kommt es meist auf den Einzelfall an und man sollte es nicht unnötig darauf ankommen lassen. Besser ist es auch, in die umliegenden Fugen statt direkt in die Fliesen zu bohren. Die Löcher lassen sich hier besser reparieren“, betont Immobilienexperte Thomas Filor. 

Ist aber die Möglichkeit des Anklebens vorhanden und der Mieter macht davon bewusst keinen Gebrauch, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wie Urteile vor dem Amtsgerichte Köpenick (Az.: 4 C 64/12) und Münster (Az.: 28 C 3053/07) zeigen. „Bei dieser Beschädigung wurde eine Grenze überschritten. Ähnliches gilt für Parkettboden. Abnutzungsspuren durch Laufen und Möbel sind hier völlig normal und legitim“, erklärt Thomas Filor. Das Amtsgericht Frankfurt am Main entschied, dass oberflächliche Kratzer auf dem Parkettboden im Alltag fast unvermeidlich erscheinen(Az.: 33 C 710/14 (51)). „Werden die Schäden aber durch Ignoranz verursacht, muss der Mieter haften. So zum Beispiel bei Drehstühlen mit scharfkantigen Rollen, Rotwein- oder Brandflecken. Auch das Hinwegsetzen über ein Tierverbot kann schwere Konsequenzen haben“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.

Smartphone-Technologie wird bei Bauherren immer beliebter

„Jeder zweite Bürger hierzulande würde sich für die Smartphone-Technologie entscheiden und hierfür mehr als 5000 Euro ausgeben“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Dies ist das Ergebnis der Bauherren-Studie, bei der der Bauherren-Berater Almondia 1000 Bürger befragt hat, die gerade in Eigenheim gebaut haben oder im Begriff sind, dies zu tun. Dabei handelt es sich unter anderem um die Steuerung der Beleuchtung und Belüftung durch eine Smartphone-App. „Dieses Thema scheint bei den Kunden angekommen zu sein“, so Filor.