Warum ausländische Investoren deutsche Immobilien kaufen

„Im vergangenen Jahr wechselten viele große Immobilien wie Bürokomplexe, Shopping-Center und Mietshäuser hierzulande ihre Besitzer,“ so Thomas Filor. Unterdessen erreichte das Transaktionsvolumen in diesem Segment sogar einen Rekordwert seit der Finanzkrise. Fraglich ist, ob sich das Rekordniveau beim Verkauf von Immobilien an ausländische Investoren trotz der Corona-Pandemie auch in diesem Jahr halten wird. In aller erster Linie kaufen Versicherungen, Pensionskassen, Vermögensverwalter und Branchenunternehmen Immobilien in Deutschland. Die meisten Investoren stammen aus Nordamerika, Großbritannien und Frankreich.

Thomas Filor gibt Tipps zum Hauskauf

Immobilienexperte Thomas Filor gibt Tipps und klärt auf, was es beim Hauskauf zu beachten gibt und wann Vorsicht geboten ist.

Magdeburg, 20.08.2020. In dieser Woche gibt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg Ratschläge, was Immobilienkäufer beim Hauskauf beachten sollten. „Wichtig zu wissen ist, dass ein Energieausweis Pflicht für alle Gebäude ist, jedenfalls für jene, die nicht denkmalgeschützt sind. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig und muss anschließend erneuert werden. Verkäufer müssen ihre potentiellen Käufer darüber aufklären, in welcher Energieklasse sich die Immobilie befindet“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Wer den Energieausweis nicht bei der Besichtigung vorlegen kann, riskiert ein Geldstrafe von bis zu 10.000 Euro.

Des Weiteren ist es nicht rechtens, Mängel an der Immobilie zu verschweigen. „Geschieht dies, kann man den Verkäufer bis zu zehn Jahre in die Haftung nehmen, sodass er oder sie die Schäden beseitigt. Hierbei handelt es sich schließlich um die Verletzung der Aufklärungspflicht. Oft werden beispielsweise Schäden am Dach vertuscht oder auch bei der Baugenehmigung. Selbst schwierige Nachbarn müssen erwähnt werden, wie der Bundesgerichtshof entschied“, so Filor weiter.

Nicht jeder potentielle Käufer ist ein Marktkenner auf dem Immobilienmarkt. Daher ist es wichtig, den geforderten Kaufpreis zu hinterfragen und einen Experten oder unabhängigen Gutachter auf das Kaufangebot schauen zu lassen, um zu evaluieren, ob dieser wirklich gerechtfertigt ist. „Ein Marktwert wird durch unterschiedliche Faktoren bestimmt, wie die Wertsteigerung des Objekts in der gegebenen Lage, dem ursprünglichen Kaufpreis im Anschaffungsjahr oder der Bewertung durch die Bank“, fügt Filor hinzu. Eine Reservierungsgebühr kann zudem helfen, sich die Immobilie zu sichern und ist auch für den Verkäufer eine Absicherung, dass die Interessenten nicht im letzten Moment abspringen. Eine Reservierungsgebühr muss aber unbedingt vom Notar beglaubigt werden. 

„Auch Fehler bei der Verhandlung können teuer werden. Man sollte auch nicht die ganze Verantwortung auf den Notar abwälzen. Außerdem sollte man im Vorfeld die Spekulationssteuer mit angeben, damit es beim Kaufpreis nicht zu Missverständnissen kommt“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Preise für Mehrfamilienhäuser in Berlin steigen nur noch leicht

Laut einer aktuellen Analyse des Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser in der deutschen Hauptstadt nur noch minimal. Verglichen mit dem zweiten Quartal 2019 zogen die Preise jedoch um 1,6 Prozent im Durchschnitt an. Die Analyse bezieht sich auf real abgeschlossene Kaufverträge und nicht nur auf Immobilienanzeigen. Unter den sogenannten „Top-7“ der Bundesrepublik Deutschland weist Berlin den geringsten Preisanstieg auf. Grund dafür sei laut Autoren der Studie die Einführung des Mietendeckels. Bundesweit sei aber keine Trendwende in Sicht. „Die Corona-Krise konnte den Preisanstieg trotzdem nicht stoppen und Immobilien haben sich erneut als eine krisensichere Anlage bewiesen“, so Thomas Filor. 

Sichere Anlagen

Wie sich die Wirtschaft in den kommenden ein bis zwei Jahren entwickelt, da sind sich Fachleute dabei uneins. Zunächst einmal scheint die europäische Wirtschaft die Auswirkungen des Brexits verkraften zu müssen. Deutliche Auswirkungen auf die Zinssituation lassen sich jedoch kurzfristig nicht erkennen. „Aus den unterschiedlichsten Gründen sind dabei sichere Anlagen wie deutsche Staatsanleihen eine gute Anlagealternative. Aber auch die vermietete Eigentumswohnung bietet sich selbstredend an“, so Filor.

Thomas Filor über Baulärm

Immobilienexperte Filor erklärt, was man bei Baulärm tun kann.

Magdeburg, 10.08.2020. In dieser Woche gibt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg Tipps, was man gegen Baulärm tun kann. „Oft wohnen Leute jahrelang in einer ruhigen Wohngegend, bis beispielsweise größere Bauarbeiten in der Nähe beginnen, die mit viel Lärm und Dreck einhergehen. So ist es logisch, dass sich viele Mieter die Frage stellen, was sie gegen Baulärm tun können“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Rechtlich gesehen müssen Mieter den Baulärm zunächst einmal dulden. Man kann nicht kategorisch davon ausgehen, dass man nur aufgrund von Baulärm eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung erzielen kann“, so Filor. 

Baustellenlärm sei bis zu einem gewissen Grad normal: „Der Verwaltungsaufwand wäre viel zu hoch und jede Baustelle müsste ihre Arbeit niederlegen, sobald sich ein Anwohner über den durch diese verursachten Lärm beschwert. Leiser muss die Baustelle zwischen 20 Uhr und 7 Uhr am Folgetag sein. Sollte es doch Beschwerden von Anwohnern geben, muss die Bauaufsicht Kontrolleurebeauftragen, um die Anschuldigungen zu prüfen. Bei Verstößen kommt es zu Auflagen. Eine Problemlösung können Schallschutzkonzepte und Barrieren darstellen, aber auch die Beschränkung der Arbeitszeit oder der Umstieg auf leisere Maschinen“, so Immobilienexperte Filor weiter.

Wichtig ist auch zu wissen, ob die jeweilige Baustelle erwartbar war. Manchmal werden unerwartet Baulücken direkt vor dem Wohnhaus geschlossen. Dann verfällt ein Anspruch auf Mietminderung ohnehin. „Logischerweise sind Mieter in einer Großstadt einer viel höheren Lärmbelästigung ausgesetzt, als Mieter auf dem Land. In Städten herrscht eine rege Bautätigkeit und Baustellen gehören zum typischen Stadtbild. Ein Mittelweg wäre eine sogenannte Beschaffenheitserklärung, in der man sich beispielsweise explizit auf eine ruhige Lage einigen kann. Schlussendlich bewerten Gerichte aber Klagen zu Baulärm und Mietminderung sehr unterschiedlich und dem individuellen Fall entsprechend. Man kann das schwer pauschalisieren.“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Der Mensch empfindet Lautstärken um die 50 Dezibel als angenehm, ab 100 Dezibel wird es schon unangenehmer und das ist tatsächlich auch schon die Schwelle, an der Lärm als gesundheitsschädlich eingestuft wird. 120 Dezibel sind bereits die maximale Schmerzgrenze. 

Thomas Filor: Chancen und Risiken beim Immobilienkauf zu zweit

Immobilienexperte Filor analysiert Vor- und Nachteile beim Immobilienkauf zu zweit. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um Liebes- und Ehepaare.

 

Magdeburg, 05.08.2020. „Kauft man eine Immobilie als Paar, kann dies Vor- und Nachteile haben. Ob sich ein Immobilienkauf zu zweit lohnt, hängt natürlich von vielen verschiedenen Faktoren ab“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Rund die Hälfte der deutschen Bevölkerung besitzt Immobilieneigentum. Verschiedene Umfragen zeigen, dass drei von vier Deutschen den Wunsch nach Immobilieneigentum haben. „Eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, dürfte sich bei richtiger Planung und dank historisch niedriger Zinsen auf jeden Fall rentieren. Wer die Immobilie nicht alleine kauft, tut dies oft mit einem Partner oder einer Partnerin. Hier gibt es Chancen und Risiken, über die es sich lohnt, zu sprechen“, so Filor.

 

Für den gemeinsamen Kauf gibt es auf viele Faktoren, die dafür sprechen, aber auch jene, die dagegen sprechen. Partner sollten sich ihre individuelle Lage genau ansehen und dann entscheiden, ob ein Immobilienkauf in Frage kommt. „Der offensichtlichste Vorteil ist natürlich die doppelte Finanzkraft. Je mehr Eigenkapital man zu Beginn des Kaufs einbringen kann, desto besser ist es natürlich, weil sich dadurch die Kreditbedingungen verbessern. In den meisten Fällen verlangt die Bank eine niedrigere Tilgungsrate, wenn mehrere Personen den Immobilienkauf planen“, erklärt Filor. 

 

Ein weiterer Vorteil sei laut Filor, dass man gemeinsam ein geringeres Risiko eingeht, wichtige Details bezüglich des Immobilienkaufs oder der Baufinanzierung, des Kaufpreises oder des Zustands der Immobilie zu übersehen. Eine solche gegenseitige Kontrolle und Absprache kann enorm helfen. „Eine Immobilie kann eine Absicherung fürs Alter sein oder eine Art des Vermögensaufbaus. Auch im unglücklichen Fall einer Trennung, sollte notariell und im Grundbuch im Vorfeld festgelegt werden, wie die Eigentumsverhältnisse der Immobilie geregelt sind“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

 

Zu den negativen Punkten äußert sich Filor wie folgt: „Wenn die Bank eine höhere Finanzkraft von zwei Personen erwartet, kann sich das negativ auf die Kreditbedingungen auswirken. Zu zweit muss man unter Umständen mehr Kompromisse eingehen. Potentielle Käufer müssen sich gemeinsam überlegen, wo die Reise hingehen soll, sowohl mit der Immobilie als auch mit der Beziehung“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Wohnungen von Pollen befreien

Im Frühjahr und Sommer müssen Allergiker viel ertragen: Ein lästiger Pollenflug kann die Atmung beschweren. Verständlicherweise wollen Allergiker vor allem in ihren eigenen vier Wänden Ruhe haben. Um die Immobilie pollenfrei zu halten, sollte man sogenannte Pollenschutzgitter an Fenstern und Türen befestigen. So bleiben Wohnräume pollenfrei. Außerdem sollte man draußen getragene Kleidung und Schuhe niemals im Schlafzimmer aufbewahren, da Pollen daran haften bleiben können. Staubsauger mit Hepa-Filtern können Erleichterung schaffen, da diese auch feinste Staubpartikel beseitigen. 

ZIA kritisiert Mietenstopp

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat die derzeitigen Vorschläge des Deutschen Mieterbundes hinsichtlich eines landesweiten Mietenstopps massiv kritisiert. Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft befürchtet, dass ein bundesweiter Mietenstopp Deutschland als Investitionsstandort schaden könnte, aber langfristig auch Mietern. Man befürchte, dass die Wohnungsknappheit ansteigen könnte und Modernisierungen sowie Instandhaltungen zum Stehen kommen könnten. „Hier ist auch die Wohnungspolitik gefragt, den Neubau weiter zu fördern. Mehr Investitionen hierzulande werden auch an Bedeutung gewinnen. Auch verfassungsrechtlich scheiden sich die Geister zum Thema Mietendeckel“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.