Schneeräum-Pflicht gilt für Immobilien-Eigentümer

Der erste Schnee wurde uns vergangene Woche beschert und alle Jahre wieder fragen sich Immobilien-Eigentümer, wer die sogenannte Verkehrssicherungspflichten übernimmt. „Der Immobilien-Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft ist für die Beseitigung von Schnee und Eis verantwortlich. Andernfalls drohen Bußgelder. Für die Fußgänger muss ein von Schnee und Eis befreiter Weg von mindestens einem Meter Breite geschaffen werden. Dazu zählen auch Haltstellen des öffentlichen Nahverkehrs“, so Immobilienexperte Thomas Filor. Die Regeln gelten unter der Woche zwischen sieben und 20 Uhr sowie am Wochenende und an Feiertagen zwischen neun und 20 Uhr. 

Mietminderung bei defektem Fahrstuhl

Ein Fahrstuhl ist grundsätzlich gerne im Mietshaus gesehen – vor allem bei den Menschen in den oberen Stockwerken. Nichtsdestotrotz müssen selbst Mieter im Erdgeschoss und im ersten Stockwerk gleichermaßen zahlen. Die Kosten für die Erhaltung des Fahrstuhls wird unter den Mietern über die Betriebskosten abgerechnet. Nur, wenn der Fahrstuhl eine längere Zeit außer Betrieb ist, kann über eine Mietminderung verhandelt werden.

Thomas Filor über BGH-Urteil: Schimmelgefahr rechtfertigt keine Mietminderung

Keine Mietminderung bei Schimmelgefahr – so entschied es der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil

Magdeburg, 10.12.2018 Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg geht auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) ein, laut dem Mieter keine Mietminderung aufgrund von potentieller Schimmelgefahr rechtfertigen können (Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). „In diesem Fall ging es darum, dass die Wohnung zwar noch nicht von Schimmel befallen war, allerdings schon gewisse Tendenzen dafür vorhanden waren. Dies kann man beispielsweise durch die Bausubstanz absehen oder auch im Dachgeschoss, wenn sich bereits feuchte Flecken bilden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Ein solcher Fall der „bestehenden Schimmelgefahr“ berechtige den Mieter allerdings noch nicht zu einer Mietminderung. Der Mieter bewohnte eine Wohnung dessen Gebäude zwischen 1947 und 1978 gebaut wurde. Ein Sachverständiger hatte im Vorfeld eine potentielle Schimmelgefahr festgestellt und begründete diese mit der Bauweise des Gebäudes. Ein Schimmelbefall konnte zu diesem Zeitpunkt noch nicht festgestellt werden, allerdings ließ die fehlende Dämmung der Außenwände eine Wärmebrücke entstehen. Daraufhin machte der Mieter eine Mietminderung geltend und verlangte von dem Immobilienunternehmen einen Kostenvorschuss für die Anbringung einer Innendämmung. 

Zunächst ging der Mieter mit seinem Anliegen beim Landgerichts Lübeck gegen die Immobiliengesellschaft vor. Die Richter des Landgerichts stimmten ihm zu und sagten, ein Abwarten, bis der Schimmel tatsächlich ausbreche, wäre in der Tat unzumutbar. Da bereits eine Gefahr für die Schimmelpilzbildung durch einen Sachverständiger bestätigt wurde, könnten Faktoren wie die Heizungsanlage oder die Dämmung den Ausbruch des Schimmels begünstigen. Aus diesem Grund gab das Landgericht Lübeck dem Mieter Recht und befürwortete eine Mietminderung. Der BGH hingegen verwarf diese Rechtsauffassung: Die Wärmebrücken in den Außenwänden seien kein Mangel der Mietwohnung, solange sie mit den Bauvorschriften und technischen Normen einhergingen, die um Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. „Sowohl sichtbarer als auch unsichtbarer Schimmel können Erkrankungen hervorrufen, seien es Allergien bis hin zu Infektionen. Symptome wie Kopfschmerzen oder Schlaflosigkeit werden oft auf andere Dinge zurückgeführt. Mieter und Eigentümer sollten daher immer ein Auge auf eine potentielle Schimmelgefahr haben“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Über die Einführung der Grundsteuer C

„Mehr Möglichkeiten für Städte und Gemeinden, die Verfügbarmachung von Grundstücken für Wohnzwecke zu verbessern, soll die Einführung der Grundsteuer C schaffen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Im Endeffekt soll die Grundsteuer C der Spekulation mit freien Flächen einen Riegel vorschieben. Solche Flächen würden in Zukunft mit höheren Abgaben belegt als bebaute Grundstücke. „Das, so die Hoffnung der Koalitionäre, mache es für Baulandeigentümer unattraktiv, auf weiter steigende Grundstückspreise zu warten, statt Projekte zur realisieren“, so Filor. 

Thomas Filor rät zur Vorsicht bei Vermietungen im Familienkreis

Immobilienexperte rät zur verbilligter Vermietung von Immobilien im Familienkreis

Magdeburg, 03.12.2018. „Vermietungen innerhalb des Familienkreises sind ein beliebtes und interessantes Modell, wenn  man gerne Steuern sparen will. Fach- und Führungskräfte schwören zurecht darauf, doch in einigen Punkten ist auch Vorsicht geboten“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg eingehend. „Die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist angespannt. Daher ist es absolut verständlich, dass Immobilienbesitzer ihre Immobilien zu günstigen Preisen an Angehörige vermieten. Beide Seiten profitieren davon. Die Verwandten zahlen weniger Miete, dafür können die Eigentümer Kosten für Instandhaltung und Reparaturen als Werbungskosten deklarieren und hat außerdem automatisch vertrauenswürdige Mieter“, erklärt Thomas Filor weiter. „Nichtdestotrotz ist es ratsam, die Immobilienvermietung im Vorfeld mit Sorgfalt zu planen. Ist der Preisnachlass nämlich zu hoch, drohen Extrakosten, da die steuerliche Anerkennung gefährdet ist. Man muss die steuerrechtlichen Vorgaben immer genau einhalten“, so Immobilienexperte Filor. 

Grund dafür ist, dass der Fiskus eine klare Grenze hinsichtlich der Miete festlegt. Das Finanzamt kann sich dagegen wehre, die die Immobilienaufwendungen als Werbungskosten anzuerkennen, wenn das abverlangte Mietentgelt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Monatsmiete beträgt. „Großzügige Preisnachlässe können Eigentümern also auf die Füße fallen. Orientierung für die ortsübliche Miete bietet der Mietspiegel. Dieser bezieht sich auf Faktoren wie Baujahr, Art, Größe, Ausstattung und Lage der zu vermietenden Immobilie“, so Thomas Filor weiter. Manchmal helfen laut Filor auch Online-Immobilienportale oder im Zweifelsfall auch immer ein verlässlicher Sachverständiger, der ein Gutachten ausstellt. Hinzu kommt, dass Immobilien im Familienkreis oft möbliert vermiete werden, sich der Mietpreisspeigel aber ausschließlich auf unmöblierte Immobilien bezieht. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az. IX R 14/17). Ausgenommen davon sind beispielsweise Einbauküchen oder Waschmaschinen. Auch wenn die Möbel sehr alt sind, wird von einer Miteinbeziehung abgesehen. „Das Finanzamt prüft Vermietungen im Familienkreis natürlich besonders genau, da sie wissen, dass viele die Steuerersparnis motiviert. Es soll verhindert werden, dass Verträge nur auf dem Papier bestehen. Daher ist es auch wichtig, dass Eigentümer ihren Aufgaben nachkomme, wie bei einem externen fremden Mieter. Das heißt also auch mal eine Mahnung an die Verwandten zu schicken. All diese Faktoren wertet das Finanzamt als fremdüblich und erkennt schneller Werbungskosten an“, rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor warnt vor Immobilien-Betrug im Internet

Zum Semesterbeginn kommt es online wieder vermehrt zum Immobilien-Betrug – Immobilienexperte Filor rät zur Vorsicht

In dieser Woche weist Thema auf ein wichtiges Thema für Studenten, Ausbildungs- und Berufseinsteiger hin. „Online beginnt nämlich zu dieser Zeit nämlich wieder der Betrug von Wohnungsanzeigen. Viele Leute ändern um diese Jahreszeit den Wohnort, sei es für ein neues Studium, einen Ausbildungsplatz, einen neuen Job oder ein Praktikum. Vor allem jüngere Menschen mit weniger Erfahrung werden leider oft Opfer von Betrügern“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Da das Angebot knapp ist – vor allem in Unistädten – werden Fake-Inserate oft als zentral und trotzdem günstig und geräumig angepriesen. Hier sollten schon die ersten Alarmglocken läuten. Wichtig ist es, bei der teilweise mühsamen Wohnungssuche geduldig zu bleiben und seine Recherchen richtig zu machen. So sollte man den jeweiligen Mietpreisspiegel kennen“, rät Filor weiter. „Vielversprechende Anzeigen, oft sogar mit gefakten Fotos, lösen eine Euphorie aus, die es manchmal schwer macht, rational zu denken. Sinnvoll ist es, die typischen Tricks zu entlarven. Ganz typisch erwähnen die Eigentümer oft im ersten Kontakt, sie seien derzeit nicht selbst in Deutschland, hätten die Immobilie beispielsweise geerbt und müssten die Abwicklung aus der Ferne durchführen. In den meisten Fällen fordern die Betrüger eine Vorab-Bezahlung der Kaution oder der ersten Miete“, erklärt Thomas Filor. „In den letzten Jahren hat die Internetkriminalität enorm zugenommen, Betrüger arbeiten immer professioneller und sind bestens vernetzt. 

„Sobald man Geld überwiesen hat, melden die vermeintlichen Eigentümer sich meistens nie wieder. Auf einen Schlüssel warten die meisten dann vergebens, da die inserierte Immobilie meist nicht mal existiert. Auch die Anonymität der Täter macht die spätere Anzeige enorm schwierig. Personalien sind oft gefälscht. Im besten Fall meldet man verdächtige Anzeigen nicht erst nach Geldverlust, sondern schon dann, wenn man bei der Recherche stutzig wird“, so Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.