Immobilienexperte Thomas Filor: Immobilienmakler und Verkäufer verdienen mit Berliner Immobilien

Mieter und Käufer müssen tiefer in die Tasche greifen, Immobilienmakler und Verkäufer verdienen sich eine goldene Nase am Berliner Immobilienmarkt

In dieser Woche erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg, dass man mit Immobilien in der Hauptstadt so viel Geld verdienen kann, wie schon lange nicht mehr. „In Berlin wurden allein im vergangenen Jahr Wohnungen, Häuser und Grundstücke für 18,2 Milliarden Euro verkauft worden. Das sind definitiv Rekordwerte“, sagt Filor und bezieht sich dabei auf den Immobilienmarktbericht Berlin 2017/2018 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Dieser bezieht sich auf notarielle Kaufverträge des Vorjahres und liefert damit eine detaillierte Preisübersicht über den Immobilienmarkt. Demnach sei nach der Wiedervereinigung nie so viel Geld für Immobilien ausgegeben worden. „Die Preise für Immobilieneigentum und Bauland sind exorbitant gestiegen. Diese Entwicklung könnte vor allem Mietern Sorgen bereiten“, so Filor weiter. Laut Immobilienmarktbericht Berlin wurden im vergangenen Jahr 16.548 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt – ein Plus von 25 Prozent. Aus diesem Grund alarmiert auch der Berliner Mieterverein (BMV): Die Ergebnisse seien eine Bankrotterklärung an die soziale Stadtentwicklung. „Problematisch sind die Eigenbedarfskündigungen und die massiven Mietpreissteigerungen auf jeden Fall. Dies erschwert den sozialen und preisgünstigen Wohnungsbau“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Seines Erachtens nach sei eine umfassende Reform des Mietrechts durch die Bundesregierung unerlässlich. „Vor der Wahl wurde viel versprochen, doch nun muss es auch langsam einmal an die konkrete Umsetzung gehen. Die Zukunft der Mietpreisbremse ist nach wie vor unklar. Auch soll es eine Begrenzung von Mieterhöhungen auf zwei Prozent pro Jahr geben sowie die Senkung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent“, betont Filor. „Auch der sogenannte Milieuschutz ist in Berlin ein wichtiges Thema“, so der Immobilienexperte aus Magdeburg abschließend.  

Preissteigerungen nicht nur in Metropolen

„Dabei gibt es sogar erste Überlegungen, ob das anstehende Baukindergeld die ohnehin angespannte Lage in den gefragten Großstädten nicht noch zusätzlich antreibt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Doch nicht nur in den Metropolen steigen die Preise, das Preiswachstum gilt bundesweit. So zeigt der EPX Index von Europace, der auf der Basis von 35.000 monatlichen Transaktionen erstellt wird, einen Preisanstieg bei Neubauten und Bestandshäusern von 0,53 Prozent. Eigentumswohnungen wurden um 0,86 Prozent teurer. Insgesamt ergibt sich daraus ein Gesamtindex von 0,64 Prozent. „Über ein Jahr rückwirkend betrachtet, liegen die Zahlen deutlich höher“, meint Filor.

Der Deutsche Ferienhausverband liefert Zahlen

Der Ferienhausmarkt in Deutschland ist unterentwickelt. Der Deutsche Ferienhausverband hat hingegen ausrechnen lassen, dass es in der Bundesrepublik etwas mehr als eine Million Betten in Häuschen und Wohnungen gibt und Bundesbürger dort jährlich 103 Millionen Nächte verbringen. Damit sind wir Ferienhaus-Europameister. Ferienhäuser waren in Deutschland lange nicht üblich, diese Kultur wird erst richtig groß. Die Leute quartierten sich über Jahrzehnte in Fremdenzimmern und Wohnungen ein, der Trend zu freistehenden Häusern ist jung. 8 Milliarden Euro geben die Gäste privater Ferienhausanbieter im Jahr aus, nur 38 Prozent gehen an die Unterkünfte. 2 Milliarden wandern  in die Kassen der Gastronomie, den Rest verbuchen Supermärkte, Souvenirgeschäfte, Schwimmbäder und Freizeitparks. Längst vergessene Ferienregionen werden nun wiederbelebt, die Infrastruktur wird erneuert, Arbeitsplätze in der Gastronomie und im Dienstleistungssektor werden ständig neue geschaffen. Die Zahl der Ferienhausdörfer in Deutschland könne sich glatt verdoppeln – und das schon binnen weniger Jahre.

Wohnungsbau in München sollte stärker gefördert werden

Die Stadt München wächst stetig, die Preise und auch Mieten steigen. Der Oberbürgermeister der bayerischen Metropole will aus diesem Grunde die umliegenden Gemeinden dazu motivieren, wieder mehr Bauland auszuweisen. Denn Bund und Land seien in der Pflicht: Auch sie müssten den Wohnungsbau stärker fördern sowie bessere Verkehrsverbindungen erschaffen. Nur München allein wird im Jahr 2030 satte 200.000 Einwohner mehr zählen als heute. München hat es sich zum Ziel gemacht, jetzt gemeinsam mit dem Umland Strategien entwickeln, um den Wohnungsbau in der Region allgemein anzukurbeln. Der Startschuss wurde mit einer großen Konferenz im Rathaus gesetzt. Weitere Projekte sollen bald folgen. 

Immobilienexperte Thomas Filor: Warum man mit Wohnungen so viel verdienen kann wie seit 25 Jahren nicht mehr

Derzeit können Wohnungsbesitzer so viel mit ihren Wohnungen verdienen, wie seit 25 Jahren nicht mehr – Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf 

Magdeburg, 10.07.2018. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Renditen durch Immobilien. Wohnungsbesitzer können nämlich derzeit so hohe Renditen erzielen wie seit dem Jahr 1993 nicht mehr – also seit 25 Jahren. „Der ausschlaggebende Grund dafür sind die stark gesunkenen Zinsen für Hypothekenkredite“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei sowohl auf den German Property Index als auch auf die Datenreihe, welche die Entwicklung der Zinssätze für Hypothekenkredite zeigt. Der German Property Index zeigt die Entwicklung der Bruttorendite bei Mietwohnungen. „Man muss beide Zahlenreihen im Verhältnis zueinander betrachten und kann so die Nettorendite betrachten“, erklärt Filor weiter. Im Jahre 1992 lag diese sogenannte Nettorendite bei ungefähr 0,4 Prozent – und das im besten Fall. Gleichzeitig lagen die Zinssätze Anfang der 90er-Jahre zwischen sieben und acht Prozent, die Bruttorendite lag bei 6,1 und 7,4 Prozent. „Dies bedeutete im Klartext, dass sich kaum Privatpersonen überhaupt eine Immobilie leisten konnten. Die Regierung sah sich daher gezwungen, den Wohnungsbau mit massiven Steuervergünstigungen anzuregen, sodass sich das Ertragspotential vervielfachte“, so Thomas Filor weiter. Mittlerweile hat sich die Situation laut Thomas Filor allerdings stark geändert: Investoren konnten vor allem in den vergangenen Jahren positive Nettorenditen erzielen aufgrund von historisch niedrigen Zinssätzen. „Das höhere Ertragspotential macht Wohneigentum attraktiver denn je. Dies gilt besonders für Großstädte“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Der Immobilienexperte Thomas Filor ist seit rund 20 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig. Schwerpunkt sind denkmalgerechte Sanierungen von Wohnimmobilien. Besonderer Wert wird dabei auf die Erhaltung kulturhistorisch bedeutsamer Immobilien gelegt. Dabei werden bevorzugt Objekte in Magdeburg und Leipzig erworben, die kernsaniert werden müssen.

Thomas Filor über Investments in Osteuropa

Warum sich laut Immobilienexperte Filor ein Investment im Immobilienbereich in Osteuropa lohnen kann

In dieser Woche macht Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg darauf aufmerksam, dass ein Investment in Immobilien in Osteuropa immer noch sehr lohnenswert sein kann. „Dabei ist besonders der polnische Markt äußerst empfehlenswert“, sagt Filor und bezieht sich dabei auch auf die jüngsten Ergebnisse des Immo-Dienstleisters CBRE. Demnach seien die Investitionen im ersten Halbjahr 2018 über 100 Prozent gestiegen. Allein im Bereich der Gewerbeimmobilien seien die Investitionen verglichen mit den ersten sechs Monaten 2017 um 105 Prozent gestiegen. „Polen gehört bereits seit Jahren zu einem der attraktivsten Immobilienmärkte in Mittel- und Osteuropa. Unterdessen sind die Zinsen für Staatsanleihen verhältnismäßig niedrig. Investoren favorisieren daher eher Immobilien“, so Immobilienexperte Thomas Filor. „Polen ist nicht nur ein großer, sondern auch ein stabiler Markt. Auf dem polnischen Markt ist eine Rendite von bis zu 5 Prozent möglich, so Filor weiter. „Zwar liegt die Rendite beispielsweise auf dem rumänischen Markt zwei Prozent höher, das Vertrauen hinsichtlich seiner Stabilität ist allerdings nicht gegeben“, so Filor weiter. In Rumänien sind die Immobilien-Investitionen laut CBRE im ersten Halbjahr 2018 um 37 Prozent gesunken. „Fakt ist: Je höher das Risiko, desto höher auch die möglich zu erzielende Rendite. Polen bietet da einen guten Mittelweg.“ Aussagekräftigere Daten, auch hinsichtlich Tschechien und Ungarn, würde es laut CBRE erst zum Jahresende geben. „Interessant ist, dass das Investitionsvolumen in Tschechien in den vergangenen drei Jahren fast dreimal so hoch ist wie in Polen. In den Mittel- und Osteuropastaaten (sogenannte CEE-Staaten) wurden im ersten Halbjahr 2018 5,13 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. „Die Nachfrage bleibt also offensichtlich hoch. Am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt wurden im ersten Halbjahr 2018 rund 2,3 Milliarden Euro investiert. Natürlich sind die Renditen hierzulande niedriger als in Polen oder Rumänien, allerdings gibt es hier auch eine höhere Sicherheit“, so Thomas Filor abschließend.

Klimaanlage in der Immobilie

Angesichts der Sommerhitze ist für viele die Klimaanlage die letzte Bastion der Immobilie, die für Abkühlung sorgt. „Dementsprechend statten viele Immobilienbesitzer ihre Immobilie von Anfang an mit solch kühlenden Geräten aus“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Natürlich besteht auch noch nachträglich die Möglichkeit, die Immobilie mit einer Klimaanlage auszustatten. „Technisch stellt das in den seltensten Fällen ein Problem dar, schwieriger ist es rechtlich, da es sich meist um eine bauliche Veränderung der Immobilie handelt“, betont Filor. 

Wie man die Kreditwürdigkeit künftig besser einschätzen kann

„Die neuen Leitlinien bieten nun klarer gefasste Einflussfaktoren zur Einschätzung der Kreditwürdigkeit“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. Berücksichtigt werden nun künftige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien und positive zu erwartende Ereignisse wie die Entfristung einer Beschäftigung oder die Wiederaufnahme einer Berufstätigkeit nach der Elternzeit. Dies betrifft insbesondere junge Familien. Für Ältere ist wichtig, dass der Immobilienwert wie auch andere Vermögenswerte bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit miteinbezogen werden kann und diese im Todesfall Abdeckung bieten würden. „Damit wird die Finanzierung, auch die Anschlussfinanzierung nicht mehr ausschließlich abhängig von den erzielten Renteneinnahmen, was zu einer deutlichen Entspannung bei angehenden Rentnern führen dürfte“, meint Thomas Filor. Zudem verständen sich die Leitlinien eben nur als solche und ließen nach Willen der Gesetzgeber ausreichend Handlungsspielraum.

Erhebliche Preisunterschiede in den Top-7 Metropolen

„Weniger bekannt ist, dass es auch in den Städten selbst große Unterschiede gibt - und damit Chancen für Immobiliensuchende“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Zu diesem Ergebnis kam unlängst beispielsweise die Immobilienplattform Homeday. Danach legten in den ausgewählten Metropolstädten Berlin Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf die Preise alleine in den letzten drei Jahren um mehr als 30 Prozent zu. Dennoch sei vielerorts durchaus noch bezahlbares Wohneigentum vorhanden. Für diese Untersuchung „zerlegten“ die Immobilienexperten von Homeday die Städte in Quartiere und unterteilten sie in fünf Gruppen - von sehr günstig bis sehr teuer. „Wer also auf der Suche ist, sollte sich nicht von offenkundig teuren Objekten abschrecken lassen. Bei richtiger Suche hat noch so mancher sein „Traumobjekt“ zum vertretbaren Preise gefunden“, weiß Thomas Filor.