Heizperiode beginnt am 01.Oktober

Der Sommer ist vorbei, die Temperaturen sinken nun auch in den eigenen vier Wänden. Offiziell beginnt die Heizperiode in wenigen Tagen, ab dem 01. Oktober.

Magdeburg, 29.09.2021. „Der Sommer neigt sich dem Ende. Nachts sinken die Temperaturen deutlich und der eine oder die anderen haben bestimmt schon die Heizung zum ersten Mal aufgedreht. Wichtig zu wissen ist, dass Vermieter dafür sorgen müssen, dass die Immobilie nicht zu stark auskühlt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auch auf Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB). Es gibt sogar eine gesetzliche Regelung, die besagt, dass die Heizungsanlage spätestens am 01.Oktober aktiviert werden muss. Das ist der Stichtag. Die Heizperiode endet dann offiziell am 30. April. Der Vermieter oder die Vermieterin muss also gewährleisten, dass Menschen in diesem Zeitraum stets heizen können – so eine Klausel findet sich auch in den meisten Mietverträgen. 

„Der Zeitraum kann aber variieren, sollte es beispielsweise im Frühjahr mal ungewöhnlich kalt sein. Auch wenn es im Oktober teilweise noch spätsommerliche Temperaturen gibt, kann die Heizung gedrosselt werden“, fügt Thomas Filor hinzu. Prinzipiell sind Immobilieneigentümerinnen und Eigentümer also verpflichtet zu gewährleisten, dass die Heizungen in den Wohnungen und Häusern funktionsfähig sind.

„Eine kalte Immobilie ist ein Mietmangel und kann jemanden zur Mietminderung berechtigen. Das ist aber von Fall zu Fall individuell. Beispielsweise kann man eine Mietminderung von 20 Prozent beantragt werden, wenn die Zimmertemperatur nur zwischen 16 und 18 Grad Celsius liegt. Falls die Heizung in den Wintermonaten mal komplett den Geist aufgeben sollte, sind sogar 100 Prozent möglich,“ fügt Immobilienexperte Filor hinzu. Tagsüber sollte es möglich sein, eine Temperatur zwischen 20 bis 22 Grad Celsius zu erreichen. Eine Nachtabsenkung kann sehr energiesparend sein: Hier fällt die Temperatur dann bis zu drei Grad Celsius. „Umgekehrt müssen auch Mieterinnen und Mieter pfleglich mit ihrer Immobilie umgehen und heizen. Sonst können erhebliche Schäden wie Schimmel auftreten oder Wasserleitungen können einfrieren und brechen. In diesem Falle haftet dann der Mieter“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Eine zweite Immobilie kaufen

Es gibt Immobilieneigentümerinnen und Eigentümer, die sich eine zweite Immobilie anschaffen wollen. Doch was passiert dann mit der alten Immobilie?

Magdeburg, 24.09.2021. „Es gibt viele Menschen, die sich bereits Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie nennen dürfen. Einige planen schon den Kauf oder Neubau der nächsten Immobilie und fragen sich, was dann mit der alten Immobilie passieren soll. Zunächst muss aber geklärt werden, ob sich die neue Immobilie auf dem gleichen Grundstück befinden soll, wie die vorherige Immobilie“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Beispielsweise sind die Grundstücks- und Immobilienpreise in Teilen Ostdeutschlands niedriger, es können aber hohe Mieten verlangt werden, beispielsweise in einigen ostdeutschen Metropolen und Speckgürteln. Wer hier also ein Grundstück mit Bestandsimmobilie kauft, kann diese entweder behalten oder eine neue Immobilie bauen. Wer aber bereits eine Immobilie an einem anderen Ort besitzt, kann diese entweder zum Verkauf anbieten oder als Rendite zur Miete“, fügt Thomas Filor hinzu. 

Verkauft man seine alte Immobilie kann man meist problemlos mit dem Neubau starten. „Der Vorteil daran ist, dass man keinen Immobilienkredit aufnehmen muss. Man kann den Neubau also aus eigenen, finanziellen Mitteln verwirklichen. Verkauft man seine Immobilie sollte man sich über den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert im Klaren sein. Dieser bildet die Grundlage für den Verkaufspreis. Wichtig ist es, eine realistische Preisvorstellung zu haben. Experten sollten gegebenenfalls mit hinzu gezogen werden“, so Thomas Filor weiter. Alternativ kann man die alte Immobilie natürlich auch wunderbar als Renditeobjekt nutzen. „Dabei gilt es zu beachten, dass man die Mieteinnahmen versteuern muss. Man sollte eine neue Immobilie nur dann bauen, wenn die finanzielle Belastung tragbar ist. Ein ausführliches Wertgutachten kann an dieser Stelle sehr hilfreich sein. Außerdem sollte unbedingt geprüft werden, ob es sich bei der alten Immobilie um eine Denkmalschutzimmobilie handelt. Hier würde dann eine Sanierung in Frage kommen, ein Abriss wäre unmöglich“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Vermögensverwaltungsprodukte von Evergrande sollen mit Immobilien ausgezahlt werden

Der mittlerweile sehr angeschlagene chinesische Immobilienkonzern Evergrande will nun seinen Investorinnen und Investoren seine Vermögensverwaltungsprodukte mit Immobilien auszahlen. Sie können wohl zwischen Wohnungen, Büros, Einzelhandelsflächen oder Parkplätzen auswählen. Dieser Vorgang sei bereits gestartet worden. Anleger könnten sich nun bei Anlageberatern informieren. Selbst Banken haben in Evergrande investiert (z.B. Allianz, Blackrock, Deutsche Bank und UBS) – nun steht das Unternehmen kurz vor dem Zusammenbruch.

Thomas Filor: Eigentümer müssen den Wert ihrer Immobilie kennen

Es passiert sehr häufig, dass Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien den Wert ihrer Immobilie falsch einschätzen.

Magdeburg, 16.09.2021. „Es passiert doch häufiger, als man denkt, dass Immobilieneigentümer sich beim Wert ihrer Immobilie verschätzen. Hierzulande ist Immobilieneigentum sehr beliebt. Daher sollte man die wichtigsten Zahlen zur eigenen Immobilie kennen“, rät Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Eine aktuelle Umfrage von Homeday zeigt, dass es hier noch erheblich Luft nach oben gibt. Denn die Umfrage bestätigt, dass die Mehrheit der Eigentümer den Wert des Eigenheims falsch einschätzt: „Das ist vor dem Hintergrund auch verständlich, als dass mit der eigenen Immobilie natürlich auch viele Emotionen verknüpft sind. So kann es schnell zu Fehleinschätzungen kommen“, fügt Filor hinzu. 

Die Homeday-Studie zeigt, dass sich ganze 88 Prozent der Eigentümer beim Wert der Immobilie verschätzt. Lediglich jeder Zehnte Befragte lag richtig. 71 Prozent haben den Wert der Immobilie zu hoch oder sogar erheblich zu hoch eingeschätzt. Homeday hat für seine Befragung 220 Maklern des Unternehmens konsultiert und zu dem Thema Immobilienwert befragt. Des Weiteren hat Homeday gefragt, ob die Immobilieneigentümer so eine klare Vorstellung vom Wert ihrer Immobilie haben, dass sie auch mit dieser Vorstellung einen Makler kontaktieren. Das bestätigten sogar 76 Prozent der Befragten. Nur 24 Prozent der Befragten gaben an, dass die Mehrheit der Eigentümer keine vorgefertigte Wertvorstellung haben. „Eigentlich ist es gut, wenn Eigentümer eine klare Vorstellung haben. Diese muss nur realistisch sein. Das ist vor allem sehr relevant, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Denn hier kann eine Fehleinschätzung einen negativen Einfluss auf den Verkaufserfolg haben. Wer keine realistische Preiseinschätzung geben kann, sollte sich auf jeden Fall Hilfe von Experten holen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. So zeigt die Homeday-Umfrage auch, dass in 73 Prozent der Fälle ein zu hoch angesetzter Preis dazu geführt hat, dass sich der Immobilienverkauf verzögert. 44 Prozent haben die Qualität oder den Zustand falsch eingeschätzt und 27 Prozent hatten eine veraltete Ausstattung oder einen unattraktiven Standort.

Mehrfamilienhäuser gefragt

Auch wenn die Meinungen zu diesem Thema auseinandergehen, besteht derzeit keine Gefahr einer Immobilienblase – da sind sich Immobilienexperten wie Thomas Filor einig. Selbst die enormen Preissteigerungen in den teils überhitzten Großstädten bieten noch keinen Anlass zur Sorge. Niedrige Zinsen machen Immobilienkredite seit Jahren für Käufer günstiger und somit attraktiver, sodass die Nachfrage enorm steigt. Besonders beliebt scheinen derzeit Investitionen in Mehrfamilienhäuser zu sein. „Vor allem in den Großstädten wird vermehrt auf Mehrfamilienhäuser gesetzt. Das Preis-Leistungsverhältnis solcher Immobilien ist für Investoren besonders attraktiv. Doch auch in den ländlicheren Regionen und jeweiligen Speckgürteln werden immer mehr Mehrfamilienhäuser gebaut. Wo früher beispielsweise reine Einfamilienhäuser in einer Siedlung standen, finden nun auch solche Immobilien dort Platz und Anklang. Dieser Trend wurde pandemiebedingt noch verstärkt“, so Thomas Filor.

Kaufkraft von kinderlosen Doppelverdiener-Haushalten recht hoch

Um die Wohnkaufkraft von kinderlosen Doppelverdiener-Haushalten zu ermitteln, hat das Wirtschaftsinstitut Prognos die aktuellen Einkommens- und Immobilienmarktdaten ausgewertet. Dazu wurde analysiert, in welchen Regionen passender Wohnraum in Bezug auf Immobilientyp und -größe bezahlbar ist – dass also beim Immobilienkauf die Finanzierungslast maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht. Die Belastungsgrenze basiert auf den Werten der Verbraucherzentralen. Schließlich wird bei der Finanzierung von Wohneigentum eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zugrunde gelegt, welche auch die angenommenen zehn Prozent Nebenkosten beim Immobilienkauf abdeckt.

Individuelle Ermittlung auf der Basis von Fläche, Alter und Miete

Finanzminister Scholz wollte die Grundsteuer in Zukunft für jede einzelne Wohnung berechnen lassen. Entscheidend sollen dann Fläche und Alter der Immobilie sowie die Höhe der Miete sein. Für Wohnungen mit hoher Miete würde dies eine steigende Steuerbelastung bedeuten. Wohnungen in Metropolstädten würden damit automatisch teurer, da Vermieter die Grundsteuer häufig auf die Miete umlegen. Das Gedankenspiel der SPD, Vermieter hätten hierdurch Anreize Wohnungen mit günstigeren Mieten zu schaffen, um bei der Grundsteuer zu sparen, ginge wohl nicht auf.

Thomas Filor: Bezahlbares Wohnen als zentrales Wahlthema

Bezahlbares Wohnen ist ein hochpolitisches Thema.

Magdeburg, 03.09.2021. „Bisher gibt es kaum Entspannung auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Bezahlbares Wohnen ist nicht nur für viele Menschen ein großes Problem, sondern auch ein zentrales Wahlthema bei den diesjährigen Bundestagswahlen. Problematisch ist es nicht nur für Geringverdienende, sondern mittlerweile auch für Durchschnittsverdienende. Bezahlbarer Wohnraum ist rar“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Die aktuelle Bundesregierung hatte sich nach der Bundestagswahl im Herbst 2017 vorgenommen, 1,5 Millionen neuen Wohnungen zu bauen und so den Markt zu entlasten. Die große Koalition aus CDU/CSU und SPD wollte so den Anstieg der Mieten verlangsamen – dieses Ziel wurde aber nicht erreicht. „Man muss sagen, dass bezahlbares Wohnen zur zentralen politischen und sozialen Frage geworden ist. Nicht umsonst gingen in Berlin hunderttausende auf die Straße, als der Mietendeckel gekippt wurde. Die Große Koalition hat in der Amtszeit 300.000 Wohnungen weniger gebaut, als versprochen. Aktuell fehlen 630.000 Wohnungen, das bestätigt auch ein Bündnis aus Mieterbund, Verbänden der Bau- und Wohnungsbranche und IG Bau“, fügt Thomas Filor hinzu.

Unterdessen zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes, dass in den vergangenen Jahren mehr Wohnungen im Rahmen von Ein- und Mehrfamilienhäusern gebaut wurden als im Vorjahreszeitraum. „In einigen Bundesländern muss der Neubau einfach noch stärker gefördert werden, so zum Beispiel in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Für viele Menschen sind Wohnungen in den beliebten Städten, auch in Ostdeutschland, unbezahlbar geworden. Denn parallel dazu wurden auch weniger Sozialwohnungen gebaut. Sozialbau ist eben Ländersachen. So wird der Neubau von Sozialwohnungen beispielsweise in Sachsen-Anhalt nicht gefördert“, fügt Filor hinzu. Gleichzeitig steigen die Kaufpreise deutschlandweit und Immobilien sind trotz Corona-Pandemie eine der beliebtesten und krisenfesten Sachwerte. Neugebaute Immobilien entlasten den Wohnungsmarkt – dafür muss auch die neue Regierung Verantwortung und Sorge tragen. „Wichtig wäre es auch, in Zukunft den Mietspiegel zu reformieren. Dieser ist nämlich die Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er reicht aber nicht weit genug. So wäre ein Betrachtungszeitraum von zehn statt sechs Jahren sinnvoller“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Deutschland geht von einem gleichbleibend niedrigen Zinsniveau aus

Die Mehrheit der Bürgerinnen und Bürger in Deutschland geht von einem gleichbleibend niedrigen Zinsniveau aus. Dies jedenfalls ist das Ergebnis einer Befragung der Bank of Scotland, für die das Meinungsforschungsinstitut Forsa beauftragt wurde. Immerhin 44 Prozent der Befragten teilen diese Einschätzung. Mehr als 20 Prozent gehen sogar von einer weiteren Verringerung aus. „Dies deckt sich auch mit der Meinung von Fachleuten deckt“, so Thomas Filor. Jeder Zweite lässt sich dabei von seinem Anlageverhalten durch die Niedrigzinsen beeinflussen. Immerhin 22 Prozent wollen in Immobilien oder in die Modernisierung/Sanierung bestehender Immobilien investieren.