Zu geringe Neubautätigkeit bei steigender Wohnraumnachfrage

Für den Wohnungsmarkt steht fest, eine steigende Wohnraumnachfrage trifft auf eine zu geringe Neubautätigkeit. Laut der jüngsten Einschätzung des Deutschen Mieterbunds fehlen allein in Nordrhein-Westfalen Zehntausende Wohnungen: „Um den tatsächlichen Bedarf zu decken, müssen rund 80.000 Wohnungen jährlich errichtet werden“, sagte der Landesvorsitzende Hans-Jochem Witzke am 4. Oktober 2019 in Münster. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hatte 2014 für den Zeitraum von 2012 bis 2030 für Berlin ermittelt, dass es jährlich einen Wohnungsbedarf von 15.390 Wohnungen gibt. Deutlich darunter blieb die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen – nämlich 2012 waren es nur 5.417 Einheiten. Richtet man den Fokus auf die prognostizierte Veränderung der Wohnraumnachfrage in den deutschen Metropolen von 2006 bis 2025, dann kommt Berlin auf Platz zwölf. Spitzenreiter ist München – gefolgt von Dresden und Mainz. Prognostizierte Veränderung der Wohnraumnachfrage von 2006 bis 2025, (Quelle: IW Köln, Mai 2009). In den Wohnungsmarkt spielt die Bevölkerungsentwicklung mit rein. Die jüngste Marktprognose von Dr. Rainer Braun für Empirica geht für Deutschland im Jahr 2030 von bis zu 83,5 Millionen Einwohner aus - 2014 lebten in Deutschland 81,2 Millionen Menschen. 

Thomas Filor über den Immobilienmarkt in der Corona-Krise

Wie wirkt sich die Corona-Krise auf den Immobilienmarkt aus? Thomas Filor präsentiert aktuelle Studien, die Hoffnung machen.

Magdeburg, 25.03.2020. „Die Immobilienpreise sind bekanntermaßen hierzulande in den vergangenen Jahren explodiert. Viele Menschen, die noch nicht vom Immobilienboom profitiert haben, hoffen nun, dass die Corona-Krise die Preise drücken könnte. Verlässliche Daten dazu gibt es allerdings noch lange nicht und für Immobilieneigentümer gibt es derzeit noch keinen Grund zur Panik“, beruhigt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.

Wie jedes Jahr hat die Postbank kürzlich ihren aktuellen Wohnatlas fertiggestellt, welcher allerdings Daten beinhaltet, die vor dem Ausbruch der Corona-Krise erhoben wurden. Aus dem Wohnatlas geht hervor, dass die Immobilienpreise in den vergangenen zwölf Monaten in 90 Prozent aller deutschen Landkreise sowie kreisfreien Städte gestiegen sind. Demnach lag das Plus im Jahr 2019 inflationsbereinigt bei 9,3 Prozent.

„Natürlich ist es sehr wahrscheinlich, dass die Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Wochen sinken könnte. Die Gründe dafür sind aber derzeit komplett logistischer Natur. Das bedeutet, dass Umzüge innerhalb Deutschlands, aber auch Zuzüge aus dem Ausland aufgrund der Grenzschließungen derzeit kaum durchführbar sind. Das Interesse der Anleger dürfte aber nicht sinken. Potentielle Käufer werden ihre Kaufpläne voraussichtlich nur verschieben, aber nicht auf Eis legen“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.

Des Weiteren hatte die Bundesregierung bereits angekündigt, Hilfe bereit zu stellen, wie Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) mehrmals betont hatte. „Letztendlich wird man erst in der Phase der wirtschaftlichen Erholung sehen, wie sich die Immobilienpreise entwickeln und inwieweit die Corona-Krise auch die Geschäftsbanken treffen wird, die die Immobilienkredite vergeben. Nach wie vor ist ein steigendes Wohnungsangebot enorm wichtig. Fakt ist, dass die Deutschen auf Betongold vertrauen – und das könnte die Immobilienpreise selbst in Corona-Zeiten hoch halten. Außerdem sind Immobilien bekanntermaßen eine sichere Anlage, selbst bei Turbulenzen am Finanzmarkt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Eigentümer können Modernisierungskosten steuerlich absetzen

Eigentümer können die Modernisierungskosten für eine neu erworbene, vermietete Immobilie steuerlich absetzen. Viele Eigentümer wissen nicht, dass das Finanzamt diese Ausgaben als Werbungskosten anerkennt, welche sofort geltend gemacht werden können. Dies bestätigt der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL).Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Kosten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht überschreiten dürfen. Wichtig zu wissen ist, dass die gesamten Renovierungs- und Modernisierungskosten als sogenannter Herstellungsaufwand deklariert werden können. In diesem Fall werden die Ausgaben dann über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

Thomas Filor: Tipps zu Verträgen mit Maklern

Beauftragt man einen Makler, muss man ihn auch bezahlen – so heißt es zumindest in der Regelung für vermietete Immobilien. Doch welche Regeln gelten noch? Thomas Filor gibt Tipps zum Umgang mit Maklern.

Magdeburg, 17.03.2020. „Wer plant, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, nimmt oft die Dienste eines Maklers in Anspruch. Für Maklerdienste fallen Provisionen an. Doch es gibt noch einige andere Dinge zu beachten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Maklerprovisionen liegen derzeit bundesweit bei bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises, wie der Verbraucherschutzverband „Wohnen im Eigentum“ informiert.

Ein Vertrag mit einem Makler kann laut Filor schriftlich, mündlich, per E-Mail oder am Telefon fixiert werden. „Die Voraussetzung dabei ist, dass beiden Partnern Bedingungen und Konsequenzen klar sind. Dabei gibt es bei Online- und Telefonverträgen ein Rücktrittsrecht von 14 Tagen,“ fügt Filor hinzu. 

Des Weiteren können Verkäufer vom Gesetz her mehrere Makler beauftragen: „Allerdings raten Immobilienexperten davon ab. Die Problematik besteht darin, dass es unseriös erscheinen kann, wenn eine Immobilie mehrmals und zu unterschiedlichen Preisen auf dem Markt angeboten wird. Daher empfiehlt sich ein vertrauensvoller Makler, der im Alleingang den jeweiligen Auftrag bearbeitet. Außerdem gilt für alle Eigentümer, dass sie im Endeffekt selbst entscheiden können, welche Interessenten überhaupt erst an den Makler verwiesen werden. Wichtig zu wissen ist auch, dass man auch für Transaktionen, in die der Makler nicht involviert ist, Provision zahlen muss“, so Thomas Filor.

Demnach werden Direktabschlüsse individuell vereinbart und abgewickelt. „Ein Maklervertrag ist zu jeder Zeit auflösbar. Alleinaufträge erfüllen nichtsdestotrotz eine Mindestlaufzeit inklusive automatischer Verlängerung. Ist der Makler nicht in der Lage, die Immobilie erfolgreich zu veräußern, müssen Verkäufer agieren. Rechtlich sind Makler und Eigentümer verpflichtet, die Immobilie wahrheitsgetreu zu inserieren, mit allen Mängeln. Geschieht dies nicht, können Mieter im Nachhinein Schadenersatz drohen. Die Höhe der Provision kann je nach Bundesland variieren“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Für die Kaufentscheidung ist der Blick ins Grundbuch ein Muss

Wird eine Immobilie verkauft, müssen Interessenten oft schnell eine Kaufentscheidung treffen, sonst kommt ihnen jemand zuvor. Dies kann laut Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg aber auch Risiken mit sich bringen. Demnach sei es enorm wichtig, entsprechende Unterlagen und Verzeichnisse einzusehen, wie auch der Verband Privater Bauherren (VPB) bestätigt. Dieser Blick ins Grundbuch erspart Immobilienkäufern böse Überraschungen. So kann man sich beispielsweise vergewissern, dass dem Verkäufer die Immobilie auch wirklich gehört oder ob diese mit Hypotheken belastet ist. „All diese Faktoren kauft man quasi mit, was die spätere Nutzung einschränken kann, wenn man nicht ausreichend informiert ist“, so Filor. Neben dem Grundbuch sollte man auch ins Baulastenverzeichnis sowie in den Bebauungsplan schauen.

Thomas Filor: Steuern zahlen beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf kommen bestimmte Nebenkosten und Steuern mit hinzu. Immobilienexperte Thomas Filor erklärt, mit welchen Kosten Immobilienbesitzer rechnen müssen.

Magdeburg, 09.03.2020. „Will man seine Immobilie verkaufen, dürfte es kaum Probleme geben , einen Abnehmer zu finden. Die Nachfrage ist groß und das Angebot knapp. Potentielle Käufer gibt es also genügend. Objekte lassen sich derzeit zudem gewinnbringend veräußern. Nichtdestotrotz sollten Immobilienverkäufer einige Nebenkosten und Steuern, die gezahlt werden müssen, nicht außer Acht lassen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.

Demnach gelten Geschäftsabschlüsse im privaten Bereich als steuerfrei. „Eine Ausnahme herrscht jedoch, wenn Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft werden. Dann ist der Gewinn einkommenssteuerpflichtig. „Wie hoch die Steuerzahlungen sind, kann individuell variieren. So gilt bei Aktien und Fonds beispielsweise eine Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent. Im Immobilienbereich handelt es sich um einen persönlichen Steuersatz, der weit über diesen 25 Prozent liegen kann. Allerdings sind selbstgenutzte Immobilien für das Finanzamt eher uninteressant“, erklärt Filor außerdem. 

Des Weiteren ist der Verkauf steuerfrei, vorausgesetzt der Eigentümer hat die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorausgegangenen Jahren selbst genutzt. „Bei vermieteten Immobilien verhält es sich anders. Werden diese nämlich innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, fallen auf den Verkaufsgewinn Steuern an. Wieder anders verhält sich die Situation im Erbfall: Kinder sind von der Steuer befreit, wenn ihre Eltern in der Immobilie gelebt haben. Entscheiden sich Kinder dazu, selbst einzuziehen, gilt eine Steuerbefreiung laut Erbschaftsteuerrecht“ fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

Um den Veräußerungsgewinn zu berechnen, muss man lediglich die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Kosten, die beim Verkauf entstanden sind, errechnen. „Geltend gemacht werden können unter anderem Kosten für den Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Anzeigenkosten sowie Makler – und Notargebühren. Immobilienkäufer, die sich direkt nach dem Verkauf eine neue Immobilie anschaffen, können die Steuern durch Abschreibung reduzieren“, erklärt Thomas Filor abschließend. 

Thomas Filor: Investoren entscheiden sich wegen Mietendeckel für Bürogebäude

Der Mietendeckel hat den Berliner Wohnimmobilienmarkt etwas beruhigt – Investoren weichen nun vermehrt auf Bürogebäude aus.

Magdeburg, 04.03.2020. „Der in Berlin eingeführte Mietendeckel wirkt sich zunehmend auch auf den Immobilienmarkt für Bürogebäude aus. Investoren kehrten dem Wohnimmobilienmarkt zumindest teilweise den Rücken“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Aus amtlichen Daten geht hervor, dass seit Einführung des Mietendeckels weniger Mietwohnhäuser verkauft wurden und die Preise nicht so einen starken Anstieg verzeichneten, wie in den Jahren zuvor. „Diese Entwicklung liefert die ersten Anzeichen für eine Preisstabilisierung“, betont Filor und bezieht sich dabei auch auf Aussagen des Gutachterausschusses für Grundstückswertein Berlin. „Die Investoren weichen von Wohngebäuden auf Büros aus. Wohnungs- und Büroleerstände sind kaum noch vorhanden“, hieß es in einer Analyse des Gutachterausschusses.

Des Weiteren zeigt die Analyse, dass sich auch in anderen Städten Investoren vermehrt für Bürogebäude interessieren. Dies geht aus einem Gutachten des Spitzenverbands Zentraler Immobilien-Ausschuss hervor. So seien im vergangenen Jahr rund 40 Milliarden Eurobundesweit in Büroimmobilien geflossen – ein Viertel mehr, als im Vorjahreszeitraum 2018. 

„Aufgrund der historischen Niedrigzinsphase können Büroimmobilien eine gute Anlageform darstellen, trotz verhältnismäßig sinkender Rendite“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Derzeit kommen 43 Prozent der Investoren aus dem Ausland. Die meisten Verkaufsabschlüsse finden in der Hauptstadt statt, gefolgt von Frankfurt und München. „Nichtsdestotrotz gibt es nach wie vor Verbesserungsbedarf im Bereich Neubau“, betont Filor und weist auf die Analyse hin, laut der es in Berlin nur noch 1,3 Prozent freie Büroflächen gibt. In München sind es derzeit 1,4 Prozent. 

Ideal wäre es laut Immobilienexperte Thomas Filor, wenn in den großen deutschen Städten vier bis fünf Prozent frei wären – doch auch in Hamburg, Köln und Stuttgart liegt der Prozentsatz darunter. Der Berliner Mietendeckel trat am Sonntag, den 1.März in Kraft. Im Vorfeld hatten Immobilienökonomen ihre Bedenken geäußert, wie sich das Gesetz auf zukünftige Immobilieninvestitionen, im Sektor der Wohnimmobilien, auswirken könnte. 

Mieter müssen Kleinreparaturen übernehmen

Im Mietvertrag wird festgehalten, ob der Mieter Kosten für Kleinreparaturen aufkommen muss oder Bagatellschäden beseitigen muss. Der Deutsche Mieterbund (DMB) macht darauf aufmerksam, dass einige Kleinreparaturklauseln unwirksam sein können. „Damit die Kleinreparaturklausel wirksam ist, muss eine Obergrenze für die konkreten Reparaturkosten genannt werden. Das dürfen aber nicht mehr als 100 bis 120 Euro sein. Niedrige Kosten müssen vom Mieter selbst übernommen werden. Zu den Reparaturen, welche Mieter übernehmen müssen, zählen Bereiche der Mietsache, welche häufig vom Mieter genutzt werden, wie beispielsweise Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Rollläden oder Jalousien“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. 

Thomas Filor: WG-Mieten steigen und bieten Investoren einen interessanten Markt

WG-Mieten verteuern sich zunehmend und bieten Investoren einen umkämpften Markt. Dies betrifft vor allem mittelgroße Uni-Städte.

Magdeburg, 27.02.2020. „Zum Semesterbeginn kennen die meisten Studenten hierzulande das Problem der Wohnungsknappheit nur zu gut. WG-Mieten explodieren nämlich nicht nur in den Top-7 Städten, sondern auch in mittelgroßen und kleinen Studentenstädten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. An den deutschen Universitäten beginnt ab April das neue Semester, sodass der Bewerberandrang besonders hoch ist und junge Menschen Schlange stehen, um eine Immobilie besichtigen zu können. „Selbst in Gegenden, in denen die Mieten stagnierten, sind die Preise für WG-Zimmer davon nicht betroffen. Diese steigen weiterhin“, erklärt Filor und bezieht sich dabei auf eine aktuelle Untersuchung der Analysefirma Empirica.

Demnach kostete ein Zimmer durchschnittlich 397 Euro pro Monat und damit drei Prozent mehr als noch im vergangenen Wintersemester (384 Euro). Empirica untersucht die Preise für WG-Zimmer seit dem Sommersemester 2012 und wertet dafür mehrere Tausend Mietinserate auf über 100 Onlineplattformen für WG-Zimmer in 120 Städten aus. Seitdem sind die Preise für WG-Zimmer um knapp 40 Prozent gestiegen. 

„Besonders gestiegen sind die Mieten für WG-Zimmer in mittelgroßen Städten wie Essen, Lübeck, Tübingen und Bayreuth. Auch in Ostdeutschland, in Chemnitz, Magdeburg und Greifswald gab es einen Anstieg der Mieten für WG-Zimmer. Das ändert natürlich nichts an der Tatsache, dass WG-Zimmer in beispielsweise München oder Berlin utopisch teuer sind“, kommentiert Immobilienexperte Thomas Filor die Studie. Derzeit sind WG-Zimmer in München am teuersten. Laut Empirica müssen Studenten in der bayrischen Landeshauptstadt mit 650 Euro für ein Zimmer rechnen. Dicht gefolgt von München befinden sich Frankfurt, Stuttgart und Ludwigsburg, wo eine Studentenbleibe 500 Euro monatlich kostet. 

„In Deutschland studieren derzeit 2,9 Millionen Menschen. Dies erhöht natürlich auch den Druck auf den Wohnungsmärkten. Wie man Studenten finanziell entlasten kann, bleibt fraglich. Zuletzt wurde der Bafög-Satz erhöht. Für Investoren und Projektentwickler bietet das allerdings enorme Chancen. Das Renditepotential ist bei Studenten-Apartments und Mikroapartments besonders hoch“, erklärt Thomas Filor abschließend.