In Metropolregionen explodieren die Preise

Seit Jahren wachsende Bevölkerungszahlen in den Großstädten zeigen, dass Deutschland derzeit einen Trend zur Reurbanisierung erlebt. Besonders in den Kernstädten der Metropolregionen steigen somit die Preise für Wohneigentum. Doch auch hier gilt: Keine Regel ohne Ausnahme. Trotz seiner damals schon vorhandenen Bedeutung als Messestandort war Frankfurt im Mittelalter mit weniger als 10.000 Einwohnern nur eine mittelgroße Stadt. Heute ist die Mainmetropole mit 730.000 Einwohnern die fünftgrößte Stadt Deutschlands und es ist davon auszugehen, dass diese Zahl in den nächsten Jahren noch deutlich ansteigen wird: So gehen viele Experten da- von aus, dass viele Finanzunternehmen, die London verlassen, sich am Main an- siedeln werden und entsprechend für steigende Nachfrage auf dem dortigen Wohnimmobilienmarkt sorgen werden.

Berliner Immobilienmarkt erfreut sich großer Beliebtheit

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erzählt, dass Berlin eine internationale Strahlkraft besitzt. Berlin hat sich nach Meinung von Immobilienexperten fest in der Riege der internationalen Immobilienstandorte etabliert. Insbesondere Investments aus China nehmen immer mehr an Bedeutung zu. Und: Ein Ende dieses Trends ist nicht anzunehmen. Denn die deutsche Hauptstadt habe im Ausland einen besonders guten Ruf. „Der Verkaufspreis von Immobilien steigt jährlich um etwa 15 Prozent und die Prognose für den Berliner Immobilienmarkt bleibe potenziell auch für die nächsten 20 Jahre positiv – eine Trendwende sei also nicht in Sicht“, so Filor. 

Thomas Filor: Tipps für die Untervermietung

Das Recht auf Untervermietung – wann sie erlaubt ist und wann nicht. 

Magdeburg, 17.09.2020. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Untervermietung. Erst kürzlich wurde ein Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) verhandelt, in dem eine Mieterin ihre Einzimmerwohnung befristet untervermieten wollte. Daraufhin hatte die Vermieterin eine Mieterhöhung gefordert. Die besagte Mieterin wollte aus beruflichen Gründen ein befristetes Arbeitsverhältnis auf einem Kreuzfahrtschiff eingehen und ihre Einzimmerwohnung in der Zwischenzeit untervermieten. „In diesem Fall muss man sich natürlich die Erlaubnis des Vermieters oder der Vermieterin einholen. Handelt es sich um eine Einzimmerwohnung, greift §553 ABS. 1 Satz 1 BGB. Demnach darf die Hauptmieterin lediglich einen Teil der Einzimmerwohnung untervermieten. Das ist natürlich bei einer Einzimmerwohnung schwer realisierbar, da ein abgrenzbarer Bereich vorhanden sein muss, in dem eine Hauptmieterin offiziell  weiterhin beachsichtig zu wohnen, selbst wenn sie nicht vor Ort sein sollte“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

Das Gericht entschied, dass die Mieterin im verhandelten Fall nicht nur ihre Kosten während ihrer Abwesenheit decken will, sondern einen Profit aus der Untervermietung ziehen will. Das geht rechtlich nicht, ohne das die Vermieterin die Miete entsprechend anpasst. (LG Berlin 09.09.2019 - 64 T 65/19). 

 

„Handelt es sich nicht um eine Einzimmerwohnung, gibt es natürlich viele andere Varianten, die man rechtlich abklären sollte. Oft sind Vermieter*innen auch sehr kooperativ, beispielsweise bei Auslandssemestern, einer Weltreise oder einer eines Auszugs einer anderen Person. Abnehmer gibt es jedenfalls zu Genüge, seien es Studenten*innen, Touristen oder Praktikanten. Viele Leute suchen eine Bleibe für einen bestimmten Zeitraum. Allein in den gängigen Online-Portalen lassen sich hier viele Angebote finden“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Auch in Wohngemeinschaften sind Untermietverträge sehr üblich. Abschließend betont Filor, dass enge Familienangehörige sowie Ehepartner*innen, Kinder oder Eltern keinen expliziten Untermietvertrag brauchen – anders verhält es sich jedoch mit Geschwistern oder fernen Verwandten. 

Unerwartete Kündigungen

Kommt es zu einer Kündigung des Mieters wegen Eigenanspruch, ist dies oft ein großer Schock“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor. „Fordert der Vermieter Eigenbedarf ist ein Widerspruch nämlich nur seltenen Fällen möglich“. Ein Widerspruch ist aber möglich, wenn der Mieter alt oder krank ist, weil es sich dann um einen Härtefall handelt. „Mieter müssen schnell reagieren, da ein schriftlicher Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen sollte“, so Filor. Zudem macht Filor auf die Option aufmerksam, sich von seinem örtlichen Mieterschutzverein beraten zu lassen.

Immobilienkredite für (Ehe-)Paare

Man muss nicht verheiratet sein, um sich gemeinsam für eine Immobilie zu entscheiden. Auch nichtverheiratete Paare nehmen oft einen Kredit auf, um sich den Traum erfüllen zu können – beide haften, beide sind im Grundbuch eingetragen. „Im Falle einer Trennung kann die Immobilie verkauft werden und beide Personen erhalten die Hälfte des Erlöses bei Tilgung des Kredites“, so Thomas Filor. Schwieriger gestaltet sich das bei einer Trennung und Auseinandersetzung bei Eigentum der Immobilie nur einer Person. „Wenn nur eine Person innerhalb der Lebensgemeinschaft ins Grundbuch eingetragen ist, jedoch beide in der Immobilie wohnen und den Kredit abbezahlen, kann der offizielle Nicht-Miteigentümer einen Ausgleich verlangen, wobei der Ausgang eines solchen Konflikts oft ungewiss ist.“  Der Bundesgerichtshof (BGH) stützt sich in einem solchen Fall auf das Argument, dass die Entscheidung für eine nichteheliche Lebensgemeinschaft und gegen die Ehe, keine Verzicht auf feste Regeln im Fall der Trennung beinhaltet. Laut BGH können Erstattungsansprüche über den Wegfall der Geschäftsgrundlage abgewickelt werden, wenn einer den Hauskauf vorantreibt und dadurch das Vermögen des anderen vermehrt. Der BGH sieht in diesem Fall einen Kooperationsvertrag, der dann bei Scheitern der Lebensgemeinschaft zu Ansprüchen nach Wegfall der Geschäftsgrundlage führt.

Thomas Filor: Tipps für die Wohnungssuche

Die Wohnungssuche kann sich – vor allem in Ballungsräumen – schnell einmal als schwierig erweisen. Immobilienexperte Thomas Filor gibt Tipps, wie man Makler und Vermieter überzeugen kann.

Magdeburg, 09.09.2020. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem beliebten Thema Wohnungssuche. „Die Wohnungssuche beschäftigt viele Menschen, vor allem in Ballungs-, Universitäts- und Großstädten. Diese gestaltet sich hier nämlich schwierig und es ist gar nicht so einfach bei der hohen Nachfrage Makler und Vermieter für sich zu gewinnen. Da kann schnell einmal Frust aufkommen, vor allem in begehrten Lagen, wo teilweise hunderte Interessenten zur Wohnungsbesichtigung pilgern. Hier sorgt man sich zu Recht, dass man als Bewerber in der Masse untergehen wird“, erklärt Thomas Filor.

„Damit die Traumimmobilie ein bisschen näher rückt, gibt es einige Aspekte, die man beachten sollte. Auch, wenn viele Leute es nicht glauben, kann man beispielsweise mit Persönlichkeit wirklich überzeugen. Eine E-Mail sollte grammatikalisch korrekt und ohne Rechtschreibfehler versendet werden. Fehler können leider schnell unseriös wirken. Bei einem Inserat zählt auf jeden Fall auch Schnelligkeit. In begehrten Lagen sind Inserate oft nur wenige Stunden online. Vor allem die finanziellen Möglichkeiten des potentiellen Mieters sind für einen Vermieter von Bedeutung. Auch bei der Wohnungsbesichtigung sollte man natürlich auf ein seriöses Auftreten achten, damit man in positiver Erinnerung bleibt, ähnlich wie bei einem Vorstellungsgespräch. So sollte man pünktlich und gepflegt erscheinen.“, so Filor weiter.

Des Weiteren sollten Interessenten laut Filor alle angeforderten Informationen in einer Bewerbungsmappe parat haben und sie dem Vermieter am Ende des Besichtigungstermins in die Hand drücken. „In der Regel sollte man die Ausdrucke der letzten drei Gehaltsnachweise, eine Mieterselbstauskunft sowie eine Bescheinigung der Schufa dabei haben. Fragen zu stellen ist natürlich erwünscht, allerdings dürfen potentielle Mieter nicht zu kritisch wirken. Zu erzählen, dass man raucht oder Haustiere hat, ist auch eher ein Eigentor. Eine sympathische E-Mail im Anschluss kann helfen, sich ins Gedächtnis zu rufen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor: Neues BGH-Urteil zum Thema Modernisierung

Der Bundesgerichtshof (BGH) stoppt Umlegung der Modernisierungskosten auf Mieter. Filor berichtet über das Urteil des Bundesgerichtshof in Karlsruhe.

Magdeburg, 04.09.2020. „Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat entschieden, dass es Vermietern nicht gestattet ist, die vollen Modernisierungskosten der Immobilie auf ihre Mieterinnen und Mieter umzulegen. Dies gilt vor allem, wenn Bauteile und Einrichtungen der Immobilie noch in Ordnung sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Im verhandelten Fall ging es um eine Mieterin aus Düsseldorf: Das Miethaus, in dem sie eine Wohnung anmietet wurde gründlich modernisiert. Während der Modernisierung wurde unter anderem die Heizungsanlage umgestellt. Außerdem wurden alte Wohnungstüren, Fenster im Treppenhaus und Briefkästen ausgetauscht. „Nach den Modernisierungsmaßnahmen erhielt die Mieterin Mieterhöhungen zwischen 190 und 240 Euro und wehrte sich dagegen“, schildert Filor. 

Das Landgericht Düsseldorf stimmte ihr teilweise bei manchen Erhöhungen zu – diese seien nicht rechtens. Den oben beschriebenen Austausch von Türen, Fenstern und Briefkästen definierte das Landgericht Düsseldorf allerdings als Modernisierungsmaßnahme. Zudem hätte die Mieterin nicht deutlich gemacht, dass diese Instandsetzungsmaßnahmen notwendig waren aufgrund von Mängeln. 

„Bei der Bewertung geht es um die Lebensdauer der jeweiligen Bauteile. Im nächsten Schritt verhinderte der BGH die Umlage der Modernisierungskosten. Die Instandsetzung ist dafür vorgesehen, dass die Immobilie in einem ordentlichen und vor allem bewohnbaren Zustand bleibt. Dafür muss der Vermieter Sorge tragen – und auch die Kosten tragen. Bei einer Modernisierung geht es um eine Verschönerung oder Verbesserung und hier ist es anteilig erlaubt, Mieterinnen und Mieter zur Kasse zu bitten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Für noch funktionstüchtige Bauteile ist es unzulässig, Kosten auf Mieterinnen und Mieter abzuwälzen. Die Richter des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe betonten auch, dass Vermietern nicht die Möglichkeit eröffnet werden darf, Kosten, die bald anstehen, auf Mieter abzuwälzen. Daher diene das Urteil (Urteil des VIII. Zivilsenats vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19).    

Vorsicht vor Zahlungsrückständen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass ein Vermieter das Recht hat einen Mieter abzumahnen, falls dieser Mietrückstände hat. Dabei geht es nicht nur um komplett ausstehende Monatsmieten, sondern auch um Mahngebühren, die bei einer zu späten Überweisung entstehen. „Üblich ist ein Fälligkeitsdatum zum dritten Werktag des neuen Monats“, erklärt Filor. Laut BGH (Urt. v. 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15) kommt es nicht darauf an, wann das Geld auf dem Konto des Vermieters verbucht an, sondern lediglich darauf, dass der Mieter am dritten Werktag die Miete überwiesen hat. 

Thomas Filor: Immobilien im Umland

Die Corona-Pandemie hat mehr denn je die Vorzüge des Homeoffice in den Vordergrund gerückt. Auch am Immobilienmarkt könnte diese Form der Arbeit Immobilien im Umland zum Boomen bringen.

Magdeburg, 26.08.2020. „Als die Corona-Pandemie ausbrach, wurden vielen Arbeitgebern unterschiedlichster Branchen bewusst, dass ihre Mitarbeiter durchaus von zu Hause aus arbeiten können. Diese Entwicklung könnte nun das Wohnen auf dem Land wieder attraktiver machen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Hier könnte man ein interessantes Gedankenexperiment für die Zukunft anstoßen: Je mehr Leute aufs Land ziehen, desto mehr werden die Wohnungsmärkte in den beliebten Großstädten entlastet. So sparen sich viele Leute das Pendeln in die jeweilige Metropole, in der eventuell ihr Büro ansässig ist“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu.

Um dieses Vorhaben zu realisieren müssten natürlich einige Grundvoraussetzungen gegeben sein: „Die Arbeit im Homeoffice ist für ländliche Regionen eine riesige Chance, allerdings müssen diese dann auch eine gute Infrastruktur mitbringen. Dazu gehört nicht nur eine gute Bahnanbindung oder Straßenausbau zur nächsten größeren Stadt, sondern auch die Frequenz von Schulen, Kitas, Ärzten, Kulturangeboten und schnellem Internet, was beim Homeoffice besonders wichtig ist“, betont Immobilienexperte Thomas Filor.

„Die Wohnungsmärkte sind sehr auf die beliebten Groß- und Universitätsstädte konzentriert. Die Arbeit im Homeoffice wird dies nicht grundlegend ändern können und Ballungszentren wie die Top-7-Städte werden attraktiv bleiben, was auch gut ist. Trotzdem könnte sich schlicht das Einzugsgebiet der Großstädte erweitern. So wird Corona nicht nur die Arbeitswelt nachhaltig prägen, sondern auch die Immobilienmärkte hierzulande“, so Thomas Filor.

Das Münchner Ifo-Institut schätzt derzeit, dass 73 Prozent der Firmen, die seit der Pandemie auf Homeoffice umgestiegen sind, diese Option auch künftig anbieten zu wollen. Dadurch dürfte sich nicht nur die Wohnungsnachfrage ändern, sondern auch die Wohnkostenbelastung, der vor allem Menschen in den Großstädten ausgesetzt sind. „Angrenzende Regionen werden somit attraktiver. Abgesehen davon, hat die Pandemie auch gezeigt, dass sich Menschen neben dem Urbanen auch nach Natur in ihrem Alltag sehnen. Natürlich sind diese Entwicklungen auch branchenabhängig: Beispielsweise erfordert der Bereich Produktion noch in vielen Berufen Anwesenheit, während der große Bereich Büro und Dienstleistung es kaum noch erfordert, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.