Effizienz und Qualität am Bau steigern Rendite

Wenn eine Immobilie fertiggestellt ist, besteht Grund zur Freude – für den Entwickler, das Bauunternehmen, die künftigen Bewohner und auch für die Anleger. In vielen Fällen ist diese Freude jedoch nur von kurzer Dauer, weil bei der Abnahme der vermeintlich fertigen Immobilie plötzlich unerwartete Mängel ans Tageslicht treten, welche die Errichtungskosten nochmals nach oben schnellen lassen. Dazu gehören vor allem: Malermängel, Fenstermängel, Parkett-Beschädigungen, Innentür-Beschädigungen sowie Fliesen-Beschädigungen.

Thomas Filor: Die Mittelschicht und das Eigenheim

Für die Mittelschicht wird es hierzulande immer schwieriger, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. 

Magdeburg, 18.12.2020. „Viele Menschen möchten sich ihren Wunsch von der eigenen Immobilie erfüllen. Doch vor allem in diesem Jahr gestaltet sich das aufgrund von Corona immer schwieriger. Menschen haben ihre Jobs verloren oder mussten auf Kurzarbeit gehen. Trotzdem kann man auch sagen, dass  in den letzten Jahren die Preise für Immobilien explodiert sind und der ständige Anstieg doch zumindest teilweise durch Corona gebremst wurde“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

Obwohl der deutsche Immobilienmarkt und die Baubranche weitestgehend unversehrt blieben, stagnierten die Immobilienpreise durchaus im Zuge der Covid-19-Pandemie. „An einigen Standorten sanken die Preise sogar leicht. Diese Entwicklung gab dann doch wieder Menschen Hoffnung, man könne sich ein Eigenheim anschaffen. Nichtsdestotrotz hat die Corona-Krise einmal mehr bewiesen, dass sich der Immobilienboom nicht stoppen lässt. Auch in den kommenden Jahren dürfte sich also nichts daran ändern“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu. 

 

Leider bedeutet dies aber auch, dass Immobilieneigentum für Millionen Bürgerinnen und Bürgern unerreichbar bleibt. „Viele Menschen müssen immer mehr Eigenkapital aufbringen und erreichen schnell ein finanzielles Limit zur Verwirklichung der eignen vier Wände. Laut aktuellen Zahlen musste man sich im November 2020 um 300.000 Euro verschulden für ein Eigenheim. Im Vorjahr lag die durchschnittliche Summe bei 266.000 Euro. „Immer mehr Leute versuchen ihr Glück auch mit wenig Eigenkapital. Das ist aber eine recht risikoreiche Herangehensweise. Im November hatte man nur 14,7 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital beizusteuern – also 85,3 Prozent Fremdanteil. So hoch war der Fremdanteil noch nie zuvor. Bis vor ein paar Jahren lag dieser Fremdanteil noch bei weit unter 80 Prozent“, kommentiert Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg die aktuellen Zahlen. 

 

Natürlich gebe es laut Filor auch erhebliche Unterschiede zwischen Stadt und Peripherie, Wohnung oder Einfamilienhaus und auch Zustand der Immobilie. In einigen Teilen Deutschlands kann die Mittelschicht also durchaus noch Immobilien erwerben, ohne sich enorm zu verschulden. 

Thomas Filor über Mietausfallversicherungen

Für Vermieter ist es eine schlimme Situation, wenn der oder die Mieterin nicht mehr zahlen kann. Nicht immer greifen die Mietausfallversicherungen. Filor klärt auf.

Magdeburg, 11.12.2020. „Für einen Vermieter oder eine Vermieterin ist ein Mietausfall eine wahre Horrorvorstellung, vor allem, wenn man darauf angewiesen ist. Es gibt Mieter, die nicht zahlen können oder wollen. Wenn man Pech hat, verlassen die Mieter die Wohnungen unangekündigt und hinterlassen ein großes Chaos. Es gibt auch sogenannte Mietnomaden, die in eine Wohnung einziehen, den Mietvertrag unterschreiben, aber nicht zahlen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

Tritt ein solcher Fall ein, kann dies einen Vermieter oder eine Vermieterin sehr schwer treffen und in eine finanzielle Bredouille bringen. „Besonders schwierig wird es, wenn die Immobilie kreditfinanziert ist und die Miete benötigt wird, um laufende Kosten zu begleichen und die Kreditraten zu zahlen. In diesem unglücklichen Fall können ausbleibende Mietzahlungen die Existenz des Vermieters oder der Vermieterin gefährden“, erklärt Filor weiter.

 

Die gute Nachricht: Vermieterinnen und Vermieter können sich mit einer Mietausfallversicherung schützen. „Die Mietausfallversicherung greift, wenn Mieterinnen und Mieter nicht zahlen. Teilweise kann die Versicherung auch greifen, wenn das Mietobjekt zerstört wurde, es zu einer Zwangsräumung kommt, Möbel entsorgt werden müssen oder eine Grundreinigung vollzogen wird“, fügt Thomas Filor hinzu. Nichtsdestotrotz sollten Vermieterinnen und Vermieter nicht die nächstbeste Police abschließend, sondern vergleichen, welche Versicherung für ihr Anliegen am passendsten ist. „Eine Mietausfallversicherung kann unter Umständen recht teuer sein, da teilweise die Wohngebäudeversicherung greift. Grund dafür ist, dass teilweise Schäden abgedeckt werden müssen, die mehrere tausend Euro betragen. Eine Basisabsicherung erhält man ab circa 50 Euro im Monat. Für und 400 Euro kann man sich meist für alle Szenarien absichern. Wichtig zu wissen ist aber auch, dass die Regulierung von Schäden dauern kann. Des Weiteren muss die Zahlungsfähigkeit des Mieters bei Vertragsunterzeichnung gegeben sein, beispielsweise durch eine Bonitätsauskunft“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Verhältnis zwischen Einkommen und Miete

Eine bekannte Faustregel besagt, dass die Miete nur maximal 30 Prozent des Einkommens betragen sollte. „Leider ist dies an vielen Standorten nicht möglich und Menschen müssen viel Geld zurücklegen, um sich die Miete leisten zu können oder müssen Abstiche bei Lage, Größe oder Zustand der Immobilie machen“, erklärt Thomas Filor. Eine aktuelle Studie von ImmoScout24 zeigt, dass der Großteil hierzulande bereit ist, mehr als 30 Prozent des Einkommens für ihre Wohnung auszugeben. Demnach trifft dies auf 223 von 331 untersuchten deutschen Städten und Landkreisen zu (67 Prozent). Das meiste Einkommen müssen Mieterinnen und Mieter in Bayern für das Wohnen investieren. Nur in der Hauptstadt Berlin findet man im Vergleich zu den anderen deutschen Großstädten Wohnungen, für die man weniger als 30 Prozent des Einkommens ausgibt. Das beste Verhältnis zwischen Einkommen und Miete ist laut Studie im sächsischen Landkreis Bautzen zu finden. 

Immobilienkäufer*innen werden immer jünger

Sechs von zehn Immobilienkäufer*innen sind heute zwischen 30 und 39 Jahre alt – vor zehn Jahren waren es nicht mal dreißig Prozent. Nur jeder vierte Käufer zählte zur Zielgruppe der über 40-Jährigen. Mit steigendem Alter sank dabei das Kaufverhalten. So erwarben lediglich noch rund fünf Prozent in der Zielgruppe der 50- bis 59-Jährigen Immobilien. Die Zahl der Immobilienkäufe in der Zielgruppe der über 60-Jährigen war weitgehend zu vernachlässigen. „Dies galt aber auch für die Zielgruppe der Jüngeren, der über 20- bis 29-Jährigen. Erst mit dem dritten Lebensjahrzehnt stieg der Wunsch nach einer Immobilie wieder massiv an und endete nicht selten mit einem Kaufabschluss“, so Immobilienexperte Thomas Filor. Dabei wäre nicht nur das Bedürfnis nach den eigenen vier Wänden in der Zielgruppe der jüngeren Käufer in den letzten Jahren immer weiter angestiegen. Verbessert hätten sich auch die Voraussetzungen. Zudem überlegen sich viele Familien, lieber zu finanzieren statt teuer zu mieten.

Thomas Filor: Risiko-Rendite-Ranking 2020 veröffentlicht

Laut aktuellem Risiko-Rendite-Ranking 2020 findet man an den Stadträndern der deutschen Metropolen die vielversprechendsten Immobilien. 

Magdeburg, 04.12.2020. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Risiko-Rendite-Verhältnis. Dabei geht es um eine kürzlich veröffentlichte Studie namens „Risiko-Rendite-Ranking 2020“ des Beratungsunternehmens Dr. Lübke & Kelber. „Inhaltlich geht es dabei um das zu erwartende Risiko, welches Anleger am jeweiligen Standort erwartet im Vergleich zur Rendite. Es handelt sich hierbei um eine bundesweite Immobilienstudie, welche die Rahmenbedingungen für Investoren analysiert“, erklärt Filor.

 

Attraktive Standorte sind laut Ranking vor allem Pforzheim, Kaiserslautern und Lüneburg. Im Bereich Neubauimmobilien waren es die drei bayerischen Standorte Landshut, Fürth und Bamberg. Für das 

„Risiko-Rendite-Ranking 2020“ wurden hierzulande 111 Standorte, darunter die Top-7-Städte, untersucht. „Interessant ist, dass trotz Corona-Pandemie die Käufernachfrage nach Wohnimmobilien absolut nicht abgenommen hat. Im Gegenteil: Marktteilnehmer hatten teilweise lukrative Verkaufsabschlüsse und konnten sich gleichzeitig ihr Immobilieneigentum günstig finanzieren“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

 

„Tatsächlich scheint es bisher so, als seien die B-Standorte die Gewinner der Krise. Das gilt auch für die ostdeutsche Standorte wie Magdeburg, Leipzig und Dresden. Doch auch im allgemeinen lässt sich sagen, dass die Konditionen im Umland der Top-7 besonders gut sind. Die Pandemie hat dazu beigetragen, dass mehr Menschen im Homeoffice arbeiten und somit nicht mehr so stark an die Stadt gebunden sind oder sich sogar nach kleineren Städten und mehr Ruhe sehnen“, so Thomas Filor.

 

Mittelgroße Städte sowie B- und C-Lagen dürften sich auch in den kommenden Jahren großer Beliebtheit erfreuen, sowohl als Wohnstandorte als auch als Investitionsstandorte. „Ballungsräume sind natürlich auch sehr beliebt, jedoch kann das Risiko hier höher liegen was die Renditen angeht. Trotzdem sind alle Städte recht risikoarm im Vergleich zu anderen Ländern. Egal, ob man eine Immobilie für sich selbst kaufen oder nur investieren und eine Kapitalanlage kaufen will: Man sollte sich vorher genau mit dem Standort beschäftigen, um das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite einschätzen zu können“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Positive Entwicklungen am Immobilienmarkt

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht auf eine aktuelle Studie des Statistischen Bundesamt Wiesbaden aufmerksam, laut der der Bauboom hierzulande ungebrochen weitergeht. Demnach wurden im vergangenen Jahr 277 700 Wohnungen fertig gestellt – dies entspricht 12,1 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Eine höhere Zahl hatte es laut Statistischem Bundesamt Wiesbaden zuletzt im Jahre 2004 mit 278 000 errichteten Wohnungen gegeben. „Diese positive Entwicklung am Immobilienmarkt hat 2011 begonnen und setzt sich seitdem beständig fort. Das liegt auch daran, dass die Baubranche hierzulande schon seit längerem von den niedrigen Zinsen profitieren. Diese machen Immobilien günstig und treiben die Investoren aus dem In- und Ausland in Immobilien.“

Thomas Filor: Mietminderung bei Heizungsausfall

Die Temperaturen sinken und die meisten Menschen haben wieder begonnen, ihre Heizung regelmäßig einzuschalten. Die allgemeine Heizperiode in Deutschland hat im Oktober begonnen und geht meist bis einschließlich April. 

Magdeburg, 25.11.2020. „Kommt es zu einem Heizungsausfall, kann der Mieter durchaus eine Mietminderung fordern. Ist die Wohnung im Mietvertrag nämlich offiziell als Mietobjekt mit Heizung definiert, so muss es dem Mieter oder der Mieterin stets möglich sein, die Haupträume auf 20 bis 22 Grad sowie die Nebenräume auf 18 bis 20 Grad heizen zu können. Hier spricht man von einer sogenannten Behaglichkeitstemperatur. Diese muss gegeben sein, egal wie alt die vorhandenen Heizungssysteme sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. In den Fluren sollte es zumindest möglich sein, 15 Grad zu erreichen. Die gesamte Wohnung muss in der Nacht auf mindestens 18 Grad beheizbar sein. So entschied es das es Amtsgericht Köln (Urteil v. 5.7.2016, Az. 205 C 36/16).

Im Gegensatz zur allgemeinen Heizperiode, welche von Anfang Oktober bis Ende April geht, ist der Vermieter außerhalb dieser Periode nicht dazu verpflichtet dem Mieter zu gewährleisten, dass die Heizung auch in den Sommermonaten so in Betrieb genommen werden kann, dass die gleichen Temperaturen erzeugt werden. „Außerdem kann man bei einem kurzfristigen Heizungsausfall die Miete natürlich nicht mindern. Das regelt § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Bei einem totalen Heizungsausfall kann die Miete bereits nach einem Tag gemindert werden. Hier muss der Einzelfall natürlich geprüft werden. Dies gilt auch, wenn die Behaglichkeitstemperatur über einen längeren Zeitraum nicht erreicht werden kann. Eine Regel zur konkreten Höhe der Mietminderung gibt es in der Form nicht. Im Januar und Februar kann man von rund 20 Prozent ausgehen, in den Übergangsmonaten von rund zehn Prozent“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor die Rechtsprechung.

Auch das Amtsgericht in Potsdam entschied, dass ein Mietobjekt, welches nicht auf 20 Grad Celsius zu beheizen ist, mangelhaft ist Potsdam (Urteil v. 30.4.2012, Az. 23 C 236/10). Abschließend betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg, dass es tatsächlich irrelevant ist, ob der Vermieter den Heizungsausfall verschuldet hat oder nicht – die Mietminderung steht dem Mieter oder der Mieterin ohnehin zu. Ähnliches gilt für die Warmwasserversorgung (diese muss zwischen 40 und 50 Grad Celsius haben) sowie störende Heizungsgeräusche, welche zur Mietminderung führen können. 

Mietpreise in Deutschland geringer als in anderen europäischen Städten

Laut einer Studie von Deloitte ziehen die Preise für Wohnen weiterhin an. In Deutschland betrifft dies vor allem die Großstädten. Im europäischen Vergleich hingegen ist Wohnen hierzulande noch recht günstig. Andere europäische Länder weisen nämlich wesentlich höhere Immobilienpreise und Mieten auf. Die Deloitte-Studie bezieht sich nämlich auf beide Arten, kaufen und mieten. In den Ländern Deutschland, Österreich und Norwegen brauche man demnach rund fünf bis sechs Jahresgehälter, um eine 70-Quadratmeter große Immobilie zu bezahlen. Günstiger ist es nur in Belgien und Portugal. Auch die Enteignungsdebatten und Proteste haben gezeigt, dass deutsche Mieter nicht bereit sind, die hohen Preise zu tolerieren. 

Thomas Filor: Immobilien im Speckgürtel werden immer beliebter

Immobilien in Großstädten verteuern sich zunehmend – im Speckgürtel steigen die Preise sogar noch mehr.

Magdeburg, 18.11.2020. „Der Immobilienmarkt hat sich bisher in der Corona-Krise wacker geschlagen und sich als recht robust bewiesen. Eine Immobilie in der Großstadt zu beziehen ist zwar nach wie vor der Wunsch vieler Menschen, doch auch die Peripheriewird immer beliebter. Das hängt damit zusammen, dass die Bereitschaft zum Pendeln durchaus vorhanden ist, wenn man dafür mehr Wohnfläche bekommt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „So steigen die Immobilienpreise in den jeweiligen Speckgürteln der deutschen Großstädte enorm, teilweise sogar stärker als in der Großstadt selbst. Dies betrifft vor allem Berlin, Hamburg, Köln, München und Stuttgart“, sagt Thomas Filor und beruft sich dabei auf die aktuelle Studie „Wohnen in Deutschland 2020 – Unterschiede zwischen Stadt und Land“, welche vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Zusammenarbeit mit der Sparda-Bankengruppe erstellet wurde.

 

Laut Studie sei der Wohnraum im Speckgürtel zwar nach wie vor um circa die Hälfte (55 Prozent) günstiger als im Vergleich zu den Preisen in den Großstädten – doch die Peripherie ist seit drei Jahren im Kommen. Und während andere Anlageformen unter der Corona-Pandemie leiden, erfreuen sich Immobilien dank günstigen Finanzierungskonditionen immer noch großer Beliebtheit. Dazu zählt laut Thomas Filor sowohl das Eigenheim als auch die Kapitalanlage. Eine aktuelle Studie von YouGov zeigt außerdem, dass nur 29 Prozent von sinkenden Immobilienpreisen ausgehen – 34 Prozent rechnen sogar mit steigenden Preisen, 27 Prozent mit stabilen Preisen. 

 

Dass die Speckgürtel so beliebt sind, hängt laut Immobilienexperte Filor mit mehreren Faktoren zusammen: „Die Städte können den Menschen nicht alles bieten. Beispielsweise gibt es wenig bezahlbare Einfamilienhäuser im Grünen. Dafür muss man sich ein wenig aus den Ballungsräumen entfernen“, so Filor. Die Sparda-Bank hat dazu interessante Zahlen: Familien leben in der Großstadt auf durchschnittlich 86 Quadratmetern, im ländlichen Raum bei 120 Quadratmetern. „Die Menschen sind gerne bereit, zu pendeln, wenn sie dafür mehr Wohnfläche haben. Vorausgesetzt, es besteht eine gute Infrastruktur. Doch durchs Homeoffice fühlen sich immer mehr Menschen im Umland wohl“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Schutz vor Einbrechern -auch während der Pandemie

Thomas Filor macht in dieser Woche darauf aufmerksam, dass Einbrecher immer häufiger online versuchen, Informationen herauszufinden. „Postet man beispielsweise etwas über einen geplanten Ausflug beziehungsweise die Zeiten, in denen man plant, sich nicht in der Immobilie aufzuhalten, planen sie diese Zeiten für ihre Raubzüge abzupassen“, so Filor. Daher wird dazu geraten, Informationen über Wochenendreisen erst später ins Netz zu stellen, wenn man wieder zu Hause ist. „Man mag es kaum glauben, aber auch das Leeren des Briefkastens während einer längeren Abwesenheit sollte garantiert werden. Für Einbrecher ist dies oft ein Indiz“, so Filor. Zu Zeiten der Pandemie dürften ja eigentlich weniger Einbrüche stattfinden – das werden Statistiken im nächsten Jahr zeigen können. 

Thomas Filor: Großvermieter in Berlin

Wie die bekannten Großvermieter in Berlin den Immobilienmarkt dominieren – Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf.

Magdeburg, 11.11.2020. „Der Berliner Wohnungsmarkt ist für die Wohnungspolitik ein wahres Schlachtfeld. So viele Besonderheiten gibt es zu beachten, zuletzt war der Mietendeckel in der Hauptstadt Diskussionsgrundlage. Eine aktuelle Studie zeigt nun, dass Berlin auch eine Besonderheit im Vergleich zu anderen Großstädten darstellt, da hier vermehrt Großvermieter dominant sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf eine aktuelle Studie namens „Wem gehört die Stadt?“, welche von der Rosa-Luxemburg-Stiftung durchgeführt wurde.

 

Demnach gehöre den privaten und öffentlichen Großvermietern circa jede zweite Wohnung in der Hauptstadt. Die Rosa-Luxemburg-Stiftung hat für die Studie Hinweisen von Mieterinnen und Mietern sowie Journalistinnen und Journalisten untersucht, aber auch selbst am Immobilienmarkt recherchiert. „Problematisch sehen die Autoren der Studie vor allem die Anonymität, der wenigen tausend Multimillionären, denen die Hälfte Berlins gehört“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu. 

 

Problematisch seien außerdem ähnliche Faktoren, die auch bei der Diskussion um den Mietendeckel angeführt wurden: „Die Nachfrage nach Immobilien in Berlin wächst stetig, nur verteilt sich der Wohlstand so um, dass sich sehr viele Mieter die horrenden Mieten nicht mehr leisten können. In der Studie werden daher auch internationale Beteiligungsgesellschaften beleuchtet, welche zwar viele Immobilien einkaufen, aber oft nicht langfristig bereit sind, in diese zu investieren“, so Immobilienexperte Thomas Filor weiter. Die Linke hatte sich seit vier Jahren für eine fairere Wohnungspolitik eingesetzt und fordert auch jetzt noch mehr Maßnahmen. 

 

„Viele sorgen sich um die kleinen Privatvermieter, deren Existenz durch Maßnahmen wie den Mietendeckel bedroht zu sein scheint. De facto scheint es aber so, dass diese Menschen einen sehr kleinen Anteil ausmachen. Natürlich wünscht man niemandem die Pleite oder die Altersarmut. Doch diese Angst haben die meisten Geringverdiener. Leider ist noch zu wenig bekannt  über die konkreten Daten zu den jeweiligen Vermietern. Viele halten sich bedeckt im Hintergrund“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

 

Den größten Vermieter stellt Berlin selbst dar, mit 323 000 Wohnungen. Zu den privaten Großvermietern zählen die börsennotierten Unternehmen Deutsche Wohnen (115 740), Vonovia (42 241), Ado Properties (17 924), Covivio (15 813) und Grand City Properties (7580).

Anschlussfinanzierung für Immobilien muss gut geplant sein

 Immobilienbesitzer, deren Finanzierung in den kommenden Jahren ausläuft, sollten einiges beachten: „Sogenannte Prolongationen, also Anschlussfinanzierungen, sollte man rechtzeitig angehen und mit dem jeweiligen Kreditinstitut eine möglichst langfristige Lösung finden“, so Immobilienexperte Thomas Filor. Dies aus zwei Gründen: Zum einen sei die Handlungsfreiheit der Finanzierer aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zunehmend eingeschränkter. Je früher man sich dabei um seine Finanzierung kümmere, umso besser. Zum anderen könne man sich jetzt durch ein aktives Neufinanzieren die derzeit noch günstigen Konditionen sichern, zumindest dann, wenn der Finanzierer mitspielt und beispielsweise keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das sei in jedem Fall besser, als gegebenenfalls in eine Phase höherer Zinsen zu kommen, in der dann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer ausfallen könne als derzeit. 

Ferienimmobilien beliebt - Markt durch Corona belastet

Der Deutsche Ferienhausverband hat ausrechnen lassen, dass es in der Bundesrepublik etwas mehr als eine Million Betten in Häuschen und Wohnungen gibt und Bundesbürger dort jährlich 103 Millionen Nächte verbringen. Damit sind wir Ferienhaus-Europameister. „Ferienhäuser waren in Deutschland lange nicht üblich, diese Kultur wird erst richtig groß. Die Leute quartierten sich über Jahrzehnte in Fremdenzimmern und Wohnungen ein, der Trend zu freistehenden Häusern ist jung“, erklärt Thomas Filor. 8 Milliarden Euro geben die Gäste privater Ferienhausanbieter im Jahr aus, nur 38 Prozent gehen an die Unterkünfte. 2 Milliarden wandern  in die Kassen der Gastronomie, den Rest verbuchen Supermärkte, Souvenirgeschäfte, Schwimmbäder und Freizeitparks. Längst vergessene Ferienregionen werden nun wiederbelebt, die Infrastruktur wird erneuert, Arbeitsplätze in der Gastronomie und im Dienstleistungssektor werden ständig neue geschaffen. Die Zahl der Ferienhausdörfer in Deutschland könne sich glatt verdoppeln – und das schon binnen weniger Jahre. Einziges Manko: Die Corona-Pandemie. Diese hat den Ferienimmobilienmarkt laut Thomas Filor stark belastet. 

Thomas Filor: Zahl der Mietwohnungen sinkt

Zwar sinken die Mieten vielerorts in Deutschland – doch gleichzeitig sinkt auch die Zahl der Mietwohnungen. Thomas Filor über die aktuellen Zahlen. 

Magdeburg, 03.11.2020. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Mieten. „Kein Thema war auf dem Immobilienmarkt hierzulande wohl so politisch wie das Thema Mieten. Vor allem der Mietendeckel sollte zu einer Entlastung auf dem Markt führen. Experten waren sehr geteilter Meinung hinsichtlich der Mietpreisbremse“, erklärt Thomas Filor. Der Mietendeckel hatte dazu geführt, dass die Mieten in Berlin Jahr fünf Prozent günstiger angeboten werden als im Vorjahr 2019. „Leider hat der Mietendeckel aber auch dazu geführt, dass weniger Vermieter ihre Mietwohnungen inserieren. Gleichzeitig ist die Zahl der Eigentumswohnungen, die zum Verkauf stehen, gestiegen“, sagt Filor weiter und bezieht sich dabei auf eine vergangene Woche veröffentlichte Analyse des Internetportals Immobilienscout24. 

 

Laut Analyse lässt sich bisher feststellen, dass die Mietpreise für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014 in der Hauptstadt gesunken sind. Trotzdem kann man laut Immobilienexperten nicht gerade von einer Entlastung sprechen. „Für viele Menschen gestaltet es sich derzeit schwierig, eine Mietwohnung zu finden. Die Nachfrage ist hoch und vor allem Bestandswohnungen sind Mangelware“, kommentiert Immobilienexperte Filor die Analyse.

 

Laut Immobilienscout24 sanken die Angebotsmieten für Wohnungen unter dem Mietdeckel zwischen September 2019 und September 2020 von 12,91 Euro im Durchschnitt auf 12,26 Euro pro Quadratmeter. Des Weiteren habe sich aber das Gesamtangebot an Mietwohnungen in der Hauptstadt um 41,5 Prozent verringert. „Die Studie belegt die Befürchtungen, die es hinsichtlich des Mietendeckels gab, nämlich, dass Vermieter ihre Eigentumswohnungen lieber verkaufen, als vermieten. Die Corona-Pandemie dürfte mit den Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt nichts zu tun haben. In anderen Top-7-Städten in der Bundesrepublik hat das Angebot an Mietwohnungen zugenommen. Trotzdem muss man sagen, dass eine Analyse von einem Immobilienportal nur einen kleinen Einblick in den Markt gibt, da es nur verschiedene Ausschnitte beleuchtet“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor: Kaufpreise für Immobilien haben sich verdoppelt

Im Zeitraum 2012 bis heute haben sich die Kaufpreise für Immobilien pro Quadratmeter nahezu verdoppelt. Das gilt vor allem für die großen Städte hierzulande.

Magdeburg, 30.10.2020. „Die Corona-Pandemie hat bislang nichts an der Tatsache verändert, dass die Preise für Immobilien weiterhin steigen. Sie haben keinen Dämpfer erlitten im Gegensatz zu anderen Assets, wo sich die Pandemie negativ bemerkbar gemacht hat. So zum Beispiel Aktien. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in ganz Deutschland an“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf eine neue Infografik von Kryptoszene.de, welche den Aufwärtstrend sehr anschaulich beschreibt.

 

Demnach betrug der Kaufpreis für Eigentumswohnungen pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2020 durchschnittlich knapp 2.921 Euro(Median) in deutschen Großstädten. Blickt man zurück auf das Jahr 2012 waren es damals nur 1.500 Euro. München ist weiterhin die teuerste Stadt in der Bundesrepublik. So stiegen die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt um 6,1 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2019. 

 

„Selbst in ländlichen Regionen gewannen Immobilien an Wert, was im vergangenen Jahrzehnt nicht immer der Fall war. Tatsächlich kam es nun in dichter besiedelten ländlichen Kreisen zu enormen Preissteigerungen bei Immobilien (+8,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal)“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg in Anlehnung an die Studie hinzu. 

 

Außerdem sind Google-Auswertungen zu einem ähnlichen Ergebnis gekommen: Das Interesse an Immobilien wächst: So hat der Google-Trend-Score für das Suchbegriffspaar „Wohnung kaufen“ einen Spitzenwert von einhundert erzielt – und das im Krisenjahr, welches von Corona geprägt war und immer noch ist. 

 

Und auch außerhalb Deutschlands waren Immobilien so gefragt wie noch nie. Ein gutes Beispiel dafür sind die Vereinigten Staaten von Amerika: Allein die Immobilienbranche in Washington D.C. erzielte 26 Prozent mehr als im Vorjahr. Landesweit waren es 36 Prozent mehr Eigentumshäuser, welche verkauft wurden. „Es ist kaum zu glauben, aber die Pandemie hat den Immobilienmarkt weltweit weiter angeheizt und bewiesen, dass die Menschen zu Recht Immobilien für krisensicher halten“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Debatte um Mietendeckel könnte 2020 enden

Die politisch geprägten Diskussionen in Deutschland um Enteignungen und Mietpreisregulierungen hatten 2019 für viel Unsicherheit bei inländischen als auch ausländischen Investoren gesorgt, an der angespannten Preissituation an vielen Standorten jedoch nichts geändert – im Gegenteil. Die Lage im Wohnungsbau wird 2020 geprägt. Zwar schwächen Mietendeckel den Mietmarkt und die dort tätigen Bestandsinvestoren. Durch den zu erwartenden Qualitätsverlust im Mietwohnungsbestand und gleichzeitig steigender Mietbelastung wächst der Wunsch nach Eigentum. Im Hinblick auf erzielbare Renditen steigt die Nachfrage nach Neubauten als Kapitalanlage, die vom Mietendeckel unberührt bleiben. Die Lücke im Wohnungsbau und die angespannte Preissituation können nur durch Investitionen in den Neubau behoben werden. Ob Mietendeckel einer verfassungsmäßigen Überprüfung standhalten ist wahrscheinlich die spannendste Frage am Immobilienmarkt in diesem Jahr. 

Thomas Filor: Immobilienpreise steigen – die Nachfrage aber auch

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren. Dabei ist die Nachfrage in einigen Regionen Deutschlands extrem hoch und das Angebot knapp. Da stellt sich zu Recht die Frage: wie lange können sich Menschen hierzulande noch Immobilien leisten? 

Magdeburg, 20.10.2020. „Seit Jahren, mittlerweile seit fast einem Jahrzehnt, hat sich nichts an der Tatsache geändert, dass die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung kennen: nach oben. Diejenigen, die bereits ein Eigenheim haben können sich über hohe Renditen und eine sichere Geldanlage für die kommenden Generationen freuen. Doch was ist mit den Leuten, die noch nicht vom Boom profitiert haben? Können diese Leute sich auch in Zukunft noch Immobilien leisten?“, fragt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

Die Nachfrage nach Immobilien ist hierzulande wesentlich höher, als das Angebot. Ende September veröffentlichte das Statistische Bundesamt die aktuellen Zahlen zur Preisentwicklung am Immobilienmarkt. Demnach erhöhten sich die Immobilienpreise um rund 6,6 Prozent im Vergleich zum untersuchten Vorjahresquartal. Selbst im Vergleich zum Quartal 01/2019 erhöhten sich die Preise um 2 Prozent. „Das zeigt, dass die Preise für Wohnimmobilien trotzt Corona nicht eingebrochen sind. Dies gilt sowohl für Immobilien in der Stadt als auch auf dem Land“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

 

Interessanterweise beobachtet das Statistische Bundesamt in Top-7-Städten wie Frankfurt, Hamburg oder München einen minimalen Preiseinbruch in Sachen Steigungsrate von 7,9 im Jahr 2019 auf 6,1 Prozent. „Eine weitere interessante Frage in der Forschung ist auch, ob sich die Interessen und Prioritäten durch Corona verschoben haben. Dazu hat auch der Finanzierungsvermittler Interhypkürzlich eine Studie veröffentlicht und Transaktionen zwischen 2016 und 2020 analysiert. Demnach kaufen Leute, die auf dem Land zur Miete wohnen, auch auf dem Land ihr Eigenheim. Genauso verhält es sich auch mit Menschen, die eine Immobilie in der Stadt gemietet haben – sie kaufen tendenziell Immobilien in der Stadt“, so Thomas Filor weiter.

 

So bleibt einzig die Frage bestehen, wie sich die Corona-Pandemie langfristig auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Hier sei laut Filor vor allem auch die Politik gefragt. Diese müsse entsprechende Hilfsmittel zur Verfügung stellen. Preisübertreibungen sieht man hierzulande eher weniger. 

Mietvertrag verpflichtet nicht zur Anwesenheit

Ein Mietvertrag verpflichtet die Mieter nicht, in ihrem Mietobjekt auch immer anwesend zu sein. Selbstverständlich müssen sie aber den Pflichten nachkommen, die im Vertrag festgelegt sind. Dazu zählt auch das regelmäßige Zahlen der Miete, wie auch der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland bestätigt. „Es ist nicht möglich, die Miete zu reduzieren, egal wie lange man sich als Mieter oder Mieterin für einen längeren Zeitraum nicht in der Wohnung aufhält“, erklärt Thomas Filor. Dies gilt auch für alle anderen Posten, die beglichen werden müssen, so zum Beispiel Treppenhausreinigungen oder auch das regelmäßige Lüften der Räume. Befindet man sich also für einen längeren Zeitraum im Ausland, muss man sicherstellen, dass gelüftet wird. Hier muss der Mieter den Vermieter darüber in Kenntnis setzten, wer in dessen Abwesenheit Zutritt zu der Wohnung hat. 

Thomas Filor: Mietminderung wegen eines defekten Fahrstuhls

Vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte wurde ein Fall verhandelt, in dem eine Mieterin ihre Miete minderte, weil der Fahrstuhl defekt war. Thomas Filor erklärt die Urteilsverkündung.

Magdeburg, 15.10.2020. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einem Fall, der vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte verhandelt wurde. „Dabei handelte es sich um die Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die ihre Miete mindern wollte aufgrund eines defekten Fahrstuhls. Die Mieterin forderte von der Hausverwaltung eine umgehende Instandsetzung. Die Vermieterin reagierte und betonte, der Fahrstuhl würde im Zuge der nächsten Modernisierung ohnehin ausgetauscht werden“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

Des Weiteren war der Fahrstuhl bereits seit einer längeren Zeit defekt, sodass die Mieterin täglich in den dritten Stock laufen musste. Ab August 2019 entschied sich die Mieterin, zehn Prozent weniger Miete zu bezahlen, weil sie es leid war, täglich den Fußweg auf sich zu nehmen. „Die Vermieterin war hingegen nicht einverstanden mit der Mietminderung, stellte der Mieterin aber auch keine baldige Reparatur oder Instandsetzung in Aussicht, sodass der Fall vor Gericht landete“, so Thomas Filor weiter. 

 

Vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte hatte die Mieterin zwei Vorteile: Die Richter befanden es als rechtens, die Bruttomiete um zehn Prozent zu mindern. Die Begründung lag darin, dass die Frau im dritten Stock wohnt und der Ausfall des Fahrstuhls die Gebrauchstauglichkeit sowie den Wohnkomfort der Mietsache beeinträchtige. Demnach stelle der defekte Fahrstuhl stelle einen Mangel dar, um den sich die Vermieterin schnellstmöglich zu kümmern habe. „Da der Fahrstuhl zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, müsse dieser ohne Unterbrechungen in Betrieb gehalten werden. Zwar argumentierte die Vermieterin auch vor Gericht, dass Modernisierungsmaßnahmen geplant seien, allerdings verlor sie den Fall, da die Fahrtüchtigkeit des Fahrstuhls nicht von einer eventuellen und vor allem zeitlich ungewissen Modernisierungsmaßnahme abhängig gemacht werden kann“, kommentiert Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend das Urteil (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 11.06.2020 - 10 C 104/19). 

Studie zum Wohnraummangel - Nachfrage bleibt hoch

Bis 2026 wird mit einer durchschnittlichen jährlichen Nachfrage von 296.000 bzw. 274.500 Neubauwohnungen gerechnet. Allein von 2015 bis 2017 gab es ein jährliches Defizit von 100.000 bis 130.000 zu wenig gebauten Wohnungen. Und im Auftrag des Verbändebündnis Wohnungsbau kam die Studie Wohnungsbautag 2017 zu dem Ergebnis, dass von 2009 bis 2016 deutschlandweit ein Wohnungsbaudefizit von rund einer Million Wohnungen aufgelaufen ist. Neben der Anzahl der Wohnungen und dem demographischen Wandel spielt ein weiterer Faktor eine Rolle: Die Wohnflächennachfrage. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung rechnet damit, dass bis 2030 die Pro-Kopf-Wohnfläche auf 47 m² steigen wird. Für den deutlichsten Anstieg sorgen die Eigentümerhaushalte. Im Detail heißt es: „Für den Zeitraum 2015 bis 2030 wird eine Erhöhung der aufsummierten Wohnflächennachfrage aller Haushalte um rund 7% auf ca. 3,5 Mrd. m² prognostiziert.“ Ein zu geringes Angebot und eine hohe Nachfrage sorgen in den deutschen Metropolen für eine angespannte Marktlage. Gleichzeitig ist die Bauwirtschaft der Motor der deutschen Industrie. Der Bauverband ZDB erhöhte die Umsatzprognose per 2019 von sechs auf 8,7 Prozent. Laut den jüngsten Zahlen vom Verband der Chemischen Industrie (VCI) gehört das Bauhauptgewerbe zu starken Branchen im Industriesektor: Der Umsatz legte um 10,7 Prozent zu: von 77,9 Milliarden Euro auf 86,3 Milliarden Euro (2018). 

Thomas Filor: Immobiliensuche leicht gemacht

Für die Immobiliensuche benutzen mittlerweile viele Leute Apps. Immobilienexperte Thomas Filor gibt Tipps, wie man Immobilien-Apps am besten nutzt, um ein geeignetes Zuhause zu finden. 

Magdeburg, 09.10.2020. „Die Immobiliensuche gestaltet sich in vielen Regionen Deutschlands manchmal als schwierig. Vor allem Metropolen und Universitätsstädte verzeichnen eine enorm hohe Nachfrage bei wenig Angebot und Leerstand. Immobilien-Apps können bei der Suche helfen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „In dem Dschungel von Apps und Webseiten kann es manchmal schwer sein, sich zurecht zu finden. Nicht alle Apps sind dabei empfehlenswert, übersichtlich oder hilfreich. Wenn einem dann die Zeit davon läuft und man schnellst möglich eine Immobilie finden muss, kann es zu Frustration kommen. Manchmal endet der Mietvertrag früher, als angekommen, man möchte sich verändern oder vergrößern oder sucht eine bezahlbarere Wohnung“, so Filor weiter.

 

Während es damals noch üblich war, in solchen Fällen die Zeitungs-Annoncen zu studieren und auf ein vielversprechendes Angebot zu hoffen, kann man heute seine Kriterien in die jeweilige Suchmaschine eingeben und bekommt nur die passenden Angebote vorgeschlagen. „Vor allem in den beliebten Städten nimmt die Wohnungsknappheit immer weiter zu. Da ist es nicht leicht die passende Immobilie zu finden. Immobilienscout24 ist die wohl bekannteste Website. Der Vorteil bei Immobilienscout24 sind die umfangreichen Suchoptionen und die nutzerfreundliche Übersicht. Die jeweiligen Angebote stammen von Firmen, Maklern oder Privatpersonen. Außerdem kann man sich direkt über Google Street View anschauen, wie das potentiell neue Wohnhaus aussehen wird. Außerdem kann man ein wenig die Straße und die jeweilige Gegend erkundigen. Die zweitbekannteste App ist Immowelt, welche auch die größte Konkurrenz zu Immobilienscout darstellt. Eigentlich unterscheiden sich diese beiden Apps kaum voneinander. Eine interessante Option, welche Immowelt bietet, ist die sogenannte Sonnenbank-Funktion mit der man abschätzen kann, wie viele Sonnenstunden der zukünftige Balkon bietet“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. Für Studenten ist die beliebteste App „WG-Gesucht“. Hier kann man die passende Wohngemeinschaft finden oder eine Einzimmerwohnung.  

Anlagealternative Eigentumswohnung

Wie sich die Wirtschaft in den kommenden ein bis zwei Jahren entwickelt, sind sich Fachleute dabei uneins. Zunächst einmal scheint die europäische Wirtschaft die Auswirkungen des Brexits verkraften zu müssen. Deutliche Auswirkungen auf die Zinssituation lassen sich jedoch kurzfristig nicht erkennen. „Aus den unterschiedlichsten Gründen sind dabei sichere Anlagen wie deutsche Staatsanleihen eine gute Anlagealternative. Aber auch die vermietete Eigentumswohnung bietet sich selbstredend an“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Wann der Vermieter in die Wohnung darf

„Mietet man eine Wohnung oder ein Haus, hält man das ausschließliche Gebrauchsrecht inne. Der Vermieter darf sich nur bei berechtigtem Interesse Zutritt verschaffen. Anders verhält es sich natürlich in Räumen, die nicht im Mietvertrag verankert sind, also nicht offiziell mit angemietet sind. Wer dem Vermieter hier den Zutritt verwehrt, dem droht die Kündigung“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf ein Urteil des Amtsgerichts Bremen (Az.: 19 C 457/19). Demnach kann es sogar im schlimmsten Fall zu einer Räumungsklage kommen. Im Mietrecht spricht man hier von einer vertragswidrigen Nutzung. 

Thomas Filor: Auf Baubeschreibungen achten

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weist darauf hin, dass Baubeschreibungen teilweise viele Fehler aufweisen. 

Magdeburg, 30.09.2020. In dieser Woche macht Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg auf eine Studie des Bauherren-Schutzbund (BSB) und des Instituts für Bauforschung (IfB) aufmerksam, laut der zwei Drittel der geprüften 100 Baubeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2018 und 2019 Fehler aufwiesen. Demnach seien nämlich gravierende Fehler in den gegebenen Informationen entdeckt worden. „Eigentlich gibt es seit dem Jahr 2018 festgelegte Richtlinien für den Aufbau und Informationsgehalt von Baubeschreibungen. Diese lassen sich in der Baurechtsreform finden. Vor dieser Regelung waren Baubeschreibungen zwar wünschenswert, aber hatten einen empfehlenden Charakter“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor.

 

Wer also ein Haus baut, braucht eine Baubeschreibung. Diese gibt nämlich Auskunft darüber, wie der jeweilige Leistungsgegenstand definiert wird. „Dabei geht es unter anderem um Umfang, Qualität und Ausstattung der zu bauenden Immobile und dessen Beurteilung. Denn nur so kann man sich einen Eindruck vom Preis-Leistungs-Verhältnis machen. Eine Baubeschreibung ist hier dringend notwendig, Dementsprechend schwer wird ein Verstoß gegen dieses Gesetz geahndet“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Bei der Studie des BSB und IfB wurden 100  Baubeschreibungen untersucht, welche in zwölf Leistungsbereiche aufgeteilt waren, wie beispielsweise Leistungen, Bauphysik und Rohinstallation. 

 

„Oft scheitern Anbieter bereits an den formalen Angaben zu den Gebäudedaten. So seien laut Studie in rund 80 Prozent der Baubeschreibungen die falsche Wohnfläche angegeben oder andere Gebäudeabmessungen seien fehler- oder mangelhaft. In 85 Prozent gab es keine Bilder der Immobilie, nicht einmal Grundrisse oder Skizzen. Immerhin sei der energetische Standard aufgrund des Energieausweises oft vorhanden, aber in 73 Prozent fehlen Informationen zum Schallschutz und in 81 Prozent zum Brandschutz und Lüftungskonzept. Dabei sind diese Angaben unerlässlich, da moderne Immobilien oft luftdichter gebaut werden und dadurch Schimmel entstehen kann“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

In Metropolregionen explodieren die Preise

Seit Jahren wachsende Bevölkerungszahlen in den Großstädten zeigen, dass Deutschland derzeit einen Trend zur Reurbanisierung erlebt. Besonders in den Kernstädten der Metropolregionen steigen somit die Preise für Wohneigentum. Doch auch hier gilt: Keine Regel ohne Ausnahme. Trotz seiner damals schon vorhandenen Bedeutung als Messestandort war Frankfurt im Mittelalter mit weniger als 10.000 Einwohnern nur eine mittelgroße Stadt. Heute ist die Mainmetropole mit 730.000 Einwohnern die fünftgrößte Stadt Deutschlands und es ist davon auszugehen, dass diese Zahl in den nächsten Jahren noch deutlich ansteigen wird: So gehen viele Experten da- von aus, dass viele Finanzunternehmen, die London verlassen, sich am Main an- siedeln werden und entsprechend für steigende Nachfrage auf dem dortigen Wohnimmobilienmarkt sorgen werden.

Berliner Immobilienmarkt erfreut sich großer Beliebtheit

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erzählt, dass Berlin eine internationale Strahlkraft besitzt. Berlin hat sich nach Meinung von Immobilienexperten fest in der Riege der internationalen Immobilienstandorte etabliert. Insbesondere Investments aus China nehmen immer mehr an Bedeutung zu. Und: Ein Ende dieses Trends ist nicht anzunehmen. Denn die deutsche Hauptstadt habe im Ausland einen besonders guten Ruf. „Der Verkaufspreis von Immobilien steigt jährlich um etwa 15 Prozent und die Prognose für den Berliner Immobilienmarkt bleibe potenziell auch für die nächsten 20 Jahre positiv – eine Trendwende sei also nicht in Sicht“, so Filor. 

Thomas Filor: Tipps für die Untervermietung

Das Recht auf Untervermietung – wann sie erlaubt ist und wann nicht. 

Magdeburg, 17.09.2020. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Untervermietung. Erst kürzlich wurde ein Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) verhandelt, in dem eine Mieterin ihre Einzimmerwohnung befristet untervermieten wollte. Daraufhin hatte die Vermieterin eine Mieterhöhung gefordert. Die besagte Mieterin wollte aus beruflichen Gründen ein befristetes Arbeitsverhältnis auf einem Kreuzfahrtschiff eingehen und ihre Einzimmerwohnung in der Zwischenzeit untervermieten. „In diesem Fall muss man sich natürlich die Erlaubnis des Vermieters oder der Vermieterin einholen. Handelt es sich um eine Einzimmerwohnung, greift §553 ABS. 1 Satz 1 BGB. Demnach darf die Hauptmieterin lediglich einen Teil der Einzimmerwohnung untervermieten. Das ist natürlich bei einer Einzimmerwohnung schwer realisierbar, da ein abgrenzbarer Bereich vorhanden sein muss, in dem eine Hauptmieterin offiziell  weiterhin beachsichtig zu wohnen, selbst wenn sie nicht vor Ort sein sollte“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

Das Gericht entschied, dass die Mieterin im verhandelten Fall nicht nur ihre Kosten während ihrer Abwesenheit decken will, sondern einen Profit aus der Untervermietung ziehen will. Das geht rechtlich nicht, ohne das die Vermieterin die Miete entsprechend anpasst. (LG Berlin 09.09.2019 - 64 T 65/19). 

 

„Handelt es sich nicht um eine Einzimmerwohnung, gibt es natürlich viele andere Varianten, die man rechtlich abklären sollte. Oft sind Vermieter*innen auch sehr kooperativ, beispielsweise bei Auslandssemestern, einer Weltreise oder einer eines Auszugs einer anderen Person. Abnehmer gibt es jedenfalls zu Genüge, seien es Studenten*innen, Touristen oder Praktikanten. Viele Leute suchen eine Bleibe für einen bestimmten Zeitraum. Allein in den gängigen Online-Portalen lassen sich hier viele Angebote finden“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Auch in Wohngemeinschaften sind Untermietverträge sehr üblich. Abschließend betont Filor, dass enge Familienangehörige sowie Ehepartner*innen, Kinder oder Eltern keinen expliziten Untermietvertrag brauchen – anders verhält es sich jedoch mit Geschwistern oder fernen Verwandten. 

Unerwartete Kündigungen

Kommt es zu einer Kündigung des Mieters wegen Eigenanspruch, ist dies oft ein großer Schock“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor. „Fordert der Vermieter Eigenbedarf ist ein Widerspruch nämlich nur seltenen Fällen möglich“. Ein Widerspruch ist aber möglich, wenn der Mieter alt oder krank ist, weil es sich dann um einen Härtefall handelt. „Mieter müssen schnell reagieren, da ein schriftlicher Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen sollte“, so Filor. Zudem macht Filor auf die Option aufmerksam, sich von seinem örtlichen Mieterschutzverein beraten zu lassen.

Immobilienkredite für (Ehe-)Paare

Man muss nicht verheiratet sein, um sich gemeinsam für eine Immobilie zu entscheiden. Auch nichtverheiratete Paare nehmen oft einen Kredit auf, um sich den Traum erfüllen zu können – beide haften, beide sind im Grundbuch eingetragen. „Im Falle einer Trennung kann die Immobilie verkauft werden und beide Personen erhalten die Hälfte des Erlöses bei Tilgung des Kredites“, so Thomas Filor. Schwieriger gestaltet sich das bei einer Trennung und Auseinandersetzung bei Eigentum der Immobilie nur einer Person. „Wenn nur eine Person innerhalb der Lebensgemeinschaft ins Grundbuch eingetragen ist, jedoch beide in der Immobilie wohnen und den Kredit abbezahlen, kann der offizielle Nicht-Miteigentümer einen Ausgleich verlangen, wobei der Ausgang eines solchen Konflikts oft ungewiss ist.“  Der Bundesgerichtshof (BGH) stützt sich in einem solchen Fall auf das Argument, dass die Entscheidung für eine nichteheliche Lebensgemeinschaft und gegen die Ehe, keine Verzicht auf feste Regeln im Fall der Trennung beinhaltet. Laut BGH können Erstattungsansprüche über den Wegfall der Geschäftsgrundlage abgewickelt werden, wenn einer den Hauskauf vorantreibt und dadurch das Vermögen des anderen vermehrt. Der BGH sieht in diesem Fall einen Kooperationsvertrag, der dann bei Scheitern der Lebensgemeinschaft zu Ansprüchen nach Wegfall der Geschäftsgrundlage führt.

Thomas Filor: Tipps für die Wohnungssuche

Die Wohnungssuche kann sich – vor allem in Ballungsräumen – schnell einmal als schwierig erweisen. Immobilienexperte Thomas Filor gibt Tipps, wie man Makler und Vermieter überzeugen kann.

Magdeburg, 09.09.2020. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem beliebten Thema Wohnungssuche. „Die Wohnungssuche beschäftigt viele Menschen, vor allem in Ballungs-, Universitäts- und Großstädten. Diese gestaltet sich hier nämlich schwierig und es ist gar nicht so einfach bei der hohen Nachfrage Makler und Vermieter für sich zu gewinnen. Da kann schnell einmal Frust aufkommen, vor allem in begehrten Lagen, wo teilweise hunderte Interessenten zur Wohnungsbesichtigung pilgern. Hier sorgt man sich zu Recht, dass man als Bewerber in der Masse untergehen wird“, erklärt Thomas Filor.

„Damit die Traumimmobilie ein bisschen näher rückt, gibt es einige Aspekte, die man beachten sollte. Auch, wenn viele Leute es nicht glauben, kann man beispielsweise mit Persönlichkeit wirklich überzeugen. Eine E-Mail sollte grammatikalisch korrekt und ohne Rechtschreibfehler versendet werden. Fehler können leider schnell unseriös wirken. Bei einem Inserat zählt auf jeden Fall auch Schnelligkeit. In begehrten Lagen sind Inserate oft nur wenige Stunden online. Vor allem die finanziellen Möglichkeiten des potentiellen Mieters sind für einen Vermieter von Bedeutung. Auch bei der Wohnungsbesichtigung sollte man natürlich auf ein seriöses Auftreten achten, damit man in positiver Erinnerung bleibt, ähnlich wie bei einem Vorstellungsgespräch. So sollte man pünktlich und gepflegt erscheinen.“, so Filor weiter.

Des Weiteren sollten Interessenten laut Filor alle angeforderten Informationen in einer Bewerbungsmappe parat haben und sie dem Vermieter am Ende des Besichtigungstermins in die Hand drücken. „In der Regel sollte man die Ausdrucke der letzten drei Gehaltsnachweise, eine Mieterselbstauskunft sowie eine Bescheinigung der Schufa dabei haben. Fragen zu stellen ist natürlich erwünscht, allerdings dürfen potentielle Mieter nicht zu kritisch wirken. Zu erzählen, dass man raucht oder Haustiere hat, ist auch eher ein Eigentor. Eine sympathische E-Mail im Anschluss kann helfen, sich ins Gedächtnis zu rufen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor: Neues BGH-Urteil zum Thema Modernisierung

Der Bundesgerichtshof (BGH) stoppt Umlegung der Modernisierungskosten auf Mieter. Filor berichtet über das Urteil des Bundesgerichtshof in Karlsruhe.

Magdeburg, 04.09.2020. „Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat entschieden, dass es Vermietern nicht gestattet ist, die vollen Modernisierungskosten der Immobilie auf ihre Mieterinnen und Mieter umzulegen. Dies gilt vor allem, wenn Bauteile und Einrichtungen der Immobilie noch in Ordnung sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Im verhandelten Fall ging es um eine Mieterin aus Düsseldorf: Das Miethaus, in dem sie eine Wohnung anmietet wurde gründlich modernisiert. Während der Modernisierung wurde unter anderem die Heizungsanlage umgestellt. Außerdem wurden alte Wohnungstüren, Fenster im Treppenhaus und Briefkästen ausgetauscht. „Nach den Modernisierungsmaßnahmen erhielt die Mieterin Mieterhöhungen zwischen 190 und 240 Euro und wehrte sich dagegen“, schildert Filor. 

Das Landgericht Düsseldorf stimmte ihr teilweise bei manchen Erhöhungen zu – diese seien nicht rechtens. Den oben beschriebenen Austausch von Türen, Fenstern und Briefkästen definierte das Landgericht Düsseldorf allerdings als Modernisierungsmaßnahme. Zudem hätte die Mieterin nicht deutlich gemacht, dass diese Instandsetzungsmaßnahmen notwendig waren aufgrund von Mängeln. 

„Bei der Bewertung geht es um die Lebensdauer der jeweiligen Bauteile. Im nächsten Schritt verhinderte der BGH die Umlage der Modernisierungskosten. Die Instandsetzung ist dafür vorgesehen, dass die Immobilie in einem ordentlichen und vor allem bewohnbaren Zustand bleibt. Dafür muss der Vermieter Sorge tragen – und auch die Kosten tragen. Bei einer Modernisierung geht es um eine Verschönerung oder Verbesserung und hier ist es anteilig erlaubt, Mieterinnen und Mieter zur Kasse zu bitten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Für noch funktionstüchtige Bauteile ist es unzulässig, Kosten auf Mieterinnen und Mieter abzuwälzen. Die Richter des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe betonten auch, dass Vermietern nicht die Möglichkeit eröffnet werden darf, Kosten, die bald anstehen, auf Mieter abzuwälzen. Daher diene das Urteil (Urteil des VIII. Zivilsenats vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19).    

Vorsicht vor Zahlungsrückständen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass ein Vermieter das Recht hat einen Mieter abzumahnen, falls dieser Mietrückstände hat. Dabei geht es nicht nur um komplett ausstehende Monatsmieten, sondern auch um Mahngebühren, die bei einer zu späten Überweisung entstehen. „Üblich ist ein Fälligkeitsdatum zum dritten Werktag des neuen Monats“, erklärt Filor. Laut BGH (Urt. v. 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15) kommt es nicht darauf an, wann das Geld auf dem Konto des Vermieters verbucht an, sondern lediglich darauf, dass der Mieter am dritten Werktag die Miete überwiesen hat. 

Thomas Filor: Immobilien im Umland

Die Corona-Pandemie hat mehr denn je die Vorzüge des Homeoffice in den Vordergrund gerückt. Auch am Immobilienmarkt könnte diese Form der Arbeit Immobilien im Umland zum Boomen bringen.

Magdeburg, 26.08.2020. „Als die Corona-Pandemie ausbrach, wurden vielen Arbeitgebern unterschiedlichster Branchen bewusst, dass ihre Mitarbeiter durchaus von zu Hause aus arbeiten können. Diese Entwicklung könnte nun das Wohnen auf dem Land wieder attraktiver machen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Hier könnte man ein interessantes Gedankenexperiment für die Zukunft anstoßen: Je mehr Leute aufs Land ziehen, desto mehr werden die Wohnungsmärkte in den beliebten Großstädten entlastet. So sparen sich viele Leute das Pendeln in die jeweilige Metropole, in der eventuell ihr Büro ansässig ist“, fügt Immobilienexperte Filor hinzu.

Um dieses Vorhaben zu realisieren müssten natürlich einige Grundvoraussetzungen gegeben sein: „Die Arbeit im Homeoffice ist für ländliche Regionen eine riesige Chance, allerdings müssen diese dann auch eine gute Infrastruktur mitbringen. Dazu gehört nicht nur eine gute Bahnanbindung oder Straßenausbau zur nächsten größeren Stadt, sondern auch die Frequenz von Schulen, Kitas, Ärzten, Kulturangeboten und schnellem Internet, was beim Homeoffice besonders wichtig ist“, betont Immobilienexperte Thomas Filor.

„Die Wohnungsmärkte sind sehr auf die beliebten Groß- und Universitätsstädte konzentriert. Die Arbeit im Homeoffice wird dies nicht grundlegend ändern können und Ballungszentren wie die Top-7-Städte werden attraktiv bleiben, was auch gut ist. Trotzdem könnte sich schlicht das Einzugsgebiet der Großstädte erweitern. So wird Corona nicht nur die Arbeitswelt nachhaltig prägen, sondern auch die Immobilienmärkte hierzulande“, so Thomas Filor.

Das Münchner Ifo-Institut schätzt derzeit, dass 73 Prozent der Firmen, die seit der Pandemie auf Homeoffice umgestiegen sind, diese Option auch künftig anbieten zu wollen. Dadurch dürfte sich nicht nur die Wohnungsnachfrage ändern, sondern auch die Wohnkostenbelastung, der vor allem Menschen in den Großstädten ausgesetzt sind. „Angrenzende Regionen werden somit attraktiver. Abgesehen davon, hat die Pandemie auch gezeigt, dass sich Menschen neben dem Urbanen auch nach Natur in ihrem Alltag sehnen. Natürlich sind diese Entwicklungen auch branchenabhängig: Beispielsweise erfordert der Bereich Produktion noch in vielen Berufen Anwesenheit, während der große Bereich Büro und Dienstleistung es kaum noch erfordert, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.