Thomas Filor, Magdeburg: Achtung vor den Nebenkosten

Die Mieten werden zunehmend  teurer – was vor allem an den steigenden Nebenkosten liegt

Nicht nur die Kaltmieten machen das Wohnen immer teurer. Laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) sind es vor allem die Nebenkosten, die den Geldbeutel eines Mieters belasten. Im vergangenen Jahr waren die Kaltmieten um 2,2 Prozent gestiegen, während die Nebenkosten um 2,8 Prozent gewachsen sind. Mit der Mietpreisbremse hat die Bundesregierung bereits auf die Klagen reagiert. Sie soll übertriebene Preissprünge bei der Wiedervermietung begrenzen.

„Bei den Nebenkosten schlagen vor allem Energie- und Strompreise zu Buche“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Allen der Strompreis habe sich seit dem Jahr 2000 nahezu verdoppelt. Teilweise zahlen Haushalte mehr für Strom als für das Heizen. Der GdW fordert deshalb eine Nebenkosten-Bremse. Der Verband vertritt bundesweit etwa 3000 Wohnungsunternehmen, die sechs Millionen Wohnungen vermieten. Das ist fast ein Drittel des deutschen Mietwohnungsmarktes.

Laut GdW stiegen die Angebotsmieten für Neu- und Wiedervermietung im vergangenen Jahr mit 3,5 Prozent. Nettokalt lagen sie im Schnitt bei 6,82 Euro pro Quadratmeter. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen werde voraussichtlich um 35 Prozent anziehen, die Investitionen in den Neubau um mehr als 22 Prozent. Dennoch werde lange nicht genug gebaut. „Derzeit fehlten etwa 500 000 Wohnungen“, weiß Immobilienexperte Filor.

„Das Problem ist, dass der Neubau vor allem von anziehenden Baukosten und der Unsicherheit der Gesetzesvorhaben gebremst wird“, so Filor weiter. Im Vergleich zum Jahr 2000 hätten die Baukosten um 28,7 Prozent zugenommen. Der Verdacht liege nahe, dass Zulieferer hier profitierten. Von der Bundesregierung fordert der Verband daher die Einrichtung einer Baukostensenkungs-Kommission.

„Schließlich geht es auch um die enorme Stadt-Land Differenz. Während Wohnungen in Boomstädten immer knapper werden, sind ländlichere Regionen vom Leerstand geplagt“, bestätigt Immobilienexperte Filor. Ende 2013 standen insgesamt 580 000 Wohnungen leer. Besonders zu kämpfen haben kleine Landkreise in den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt  und Sachsen.

Thomas Filor, Magdeburg: Crashgefahr bei Chinas Immobilienmarkt wächst

Der Immobilienexperte warnt: Der ungebremste Neubau-Boom in China scheint langsam zu Ende zu gehen

Die Betontürme Chinas sind nicht zu übersehen: Graue, riesige Gebäude mit 30 bis 40 Stockwerken gehören mittlerweile fest zum Panorama des Landes. Über den Rohbauten mit den flachen Dächern sieht man nichts als Baukräne. Dort, wo etliche Hochhäuser stehen, war vor einigen Jahren noch gar nichts. „Die Baubranche hat diesen Boom entfacht, um die chinesische Wirtschaft in Schwung zu bringen“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor. „Doch in weiten Teilen Chinas nimmt dieser Trend langsam, aber sicher, ab. Das Tempo der Neubautätigkeiten hat sich verlangsamt, die Immobilienpreise sind im Mai sogar erstmals seit zwei Jahren gefallen“, so Filor weiter.

Laut nationalem Statistikamt drücken zu viele unverkaufte Wohnungen und Rabatte die Preise, Kaufinteressenten hielten sich wegen der ungewissen Entwicklung des Immobilienmarktes zurück. Die Angst vor einem Crash ist allgegenwärtig, sodass die Regierung mehrfach eingegriffen und in Städten wie Peking oder Shanghai eine Obergrenze für die Zahl der erlaubten Wohnungen pro Haushalt eingeführt hat. Zukünftig werden auch die Regulierungsbehörde und die chinesische Bankenaufsicht die Baubranche überwachen. Hierbei sollen auch die Finanzen von Immobilienentwicklern überprüft werden.

In 35 der insgesamt 70 untersuchten Städte sanken laut Statistikamt die Preise, darunter auch in Zentren wie Shenzhen und Shanghai. „Der unsichere Immobilienmarkt ist derzeit der größte Risikofaktor der chinesischen Wirtschaft“, betont Thomas Filor. Die Immobilienwirtschaft macht rund 15 Prozent des chinesischen Bruttoinlandsproduktes (BIP) aus, während sogar 40 weitere Branchen von ihr beeinflusst werden. Die Bürger der Volksrepublik zweifeln, ob die Regierung ihr Wachstumsziel von 7,5 Prozent in diesem Jahr überhaupt erreichen wird. Weltweit spricht sich dies nur langsam rum.

Fakt ist: Der chinesische Immobilienmarkt ist differenzierter denn je zu betrachten: Je nach Stadt und Immobilie werden teilweise noch immer Rekordpreise gezahlt, gleichzeitig herrscht auf vielen Baustellen beinahe Stillstand. „Nach wie vor werden Neubauten noch immer als Mittel zur Beschleunigung der Wirtschaft angesehen“, so der Immobilienexperte. Grundsätzlich bestehe ein großer Bedarf an Wohnungen, da bald ein Großteil der chinesischen Bevölkerung in Städten leben dürfte. Doch nicht alle Städte profitieren gleichermaßen von der Urbanisierung. „Es gibt durchaus auch schon Gegenden mit Geisterstädten“, so Thomas Filor.

Thomas Filor Magdeburg: Lukrative Wohnprojekte contra Büroneubau

Die hohen Wohnungspreise in Deutschland beeinflussen letztendlich auch die Geschäfte der Projektentwickler. Nach den neuesten Erkenntnissen des Beratungsunternehmens Bulwiengesa wird das Projektentwicklungsvolumen in den großen deutschen Metropolen  2014 gegenüber dem Vorjahr um runde 10 Prozent auf gute 100 Milliarden Euro zunehmen. Hierbei handelt es sich um fertiggestellte sowie im Bau befindliche oder geplante Wohnungen, Büros, Handelsflächen, Hotels und weitere Immobilien in den sogenannten A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der Anstieg des Projektvolumens ist nach den Angaben von Bulwiengesa allein auf neue Wohnprojekte  zurückzuführen, deren Volumen 2014 fast 60 Milliarden Euro betragen dürfte, nachfolgend von Büros (27 Milliarden Euro), Handelsflächen (9) und Hotels (3). Ein ähnliches Raster zeigt sich beim Blick auf die Flächen: 2014 sind Wohnprojekte mit einer Fläche von knapp 15 Millionen Quadratmetern in den A-Städten geplant und damit etwa 10 Prozent mehr als 2013, die übrigen Immobilienklassen weisen jeweils Rückgänge auf.

Thomas Filor Magdeburg: Jetzt Kaufen statt ewig mieten

Wer schon einmal das Vergnügen hatte, mit 40 weiteren Interessenten auf der Straße angestanden zu haben, um eine düstere Wohnung mit verbautem Grundriss in einer deutschen Großstadt besichtigen zu können, der glaubt die Kernaussagen unterschiedlichster Studien ganz sicher: Immer mehr Deutsche sind an  Wohneigentum interessiert. Der allgemeine Zuzug aus dem Umland zurück in die Metropolen sorgt schon länger für Knappheit auf dem Wohnungsmarkt und hat die Preise dort in den vergangenen Jahren stark ansteigen lassen. Die anhaltenden,  historisch niedrigen Hypothekenzinsen führen außerdem bereits dazu, dass selbst überzeugte Mieter ins Grübeln kommen. Wäre es nicht doch eine verpasste Chance, jetzt nicht zuzuschlagen? Doch gerade in Zeiten überhitzter Märkte sollte man auch genauer hinschauen. Während in boomenden Metropolen wie Hamburg, München oder Frankfurt schon die Gefahr besteht, zu viel zu bezahlen, gibt es in schrumpfenden Gebieten  ein ganz anderes Problem: Dort sind Häuser zwar schon jetzt günstig, das Risiko aber auch nicht unerheblich, dass man sie in einigen Jahren nicht mehr mit ordentlichem Preis verkaufen kann. Deswegen sollte jeder Interessent ganz genau abwägen und nur dort kaufen, wo Wachstum mit moderaten Immobilienpreisen zusammen passt.

Thomas Filor Magdeburg: Senioren bevorzugen große Wohnungen

Die Deutschen leben auf relativ großen Wohnflächen: 43 Quadratmeter entfallen durchschnittlich auf jeden Einwohner. Die Abweichungen sind allerdings nicht gering, wobei wiederum die Alleinerziehenden die geringsten Schwankungen aufweisen. Bei einem Drei-Personen-Haushalt mit zwei Kindern beispielsweise entfallen 31 Quadratmeter pro Kopf. Besonders viel Platz dagegen nutzen Senioren: Seniorenpaare leben auf durchschnittlich 49 Quadratmeter pro Person. Allein lebende Menschen im Alter von mehr als 64 Jahren stehen im Schnitt satte 78 Quadratmeter zur Verfügung. Besonders großzügig leben Senioren-Singles in ihrer Eigentumswohnung: Hier sind es 100 Quadratmeter, während der alleinstehende Bestlager in der Mietwohnung auf lediglich 65 Quadratmeter kommt. Wie ein Experte jüngst erläuterte, ist dieses Ergebnis nicht unbedingt die Wunschsituation. Wahrscheinlich würden viele Senioren lieber in einer kleineren Wohnung mit Aufzug leben. Aber sie scheuen schlicht den enormen Aufwand eines Umzuges.