Donnerstag, 26. September 2019

Thomas Filor: Niemand ist vor Eigenbedarf geschützt

Leider ist kein Mieter automatisch vor Eigenbedarf geschützt: Thomas Filor erklärt, wie man auf eine Kündigung durch den Vermieter reagieren kann. 

Magdeburg, 24.09.2019. Da das Thema Eigenbedarfskündigungen viele Mieter und Vermieter beschäftigt, greift Immobilienexperte Thomas Filor es in dieser Woche noch einmal auf. „Eigenbedarfskündigungen können erst einmal jeden treffen, auch die 90-Jährige Witwe. Wichtig ist aber, Ruhe zu bewahren. Denn hierzulande ist der unbefristete Mietvertrag üblicher, als manch einer glauben mag. Werfen Sie selbst doch mal einen Blick in Ihren Mietvertrag“, rät Thomas Filor. Interessanterweise sind unbefristete Mietverträge tatsächlich ein deutsches Phänomen und in anderen europäischen Ländern eher unüblich. 

In jedem Fall muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse haben, eine Eigenbedarfskündigung zu realisieren. Kann er dieses vorweisen, muss er ordentlich und fristgerecht kündigen. „Trotzdem sollten sich Mieter darüber im Klaren sein, dass der Bundesgerichtshof (BGH) einige Paragraphen gelockert hat, die es Vermietern etwas leichter machen sollen“, erklärt Filor außerdem. „Ein absolutes Muss ist, dass das Kündigungsschreiben an den Mieter den exakten Kündigungsgrund inklusive Erläuterung enthält. Dazu gehört auch anzugeben, wer an Stelle des jetzigen Mieters einziehen soll. Schließlich muss der Mieter auch erfahren, ob und wann er ausziehen muss“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor mit hinzu.

Als plausible Begründung gelten Beispielsweise geplante Vorhaben mit der Immobilie, wie diese zum Beispiel als Ferien- oder Zweitwohnung nutzen zu wollen. Das setzt aber auch voraus, dass es sich dabei um mehrere Wochen im Jahr handelt und nicht ein paar sporadische Tage. „Oft sind es natürlich auch die Kinder, die als Grund genannt werden, wenn diese im Alter sind, von zu Hause auszuziehen“, weiß Filor aus Erfahrung.

Selbstverständlich können sich Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren und Widerspruch einlegen. Dann entscheidet das Gericht über den weiteren Verlauf. Laut Deutschem Mieterbund gab es um Jahr 2017 rund 13.400 Fälle von Eigenbedarfskündigungen, die vor Gericht ausgetragen wurden. „Wer einen Rauswurf verhindern will, beruft sich in den meisten Fällen auf Sozial- oder Härtefallklauseln, wie etwa Alter, Krankheit, Schwangerschaft, etc. Die Gerichte schauen sich in der Regel die Argumentation beider Seiten, die des Mieters sowie die des Vermieters, genau an“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Dienstag, 24. September 2019

Immobilien laut Studie beliebteste Kapitalanlage

Wie eine Studie der Union Investment zeigt, setzen Sparer hierzulande auf Gold, Immobilien und Aktien. Demnach seien Sachwerte bei deutschen Anlegern nach wie vor extrem beliebt. Spitzenreiter sind bei Anlegern Immobilien mit 79 Prozent, gefolgt von Gold (57 Prozent) und Aktien (47 Prozent).  Die historisch niedrigen Zinsen führen dazu, dass sich immer mehr Menschen für eine Kapitalanlage entscheiden, weil der Zugang dazu einfacher geworden ist, als im Vergleich zu früher. „Prinzipiell hat sich aber nichts daran geändert, dass Menschen Angst vor Vermögensverlust haben. Immobilien gelten als eine der sichersten Kapitalanlagen, da sie auch selbst genutzt werden können“, so Thomas Filor. 


Donnerstag, 19. September 2019

Baukosten für Mietwohnungen abschreiben

„Als Vermieter hat man es manchmal nicht ganz einfach. So beschweren sich beispielsweise viele Vermieter, dass Mieter in Deutschland viel mehr Rechte als Pflichten haben“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Doch viele Vermieter kennen gar nicht alle ihre Rechte und Vorteile. Über diese gilt es, sich zu informieren. So können Vermieter Sonderabschreibungen für vier Jahre geltend machen, wenn sie Wohnraum für Mietwohnungen schaffen. Wie hoch die Förderung ist, richtet sich nach der Höhe der Miete“, so Filor.

Dabei ginge es laut Filor aber auch um die Art der Immobilie. „Beim Neubau können Vermieter die Baukosten nur in einem bestimmten Zeitraum abschreiben lassen. In den kommenden vier Jahren nach Bau können dabei bis zu fünf Prozent steuerlich geltend gemacht werden, hier spricht man von sogenannten Sonderabschreibungen“, erklärt Thomas Filor.

Außerdem sei es laut Filor wichtig zu wissen, dass es irrelevant ist, ob der Vermieter Bauherr war oder die Immobilie bereits fertig gekauft hat. Für die Lohnsteuerhilfe spielt dies keine Rolle. „Hat der Vermieter den Ausbau von Dach oder Keller veranlasst, zählt dies natürlich auch. In jedem Fall aber muss die steuerlich geförderte Immobilie vermietet werden. Von Familienangehörigen muss dabei 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt werden. Bei Ferienwohnungen hingegen ist die Sonderabschreibung nicht zulässig“, fügt Thomas Filor hinzu.

Sinn sei es in aller erster Linie, bezahlbaren Wohnraum zu fördern. „Bei Immobilien mit einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro und mehr können keine Sonderabschreibungen gemacht werden. Des Weiteren dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche nur maximal 2000 Euro abgeschrieben werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. Neben der Sonderabschreibung sind Investoren außerdem berechtigt, die sogenannte lineare Abschreibung geltend zu machen.

Dienstag, 17. September 2019

Immobilienmakler müssen Immobilien wahrheitsgetreu inserieren


Immobilienmakler sind dazu verpflichtet, korrekte Angaben zu machen, wenn sie ihre Immobilie inserieren. Bei Falschangaben können die Makler Probleme bekommen.
In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Falschangaben bei Immobilieninseraten. „Makler sind dazu verpflichtet, ihre Immobilien wahrheitsgetreu zu inserieren“, erklärt Filor und bezieht sich dabei auf einen Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) (Az.: V ZR 186/18).

„Sind Makler dafür verantwortlich, dass falsche Informationen und Vorstellungen an potentielle Käufer geraten, kann dies zu erheblichen Problemen führen. So muss das Inserat stets eindeutig und detailliert genug die Immobilie beschreiben und erklären“, betont Thomas Filor außerdem.

In dem vor dem BGH verhandelten Fall hatte eine Maklerin eine 2-Zimmer-Terrassenwohnung als Eigentumswohnung angeboten. In dem Exposé der Immobilie gab sie eine Wohnfläche von 125 Quadratmetern an. Vor Vertragsabschluss stellte sich jedoch heraus, dass die Wohnfläche lediglich 68,66 Quadratmeter betrug. Zwar gab es eine zusätzliche Nutzfläche im Souterrain von 55,20 Quadratmetern – diese Räume waren aber so niedrig, dass sie rechtlich nicht zur Wohnfläche zählten.

„Als Käufer kann man den jeweiligen Makler dann wegen Täuschung belangen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Dies sahen das Landgericht sowie das Oberlandesgericht zwar nicht so, der BGH hingegen gab den Käufern recht. Schließlich sei das Souterrain vom Makler her klar als Wohnfläche gekennzeichnet worden, nämlich durch Beschreibungen im Grundriss wie "Gäste", "Abstell", "Bad", "Arbeitszimmer/Schlafzimmer/Kinder". „Laut Bauordnung sind Räume mit zu niedrigen Decken aber nicht für diese Zwecke vorgesehen. Rechtlich ist eine Mindesthöhe der Decke festgelegt. Die Maklerin hätte sich im besagten Fall aktiv darum bemühen müssen, dass die Käufer verstehen, was der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche ist. So wäre der Kaufpreis natürlich auch wesentlich niedriger gewesen. Die Interessenten hatten in diesem Fall noch Glück, dass es nicht zur Vertragsunterzeichnung gekommen war“, bemerkt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Donnerstag, 12. September 2019

Luxusimmobilien verlieren teilweise ihren Reiz

Das Emirat Dubai ist für seine prunkvollen Luxusvillen bekannt, die einst für reiche Investoren gebaut wurden. Nun hat der Wüstenstaat aber erhebliche Probleme, die Immobilien an den Mann zu bringen – denn niemand möchte sie haben. Allein im Jahr 2018 entstanden in Dubai 22.000 Wohnungen und Häuser, bis Ende 2019 sollen weitere 30.000 Immobilien folgen. Nun ist das Angebot so groß, dass sich Käufer über viele Schnäppchen freuen können. Auch Dubai wurde damals hart von der Finanzkrise getroffen. Nun will die Regierung knapp 7,5 Milliarden Euro zur Verfügung stellen, um mehr Wohnraum für Angestellte und Arbeiter der Mittelklasse zu schaffen. 

Dienstag, 10. September 2019

Statistisches Bundesamt: Immer mehr Bewohner leben alleine in einer Immobilie

Wie Daten des Statistischen Bundesamts belegen, wird es immer üblicher, dass Bewohner einer Immobilie alleine leben. Zwar steigt die Zahl der Wohnungen, aber der Platz pro Person steigt zugleich. Unterdessen entstehen auch immer größere Wohnungen. Demnach wuchs der Bestand in den Jahren zwischen 2010 bis 2018 um 4,3 Prozent. Eine deutsche Durchschnittswohnung weist somit eine Quadratmeterzahl von 91,8 Quadratmeter auf. Doch die Ein-Person-Haushalte oder Single-Haushalte werden vor allem in Städten immer beliebter. 

Donnerstag, 5. September 2019

Thomas Filor: Die Berliner Mietgrenze erntet Kritik

Die geplante Mietgrenze von knapp acht Euro stößt auf heftige Kritik. Thomas Filor klärt auf.

„Die Mieten in Berlin werden immer teurer. Die enormen Preissteigerungen verzeichnet die Hauptstadt, ganz zu Leiden ihrer Mieter, bereits seit Jahren. Nun hat die mitregierende Linkspartei einen Vorschlag gemacht, für den es ordentlich Kritik gehagelt hat“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Demnach sollen der Mietpreis in den kommenden fünf Jahren bei acht Euro pro Quadratmeter gedeckelt werden. 

Genau genommen handelt es sich um eine Obergrenze von 7,97 Euro pro Quadratmeter. Je nach Zustand und Ausstattung der Wohnung seien dann Kaltmieten von 3,42 bis 7,97 Euro pro Quadratmeter realistisch. Seitens der Berliner CDU hieß es: „Dieser Mietendeckel, so wie er offenbar geplant ist, wird nicht vor Gericht standhalten können. Wir müssen uns das Gesetz natürlich anschauen, sobald es dann vorliegt. Daher werden wir eine Normenkontrollklage einreichen“, mahnte Kai Wegner von der Berliner CDU.

Immobilienexperten befürchten unterdessen, dass die Berliner Mietgrenze zu erheblichen Einschnitten in den Wirtschaftssektor führen und sich die Investoren möglicherweise zurückziehen könnten. „Berlin ist ein wichtiger und attraktiver Wirtschaftsstandort für Immobilieninvestoren. Ohne Mietgrenze gibt es eine gewisse Dynamik und Motivation hinsichtlich Neubau, Sanierung und Instandhaltung. Diese sehen viele Immobilienexperten durch die Mietgrenze gefährdet“; erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. 

Die Berliner SPD unter Heiko Kretschmer plant derzeit eine Volksinitiative namens „Faire Mieten Bauen“, welche sich für den Bau von 100.000 Sozialwohnungen in der Hauptstadt einsetzen will. Eine weitere Idee des Berliner Senates ist es, die Mieten ab 2020 für die darauffolgenden fünf Jahre einzufrieren, um die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zwangsweise zu entspannen. „Wenn dies eintritt, wäre Berlin das erste Bundesland, in dem ein solcher Versuch unternommen wird. Die geplante Mietgrenze soll für sämtliche vermietete Wohnungen gelten, ausgenommen sind Studenten- und Jugendwohnheime, Neubau, der ab 2014 bezugsfertig war sowie öffentlich geförderter Wohnungsbau“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Dienstag, 3. September 2019

Je mehr Bäume, desto kühler die Immobilie

„Die anhaltende Hitzewelle macht nicht nur uns Menschen zu schaffen, sondern auch den Bäumen. Vor allem, wenn es in der Immobilie enorm heiß wird, können viele Bäume vor der Tür den entscheidenden Unterschied machen: Bäume fangen nämlich enorm gut Hitze ab. Dafür müssen sie aber auch ausreichend bewässert werden. Daher wird dringend empfohlen, die Bäume vor der Tür bei Gelegenheit zu gießen. Ein Straßenbaum benötigt immerhin neun bis 14 Liter Wasser pro Tag“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Junge Bäume haben außerdem kleinere Wasserspeicher als große Bäume.