Thomas Filor: Der Bund verpasst seine Klimaziele für Immobilien

Der Bund hatte sich klare Klimaziele für Immobilien bis 2020 gesetzt – diese können voraussichtlich nicht erreicht werden

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit den Klimazielen der Immobilienwirtschaft. „In einer Anfrage seitens der FDP-Bundestagsfraktion sollte der Status der energetischen Sanierung von Bundesliegenschaften geklärt werden“, so Thomas Filor. Demnach werden die Klimaziele für den Wohnungsbestand der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) bis zum Jahr 2020 nicht erreicht. Nichtsdestotrotz fehlen bisher genaue Zahlen und Bilanzen. Das liegt daran, dass der Energetische Sanierungsfahrplan Bundesliegenschaften (ESB) bisher noch nicht beschlossen wurde. „Die Grundlage für die Sanierung sind Liegenschaftsenergiekonzepte, abgekürzt LEK. Die Erstellung dessen kostet viel Zeit“, erklärt der Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Bis April 2018 wurden im Sanierungsbereich rund 21 Millionen Euro investiert. Im Rahmen des Energieeinsparprogramms Bundesliegenschaften (EEP) wurde der Wärmebedarf seit 2010 jährlich um rund 90 Millionen kWh und der Primärenergiebedarf um rund 120 Millionen kWh reduziert. „Die EU-Gebäuderichtlinie gibt vor, dass ab 1. Januar 2019 alle neuen Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, die von Behörden als Eigentümer genutzt werden als Niedrigstenergiegebäude auszuführen sind. Ab dem 1. Januar 2021 kommen dann alle neuen Gebäude mit hinzu“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Die Definition des Niedrigstenergiegebäudes liefert ein präzises Gebäudeenergiegesetz. Ein Referentenentwurf dazu soll diesen Herbst verfasst werden. Fakt ist aber, dass das bisherige Ziel einer Reduzierung des Wärmebedarfs der BImA-Gebäude bis 2020 um 20 Prozent nicht zu erreichen ist. „Natürlich gibt es noch weitere Einsparziele, die eine Langzeitstrategie bis 2050 verfolgen. So soll der Primärenergiebedarf der Bundesliegenschaften um ganze 80 Prozent verringert werden“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Die Heizsaison beginnt bald wieder

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg machen heute darauf aufmerksam, dass der Vermieter allmählich die Heizung anstellen muss. Allerdings gelten immer die Regeln der allgemeinen Heizsaison und es kann durchaus sein, dass ein Mieter derzeit versuchen, die Heizung aufzudrehen und nichts geschieht. Wenn im Vertrag nichts extra geregelt ist, bedeutet das, dass die Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April definiert wird. Die Heizung muss zudem Temperaturen zwischen 20 bis 22 Grad garantieren, während das Warmwasser bis zu 45 Grad betragen sollte.

Immobilienexperte Thomas Filor: Warum in Neuseeland nur noch Einheimische Immobilien kaufen dürfen

Die in Neuseeland regierenden Sozialdemokraten haben ein Wahlversprechen eingelöst: Nun ist es Ausländern beinahe unmöglich, Immobilien  im Land zu kaufen

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor mit einer interessanten Entwicklung am neuseeländischen Immobilienmarkt: „Ausländer dürfen in Neuseeland in Zukunft keine Immobilien mehr kaufen, da die Regierung den Verkauf unterbunden hat. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise dermaßen durch ausländische Investitionen und Käufe gestiegen, dass Immobilien für Einheimische unerschwinglich wurden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. David Parker, Abgeordneter für Wirtschaftsentwicklung, Umwelt, Handel und Exportwachstum in Neuseeland, betonte, die Menschen hätten es satt, Mieter in ihrem eigenen Land zu sein. Mit dem Verbot erhoffe sich die Politik eine Entspannung des überhitzten Marktes. Laut Immobilienexperte Thomas Filor sind derzeit nur noch ein Viertel der Neuseeländer in Besitz von Immobilieneigentum – Anfang der 1990er Jahre waren es noch rund die Hälfte der Bevölkerung. So hatten sich die durchschnittlichen Immobilienpreise in Neuseelands größter Stadt Auckland in den letzten zehn Jahren beinahe verdoppelt. Landesweit hatten die Immobilienpreise sogar um ganze 60 Prozent zugelegt. Dies bestätigt auch eine Studie aus dem Jahr 2017, wonach Neuseeland die höchsten Immobilienpreise weltweit vorweist. „Auch die Obdachlosenzahlen waren in den vergangenen fünf Jahren gestiegen. Eine solche Entwicklung bringt klare Warnsignale mit sich. Vergleichbar mit der Lage in Deutschland ist dies allerdings kaum. Hierzulande ist man weit von einer solch dramatischen Entwicklung entfernt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Die demokratische Regierung setzt damit ein Wahlkampfversprechen um. Das Verbot gilt für alle Nationalitäten. Ausgenommen sind lediglich Australien und Singapur. Für Neubauwohnungen gilt das Verbot nicht. Des Weiteren sollen in den kommenden Jahren in Neuseeland 100.000 neue Immobilien gebaut werden, darunter auch viele Sozialwohnungen. „Unterschätzen darf man auch nicht, was die Wahl Donald Trumps in dieser Entwicklung für eine Rolle spielt. Allein nach seiner Wahl hatten sich 13.000 Amerikaner bei der neuseeländischen Einwanderungsbehörde beworben und dementsprechend auch Immobilien im Land gekauft“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Steigende Mieten in den Großstädten schlagen auf die Einkommen

„In vielen Großstädten sind die Mieten so hoch, dass selbst Besserverdienende oft zu wenig vom Einkommen bleibt“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse der Online-Jobplattform Stepstone und des Immobilienportals Immowelt. München  bilde dabei das Extrem. Doch auch in Frankfurt sei Wohnen teuer. Und Städte wie Hamburg und zunehmend Berlin schlagen sich ebenfalls auf das verfügbare Einkommen nieder. „Zum Glück ist diese Entwicklung nicht für alle Städte erkennbar. In Städten wie Dresden und Leipzig ist Wohnen weiterhin bezahlbar“, so Filor.

Immobilienexperte Thomas Filor über einen guten Tresor für die Immobilie

Ein Tresor in der Immobilie dient zur Aufbewahrung der Wertsachen. Filor gibt Tipps

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Tresor in der Immobilie. „Vor allem Geld und Schmuck sollten in einem Tresor aufbewahrt werden. Selbst in den besten Verstecken sind sie nämlich nicht sicher. Zwar ist es möglich, einen Tresor aufzubrechen – einem Einbrecher raubt dies aber kostbare Zeit und verursacht unter Umständen auch Lärm“, betont Thomas Filor aus Magdeburg. „Die meisten Tresore werden durch ein Schloss mit Schlüssel oder auch einer Zahlenkombination geschlossen und geöffnet. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.“ Die Problematik besteht laut Filor darin, dass viele Menschen den entsprechenden Schlüssel in der Immobilie aufbewahren, sodass der Einbrecher ihn unter Umständen findet oder man den Schlüssel gar verliert. „Es empfiehlt sich, einen Zweitschlüssel bei Verwandten oder Freunden zu deponieren, allerdings ohne Kennzeichnung“, so Filor weiter. „Beim Zahlencode hingegen brauch man sich nicht sorgen, von einem Schlüssel abhängig zu sein. Nichtsdestotrotz sollte man die Kombination nicht vergessen. Einfache Zahlenkombinationen wie Geburtstage dürfen auf keinen Fall benutzt werden. Zahlenschlösser sind meist batteriebetrieben, man sollte also darauf achten, dass man die Batterie auch von außen wechseln kann. Falls man den Tresor nur mit einem externen Werkzeug öffnen kann, muss die Versicherung umgehend informiert werden, um den Versicherungsschutz zu wahren“, betont Thomas Filor.

Des Weiteren rät Filor, Wertsachen im Tresor zu bewahren, die häufiger in Gebrauch sind. „Sehr wichtige oder wertvolle Dinge, die man nicht täglich nutzt, sollten in einem Bankschließfach aufbewahrt werden. Dazu gehören Dokumente, wertvolle Sammlungen sowie kostbares Gold und Schmuck.“ Für welchen Tresor man sich genau entscheidet hängt laut Filor von den jeweiligen Wertsachen, aber auch von der individuellen Wohnsituation ab. „Es gibt verschiedenen Einbruchssicherheiten, die darüber entscheiden, wie hoch die Versicherungssumme angesetzt werden. Je höher also der Widerstandsgrad, desto höher kann man den Inhalt versichern lassen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Das Badezimmer als Energiefresser der Immobilie

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass manche Duschköpfe erheblich mehr Energie verbrauchen als andere. Teilweise verbrauchen Duschköpfe 16 Liter Wasser pro Minute und mehr. Filor rät zu einem Duschkopf der nur bis zu 8 Liter pro Minute verbraucht.

Thomas Filor: Warum der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss

Vermieter mögen viele Freiheiten haben – nichtsdestotrotz müssen sie das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten

„Vermieter haben bei der Verwaltung ihrer Immobilie zwar viele Freiheiten. Das heißt aber noch lange nicht, dass sie absolut frei schalten und walten können, wie sie gerne wollen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf das sogenannte Gebot der Wirtschaftlichkeit. Zu diesem Thema hatte es kürzlich einen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 18 C 46/17) gegeben, über den auch der Deutsche Mieterbund berichtet hatte. „Das Urteil zeigt, dass wenn Vermieter gegen das Gebot verstoßen, Mieter dazu berechtigt sind, Betriebskosten zurückzufordern“, so Thomas Filor weiter. In dem vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte ging es um einen Streit zwischen Mieter und Vermieter: Es stand eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung. Demnach sollte der betroffene Mieter 305,34 Euro nachzahlen. Der Mieter betrachtete die Kosten in Höhe von 304,72 Euro als viel zu hoch und beklagte sich vor allem über die Höhe der Hauswartskosten. Im Endeffekt stimmt ihm das Berliner Gericht zu: Sie befanden die als überteuert. Anhand der Berliner Betriebskostenübersicht konnten sie feststellen, dass die Kosten für solche Hausmeistertätigkeiten üblicherweise zwischen 0,06 Euro und 0,36 Euro pro Quadratmeter liegen. In dem verhandelten Fall wurden hingegen 0,67 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. „Damit hat der Vermieter klar gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen und sich keinen Gefallen getan. Außerdem waren in der ohnehin schon zu hohen Summe nicht einmal die Kosten für die Gebäudereinigung aufgeschlüsselt“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Es gibt zwar für jeden Vermieter einen Ermessensspielraum. Das heißt aber nicht, dass ein Vermieter nicht darum bemüht sein muss, einen günstigen Vertrag zu schließen“, erklärt Thomas Filor abschließend. 

Immobilienexperte Thomas Filor: Seit Jahren fallen die Immobilienpreise erstmals – aber nur international

Über rückgehende Preise auf dem Weltmarkt und weiterhin steigende Preise in Deutschland

In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einer interessanten Entwicklung: Auf wichtigen Immobilienmärkten zeichnet sich derzeit weltweit ab, dass die Preise von erstmals sinken. Allerdings nur an einigen wichtigen Immobilienstandorten weltweit. In Deutschland ist keine Preisumkehr erkennbar. „Spannend ist es nun zu beobachten, was tatsächlich langfristig passieren wird. Gesetz den Fall, dass der Abwärtstrend anhält, könnten dies durchaus Auswirkungen auf die Finanzmärkte haben, da Immobilien eine beliebte und sichere Kapitalanlage sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Immobilien als Kapitalanlage sind meist stark fremdfinanziert. Als potentielle Ursache sieht Thomas Filor daher die Anhebung des Zinsniveaus beim US-Dollar durch die US-amerikanische Zentralbank – diese stelle nach wie vor die Weltleitwährung dar. „Käufer weltweit, doch vor allem in den USA, haben die historisch niedrigen Zinsen genutzt, um sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen. Hypotheken haben aber oft variable Zinsen. Kommt es zu einer Zinssteigerung, fällt es den Menschen schwerer, ihre Kredite zu bedienen“, erklärt Immobilienexperte Filor aus Magdeburg weiter. „Dies könnte sich im Umkehrschluss auf die allgemeine Nachfrage nach Immobilien auswirken“. Laut Informationen von Bloomberg ist besonders der Markt in London stark betroffen. „Dies hängt natürlich auch mit dem Brexit zusammen. Potentielle Investoren haben Angst vor den anstehenden Änderungen“, so Filor. Weitere gefährdete Märkte sind Peking, Sydney, New York City, Hongkong und Toronto. Hier stiegen die Immobilienpreise in den letzten Jahren eklatant, so dass anerkannte Fachleute von einer „Verschnaupause“ ausgehen. „Was die deutschen Immobilien angeht - sagt Thomas Filor -, müssen die Menschen deutlich mehr Geld für Immobilien ausgeben“. Vor allem in den großen Metropolstädten würden die Preise weiterhin steigen. „Die Nachfrage ist hoch und das Angebot knapp. Dies führt auch weiterhin zu steigenden Preisen“, so der Immobilienexperte Thomas Filor abschließend.

Angaben zum Energiebedarf müssen bei Immobilienanzeigen genau sein

„Viele Menschen betrieben ihre Immobiliensuche online. Dabei müssen sie sich zunächst auf die gemachten Angaben des Vermieters oder Eigentümers verlassen. Doch vor allem beim Energiebedarf können diese Angaben sehr ungenau sein“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Nun entschied auch der Bundesgerichtshof (BGH) offiziell, dass Vermieter und Eigentümer dazu verpflichtet sind, Angaben zum Baujahr, zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger der Heizung, zum Energiebedarf oder -verbrauch sowie bei Wohngebäuden zu Energieeffizienzklasse zu machen. (AZ: I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17). SO besagt es die Energieeinsparverordnung.