Unwetterschäden an der Immobilie

Unwetter können schwere Schäden am Eigenheim anrichten. Da sie im Sommer häufiger auftreten können, stellt sich im Schadensfall oft die Frage der Haftung – das betrifft vor allem Mietobjekte. Prinzipiell müssen Vermieterinnen und Vermieter Unwetterschäden beseitigen. Dazu zählen beispielsweise heruntergefallene Dachziegel oder entstandene Wasserschäden an der Immobilie. Eigentümerinnen und Eigentümer sind jedoch nur verantwortlich, wenn sie Schäden verursacht haben. Mieterinnen und Mieter sind schuldig, wenn sie beispielsweise bei längerer Abwesenheit die Fenster offen lassen und Feuchtigkeit und Nässe in die Immobilie gelangt. Hinzu kommt auch die regelmäßige Reinigung des Balkons und dessen Abfluss. 

Thomas Filor über die Vorteile von Gründächern

Immobilien mit Gründächern haben zahlreiche Vorteile, welche Immobilienexperte Thomas Filor diese Woche thematisiert.

Magdeburg, 22.06.2021. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Gründächer. „Solardächer auf Immobilien haben schon sehr viele Vorteile, Gründächer sind eine andere, klimaschonende Variante. Gründächer gehen außerdem mit interessanten Förderungen einher. Jedes Bundesland hat hierzu andere Bestimmung, die man vorher prüfen sollte“, erklärt Thomas Filor. Beispielsweise sei Mauerpfeffer ideal geeignet für Bienen und Hummeln. „Unterschieden wird bei Gründächern zwischen intensiver und extensiver Dachbegrünung. Intensiv sind üppige Dachgärten. Hier besteht ein recht hoher Pflegeaufwand. Diese Art eignet sich aber bei Gewerbebauten mit begehbaren Flachdächern. Auf Wohnhäusern empfehlen Immobilienexperten extensive Begrünung. Diese ist pflegearm, eignen sich also perfekt auch auf Garagen. Doch auch hier gilt: Ein Flachdach sollte es schon sein oder zumindest ein flach geneigtes Dach“, erklärt Immobilienexperte Filor.

 

„Für Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer haben die Gründächer viele Vorteile. Die dichten, grünen Teppiche sind oft sehr pflegeleicht und werden mit genügend Regenwasser versorgt. Außerdem machen die Dächer optisch wesentlich mehr her, als der graue Beton. Die Artenvielfalt wird gefördert, vor allem in urbanen Räumen. Außerdem schützen Gründächer die Immobilie vor starkem Wind und Niederschlägen. Auch die Dämmung im Winter und der kühlende Effekt im Sommer sprechen absolut für Gründächer“, fügt Thomas Filor hinzu. 

 

Des Weiteren sorgen Gründächer für mehr Ruhe, da sie Geräusche aus der Umgebung auffangen. „Die Dächer können auch Sauerstoff durch die Pflanzen produzieren, sodass Bewohnerinnen und Bewohner auch geschützter vor Feinstaub und Luftverschmutzung sind. Das gesamte Mikroklima der Immobilie verbessert sich. „In vielen deutschen Städten werden Menschen mit Gründach von der Niederschlagswassergebühr auf Anfrage teilweise oder vollständig befreit. Finanzielle Förderleistungen sind nichts ungewöhnliches. Man tut also nicht nur der Umwelt, sondern auch dem Geldbeutel etwas Gutes“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor: Die Immobilie im Sommer kühlen

Im Sommer kann es sehr heiß in den eigenen vier Wänden werden. Immobilienexperte Thomas Filor gibt Tipps, wie sich die Immobilie kühlen lässt.

Magdeburg, 16.06.2021. Der Sommer ist in Deutschland angekommen, die Temperaturen steigen, auch in den eigenen vier Wänden. „Die Räume können sich bei diesen Temperaturen über 30 Grad extrem aufheizen. Hitzequellen sollten möglichst schnell eingedämmt werden. Vor allem Elektrogeräte geben viel Hitze ab. Sie verbrauchen nicht nur mehr Strom, sondern heizen auch die Räume auf, so beispielsweise ein zweiter Kühlschrank für Getränke“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Allerdings können manche Geräte auch auf Sommerbetrieb umgestellt werden. 

 

Was man laut Thomas Filor mehrmals am Tag machen sollte, ist, alle Fenster zu öffnen und einen Durchzug zu schaffen, sodass alle Räume auslüften können. „Am besten früh morgens oder spät abends lüften, wenn die Außentemperatur ein bisschen niedriger ist. Tagsüber ist es oft einfach zu heiß und umso mehr warme Luft in die Immobilie gelangt, umso schwerer wird es, diese später wieder runter zu kühlen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu.

 

Die Luft sollte auf jeden Fall in Bewegung bleiben. Hierfür eignen sich Ventilatoren und Klimageräte. Ein Wärmeaustauscher muss draußen montiert werden. „Vor allem sollten sich Bauherren und Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer damit beschäftigen, eine solide Fassadendämmung zu gewährleisten. Dann kann deutlich weniger Wärme eindringen. Vor allem im Dachgeschoss kann es ohne ausreichende Isolierung oft unerträglich heiß wird. Hier müssen Leute, die ihre Immobilie vermieten, beachten, dass Mieter eine Mietminderung verlangen können, wenn es zu heiß wird“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

 

Außerdem können Eigentümerinnen und Eigentümer, die Immobilien mit kahlen Flächen besitzen, diese zur Begrünung nutzen. Begrünung ist nicht nur extrem gut für das Klima, sondern kühlt auch die Immobilie runter. Pflanzen sind nämlich in der Lage, die Umgebungstemperatur durch Verdunstung abzukühlen und spenden Schatten. 

10-Jahres Frist bei Immobilien beachten

Thomas Filor rät im Falle einer Trennung oder Scheidung auch an die 10-Jahres Frist bei Immobilien zu denken – Kinder können beispielsweise den Steuervorteil retten. Wird eine Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Anschaffung wieder verkauft, handelt es sich in Bezug auf den gegebenenfalls erzielten Gewinn um ein zu versteuerndes privates Veräußerungsgeschäft. Eine Ausnahme stellt nur dar, wenn die Wohnung oder das Haus ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird“, erklärt Filor. Dies kann dann interessant sein, wenn sich ein Paar - gleich, ob es in einer Ehe oder eheähnlichen Gemeinschaft gelebt hat – trennt. Etwas anders sieht es aus, wenn gemeinsame Kinder vorhanden sind. Denn erhält derjenige, der nicht mehr selbst in der Immobilie wohnt, Kindergeld oder hat einen Anspruch auf den Kinderfreibetrag, dann rettet dies die Steuerfreiheit. Zumindest dann, wenn der Besitzer der Immobilie diese bis zum Verkauf zur Nutzung zur Verfügung gestellt hat. 

ZIA plädiert für für ein marktunabhängiges Berechnungsverfahren

Die neue Ermittlung der Grundsteuer ist ein sensibles Thema. Auf der einen Seite soll die Belastung nicht zu sehr anziehen. Auf der anderen Seite ist sie eine wichtiger Finanzierungsquelle der Gemeinden. Derzeit basieren mehrere Modelle: Das „Südländer-“ bzw. „Äquivalenz-Modell“ basiert beispielsweise auf der Zahl der Quadratmeter des Grundstücks und des Gebäudes. Das Kostenwertmodell basiert dagegen auf einer Bewertung der Immobilie an Hand des Bodenrichtwertes, zusätzlich werden die Herstellungskosten des Gebäudes herangezogen. So plädieren der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss und der Eigentümerverband Haus & Grund gegen das Kostenwertmodell und für ein marktunabhängiges, rein flächenorientiertes Berechnungsverfahren. 

Thomas Filor: Einzelhandelsimmobilien werden wieder beliebt

Das Interesse an Einzelhandelsimmobilien hatte aufgrund der Corona-Pandemie deutlich abgenommen – nun aber steigt die Nachfrage wieder. 

Magdeburg, 07.06.2021. „Das Interesse an Einzelhandelsimmobilien kehrt langsam wieder zurück. Nun liegt es allmählich wieder auf dem Niveau vor Ausbruch der Corona-Pandemie“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf aktuelle Zahlen ImmoScout24 Gewerbe. Die durch Corona entstandenen Unsicherheiten zeigten sich weniger in den A- und B-Städten, sondern eher in C-Städten und bei kleineren Einzelhandelsflächen. Die Immobilien mit größeren Flächen über 500 Quadratmetern traf die Pandemie kaum: So zum Beispiel Lebensmittel- und Drogeriemärkte, aber auch Bau- und Gartenmärkte. 

 

Die Analyse von Immobilienscout24 Gewerbe zeigt, dass die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den Top—Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt am Main) um 100 Prozent höher lag als im April 2020. Hierzulande gibt es 14 Städte, die als B-Städte gelten, beispielsweise Nürnberg und Hannover. Von den C-Städten gibt es 22, wie Magdeburg, Leipzig und Dresden. Die Einteilung in A-, B-, und C-Städte basiert auf der Definition des Immobiliendienstleisters Bulwiengesa. „Die steigende Nachfrage hängt mit den derzeitigen Lockerungen zusammen. Das Anmieten von Einzelhandelsflächen dürfte sich bald wieder lohnen.

 

In den deutschen A-, B- und C-Städten stellten Anbietende 14 Prozent weniger Einzelhandelsflächen auf ImmoScout24 Gewerbe ein als im Vergleich zum Vorjahr. „Positiv ist dabei die Tatsache, dass das Angebot an Einzelhandelsimmobilien in den Städten nicht sonderlich hoch ist. Das bedeutet, dass kaum Geschäfte leer sind. Nicht nur private Umzüge, auch Umzüge im gewerblichen Bereich sind daher wenig wünschenswert für Vermieterinnen und Vermieter sowie Gewerbetreibende“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg hinzu. 

 

Pandemiebedingt erfreuten sich vor allem die Mikro-Hubs besonderer Beliebtheit. Das Online-Geschäft erlebte seit vergangenem Jahr einen riesigen Boom. Daher brauchten viele auch die entsprechenden Logistik-Immobilien. Laut Immobilienscout24 stieg die Nachfrage nach Logistikimmobilien, welche sich als Mikro-Hubs anbieten, um 42 Prozent verglichen zum Vorjahr.

Thomas Filor: Union und SPD weiterhin uneinig über CO2-Preis und Mieten

Die Union und die SPD können sich weiterhin nicht auf die geplante CO2-Abgabe einigen. Vermieter sollen künftig die Hälfte der Kosten für CO-2 übernehmen.

Magdeburg, 03.06.2021. „Die beiden Parteien, Union und SPD, sind dich nach wir vor sehr uneinig, was den CO-2 Preis und Mieten betrifft. Geplant ist die Aufteilung der CO2-Preiskosten zwischen Mietern und Vermietern. Eigentlich hatte man sich auf die Details bereits geeinigt und doch kam schlussendlich eine Absage seitens der Unionsfraktion“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

„Diese Einigung auf eine 50:50-Aufteilung der Kosten wird so nicht mitgetragen“, sagte der rechtspolitische Sprecher Jan-Marco Luczak(CDU) gegenüber der Nachrichtenagentur Reuters. „Eine Formulierungshilfe, die wir nicht bestellt haben, wird so auch nicht abgeholt.“ Zu Beginn der Woche hatten Staatssekretäre der Ministerien darüber gesprochen, dass Vermieter sich künftig an der Hälfte an den Mehrkosten durch die CO2-Abgabe beteiligen müssen – dies solle auch für Gewerbemieten gelten. Dabei waren auch das Bauressort von Horst Seehofer (CSU) und das Wirtschaftsministerium von Peter Altmaier (CDU). Altmaier verlangte zudem staatliche Mittel zum Zwecke der Gebäudesanierungen. 

 

Luczak argumentierte hingegen, auf den Klimaschutz im Gebäudesektor hätte dies kaum Einfluss, da die Lenkungswirkung nicht ankomme. „Beispielsweise hat ja der Vermieter keinen Einfluss darauf, wenn ein Mieter die Wohnung komplett überheizt. Ein klimaschädliches Verhalten sollte geprüft und nicht belohnt werden. Das dürfte nicht zum geplanten Klimaziel beitragen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg hinzu.

 

Die SPD betonte, dass Mieter die Sanierung der Immobilie nicht erzwingen können, für die Folgen müsse aber jemand aufkommen. Eine staatliche Förderung der Sanierung sei daher laut SPD sehr sinnvoll. Modernisierungskosten sollten aber nur zu einem geringen Anteil auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Der CO2-Preis greift nicht nur im Immobilienbereich, sondern auch bei Sprit, Gas oder Heizöl. In den nächsten Jahren wird er weiter ansteigen. 

Thomas Filor: Erfolgreiches Immobilieninvestment

Immobilienexperte Thomas Filor gibt fünf Tipps für Immobilieninvestments.

Magdeburg, 31.05.2021. „Der Immobilienboom hält in Deutschland trotz Corona-Pandemie an. Viele Menschen wollen auch ein Immobilieninvestment tätigen und ein gutes Geschäft machen. Es gibt allerdings einige Faktoren zu beachten, denn nicht alle Lagen hierzulande sind vielversprechend, was Immobilien angeht“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Wichtig sei es laut Filor vor allem, nicht nur die beliebten Standorte zu wählen. „Am wichtigsten ist es eigentlich, dass Entwicklungspotential eines Standortes zu erkennen. Natürlich sind beliebte Viertel in Großstädten nicht schlecht, ideal ist es aber, wenn man eine Lage findet, die erst in den kommenden Jahren richtig beliebt wird. So kauft man eventuell noch eine günstige Immobilie, die aber in einigen Jahren um ein Vielfaches mehr wert ist. Solche Immobilien findet man öfter in B- und C-Lagen, so ostdeutsche Städte wie Magdeburg, Leipzig und Dresden“, fügt Filor hinzu.

 

„Riskant sind Lagen, wo es eine hohe Abwanderungsrate gibt. Quasi dort, wo nicht so viele Menschen auf Dauer leben möchten. Die Nachfrage sollte hoch sein, während das Angebot nicht hinterherkommt. Interessant sind auch die Lagen rund um die beliebten Städte, die Metropol- und Universitätsstädte. Das Umland hat hier teilweise besonders an Beliebtheit gewonnen und verspricht eine hohe Rendite. Vor allem seit Beginn der Corona-Pandemie ist das Leben in der Natur ein großes Thema geworden“, so Immobilienexperte Thomas Filor weiter. 

 

Wichtig sei es aber, zu schauen, wie gut die Infrastruktur im jeweiligen Umland ist, ob der Standort beispielsweise Pendeln möglich macht oder nicht. „Diese Rahmenbedingungen sind nicht zu unterschätzen. Dazu gehören auch Fragen, ob es Kitas, Schulen, Supermärkte und Arztpraxen am Immobilienstandort gibt. Auch die Energieversorgung sollte bei einem Immobilienkauf beachtet werden. Die Nachhaltigkeit einer Immobilie wird immer wichtiger. Ist die Immobilie in einem guten, nicht sanierungswürdigem Zustand, gut isoliert, mit einer modernen Energieversorgung kann man bares Geld sparen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend. 

Thomas Filor: BGH-Urteil zur Mietminderung

Eine Mietminderung kann in vielen Fällen rechtens sein, vor allem wenn es Mängel im jeweiligen Mietobjekt gibt. 

Magdeburg, 26.05.2021. In einem vor dem Bundesgerichtshof (BGH) verhandelten Fall hat ein Ehepaar aus Dresden jahrelang zahlreiche Mängel und Vermieterwechsel toleriert. Das Ehepaar bezog das Mietobjekt im Jahr 1998. Die Dachgeschosswohnung in Dresden wies von Anfang an erhebliche Mängel auf wie Risse, verrottete Fenster und Türen, wodurch Feuchtigkeit in die Wohnung gelang. Zunächst entschied das Landgericht Dresden, die Miete würde um 55 Prozent gemindert werden. 25 Prozent in den Sommermonaten und 35 Prozent in den Wintermonaten. In einem zweiten Prozess ging es um die Mängel des Teppichbodens, Zugluft durch defekte oder undichte Fenster und Balkontüren, wodurch auch das Beheizen der Wohnung enorm erschwer wird. „Gerade in Dachgeschosswohnungen mit defekten Fenstern und Türen geht enorm viel Energie dadurch verloren. Mieterinnen und Mieter müssen dann meist bei der Nebenkostenabrechnung und den Heizkosten draufzahlen. Solche Mängel müssen daher zeitnahe mit der Hausverwaltung, der Hauseigentümerin oder dem Hauseigentümer geklärt werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

Im nächsten Schritt entschied das Gericht, dass die Miete in den Sommermonaten um weitere 10 Prozent sowie in den Wintermonaten um 20 Prozent gekürzt werden kann. Nach dem sechsten Vermieterwechsel seit Einzug entschied sich der neue Vermieter, die Mängel zu beseitigen. Zu diesem Zeitpunkt stritt sich das Ehepaar aber noch mit dem vorherigen Vermieter über die Mietzahlungen. „In solchen Fällen entsteht dann die Problematik der Beweispflicht. Der neue Vermieter wird keiner Mietminderung stattgeben, wenn er doch anbietet, die Schäden zu beheben. Vor allem nicht, wenn das Ehepaar sich dagegen weigert“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg hinzu. Im Endeffekt stritten sich die Mieter nun mit dem sechsten Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Dieser gibt dem Vermieter recht. „Wenn ein Vermieter die Mängel in einer Wohnung beseitigen lassen will, muss der Mieter das dulden“. (BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18).