Finanzstabilitätsbericht bestätigt Stabilität des deutschen Immobilienmarktes

Das deutsche Finanzsystem ist bisher relativ unbeschadet durch die Corona-Pandemie gekommen. Natürlich gab es auch staatliche Milliardenhilfen für Unternehmen. Auch dem Immobilienmarkt geht es überraschend gut. Trotzdem ist nicht außer Acht zu lassen, dass die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland steigen – das fällt auch der Bundesbank auf. Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch betonte während der Vorstellung des Finanzstabilitätsberichts der Deutschen Bundesbank: „Unseren Berechnungen zufolge liegen die Preise von Wohnimmobilien um 10 bis 30 Prozent über dem Wert, der durch Fundamentaldaten gerechtfertigt ist. Das sehen wir zunehmend auch außerhalb der Ballungsräume. Kritisch für die Finanzstabilität können steigende Immobilienpreise dann sein, wenn vermehrt Kredite mit stark gelockerten Vergabestandards vergeben und steigende Preise erwartet werden“. Zur Erklärung: Ungefähr 50 Prozent der Bankkredite für Wohnimmobilien enthalten eine zehnjährige Zinsbindungsfrist.

Einkommenssteuerrecht bei Immobilien

Das Einkommenssteuerrecht enthält Steuervergünstigungen, welche für Immobilienbesitzer interessant sein können. Dazu gehört bei vermieteten Immobilien die Doppelbegünstigung aus unbegrenztem Werbungskostenabzug, aber auch die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinnes. Außerdem sind Gewinne bei Immobiliengesellschaften nicht mit der Gewerbesteuer berechnet, vorausgesetzt die Gewinne aus deren Verkauf entfällt für die Betreuung des eigenen Grundbesitzes. In so einem Fall würde dann nur die Körperschaftsteuer anfallen, welche 15 Prozent beträgt. Immobilienkonzerne kaufen und verkaufen oft Immobilienobjekte grunderwerbsteuerfrei.

Mehr Baugenehmigungen in 2021

Im September 2021 wurden wieder mehr Wohnungen genehmigt. Im Vergleich zum August stieg die Zahl in diesem Bereich um 3,9 Prozent. Wohnungsgenehmigungen sind ein wichtiger Indikator im Neubau. Nur mit einer hohen Quote kann die Wohnungsnot in vielen Städten gemindert werden. Das Sommerloch viel dieses Jahr kurz aus. Im September wurden laut Statistischem Bundesamt 30.952 Einheiten genehmigt. In den ersten drei Quartalen 2021 gab es einen Zuwachs von 5,4 Prozent. Besonders häufig wurden Zweifamilienhäuser genehmigt (28,6 Prozent). Zu beachten sei laut Thomas Filor jedoch, dass teilweise von der Genehmigung bis zum tatsächlichen Baubeginn Zeit verstreichen kann. Gründe dafür sind beispielsweise ausgelastete Handwerksbetriebe oder Baufirmen.

Hohe Sanierungskosten befreien nicht von der Pflicht

Vielen Immobilieneigentümern ist nicht klar, ob sie eine Pflicht zur Sanierung haben. Immobilienexperte Thomas Filor klärt auf. 

Magdeburg, 17.11.2021. „Leider verfallen einige Immobilien, weil ihre Besitzer sich nicht mehr um Sanierungen bemühen oder diese schlichtweg zu teuer sind. Tatsächlich hatte der BGH aber erst kürzlich darüber entschieden, dass verfallene Immobilien nicht einfach ihrem Schicksal überlassen werden dürfen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. In dem verhandelten Fall ging es um ein Augsburger Parkhaus. Diese Immobilie gehörte mehreren Eigentümern, die alle unterschiedliche Interessen von Abreißen bis Sanieren hatten. Nichts passierte im Laufe der Jahre, sodass die Immobilie immer weiter zerfiel. Seit 2013 war die Immobilie nämlich schon außer Betrieb. „Für das Gericht aber war nur von Relevanz, dass das Gebäude noch nicht so stark zerstört war, dass es die Hälfte seines Wertes verliert. Damit sind die Eigentümer also nicht von ihrer Sanierungspflicht befreit. Das Urteil könnte genauso gut auf Wohngebäude angewandt werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor weiter.

Der BGH berief sich in seinem Urteil auf die Ausnahmeklausel § 22 Abs. 4 WEG aF (jetzt § 22 WEG), welche besagt, dass eine Sanierungspflicht lediglich entfällt, wenn eine Immobilie „zu mehr als der Hälfte ihres Wertes zerstört“ sei. Die Baufälligkeit spiele dabei aber keine Rolle. Tatsächlich wäre das oben genannte Parkhaus nach der Sanierung 3,6 Millionen Euro wert gewesen. Die Sanierungskosten hätten aber bei ungefähr 4,9 Millionen Euro gelegen. Der BGH betonte in diesem Zusammenhang aber noch mal ausdrücklich, dass Immobilienbesitzer auch sanieren müssen, wenn diese teurer ist als der eigentliche Immobilienwert. Und selbst wenn einige Eigentümer die Sanierung finanziell nicht stemmen können, sind sie trotzdem verpflichtet. Paragraf 22 WEG beinhaltet nur Ausnahmefälle, in denen eine Immobilie entweder durch Brand, Überflutung oder eine Explosion Schäden getragen hat. „In diesem Fall war das nicht gegeben. Die Rechtsprechung ist durchaus auch in Zukunft für Immobilien interessant, in denen sich Wohnungen befinden. Auch Wohnungseigentümer stehen dann eventuell unter Sanierungsdruck“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.

Kaufpreissteigerungen in deutschen Metropolen anhaltend

Der Immobilienboom dürfte in einigen deutschen Metropolen anhalten. 

Magdeburg, 12.11.2021. „Historisch niedrige Zinsen bei einer geringen Nachfrage haben die Immobilienpreise explodieren lassen. Auch für das Jahr 2022 gehen Immobilienexperten davon aus, dass die Preise weiterhin steigen werden. Nur in manchen Teilen Deutschlands könnte der Trend leicht abnehmen. Den Traum vom Eigenheim werden sich aber nach wie vor viele Menschen erfüllen wollen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Diese Prognosen bestätigt auch das Online-Portal Immoscout24. Hier wurde das dritte Quartal 2021 mit Hinblick auf die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern untersucht. Im sogenannten „WohnBarometer“ können Kaufinteressenten sehen, wo sich der Immobilienkauf noch lohnt.

Bundesweit erwartet Immoscout24 einen Preisanstieg der Angebotspreise von 11,3 Prozent bei Eigentumswohnungen. Bei Neubauwohnungen wird einem Anstieg von 9,1 Prozent gerechnet. Unterdessen geht man bei Einfamilienhäusern von einem Plus von 7,7 Prozent, beziehungsweise 7,5 Prozent für Neubauten aus. „Das gilt natürlich nicht für alle Regionen in Deutschland. Vor allem in den Metropolen sind die Preise explodiert. In den Top-7-Städten Deutschlands dürften sich die Preise aber allmählich entspannen“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. Demnach wurde die geringste Steigerung in Frankfurt am Main verzeichnet (+5,2 Prozent). Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 11,3 Prozent. Die Quadratmeterpreise liegen hier bei 5635 Euro – das zweithöchste Preisniveau nach München (7742 Euro pro Quadratmeter). Unterdessen wurden die stärksten Preissteigerungen für das nächste Jahr in Berlin prognostiziert (+13,1 Prozent). 

In Köln sind es 8,7 Kaufpreissteigerungen, in Hamburg +7,1 Prozent. „Die Preise dürften bei Bestandseigentumswohnungen stärker steigen als beim Neubau. Außerdem sind die Bau- und Fertigstellungskosten enorm gestiegen“, so Thomas Filor. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Preise für Vorleistungen und Materialien um 12,6 Prozent. Die Pandemie hatte die Bedingungen in diesem Bereich erschwert, da es zu Lieferengpässen kam. Kaufinteressenten sollten die Finanzierung im Vorfeld abklären. Ein Blase am Immobilienmarkt ist weiterhin sehr unwahrscheinlich.

Umland der Top-7-Städte wird immer beliebter und teurer

Aufgrund der steigenden Immobilienpreise wurde schon der ein oder andere Immobilienbesitzer zum Millionär. Dabei handelt es sich vor allem um Immobilien, die vor über zehn Jahren in den Top-7-Städten gekauft wurden. Aber auch deren Umland wird immer beliebter. Während Immobilienbesitzer jubeln können, müssen Erben teilweise vorsichtig sein und sollten sich von einem Immobilienexperten beraten lassen. Derzeit ist sie wieder in aller Munde: Die Erbschaftssteuer. Ein finanzielles Polster sollte auf jeden Fall vorhanden sein.

Eigentümer und Mieter müssen mit höheren CO2-Preisen rechnen

Tatsächlich spüren Eigentümer und Mieter teilweise jetzt schon die Folgen der steigenden Öl- und Gaspreise. Der Emissionshandel hat dazu geführt, dass Öl und Gas immer teurer werden. Das ist eine Maßnahme auf dem Weg zur Klimaneutralität. Denn auch die Treibhausgasemissionen von Immobilien spielen eine immer größere Rolle: Das bekommen vor allem Immobilienbesitzer von Altbauten zu spüren und müssen beispielsweise für Heizöl tief in die Tasche greifen. Der Immobilienbereich macht hierzulande 30 Prozent der CO2-Emissionen aus. Auch das Dämmen und Sanieren könnte noch ausgebaut werden. Es wird in Zukunft zwei verschiedene Ansätze geben, auch auf dem Immobilienmarkt Energie zu sparen. Zum einen ist das die Festsetzung einer bestimmten Menge an Emissionen, die in einem Bereich anfallen dürfen. Zum anderen wird es eine fixe CO2-Abgabe oder CO2-Steuer geben.

Gebäudesektor muss auch Klimaneutralität erreichen

Deutschland soll bis 2045 klimaneutral werden. Dieses Ziel betrifft natürlich auch die Immobilienbranche. Dafür muss natürlich auch genügend Geld in die Hand genommen werden. Die KfW geht derzeit davon aus, dass ungefähr fünf Billionen Euro benötigt werden könnten, um das Klimaziel in allen Sektoren und Wirtschaftszweigen zu erreichen. Allein für den Gebäudesektor könnten wohl 636 Milliarden Euro anfallen. Es reicht nicht aus, Gebäude nur auf einen niedrigen Energiestandard zu bringen, man muss auch langfristig planen, wie man künftig effizientere Gebäude bauen kann.

Den Immobilientraum verwirklichen

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, in welchen Bereichen die Deutschen Abstriche machen, um sich ihren Immobilientraum zu verwirklichen.

Magdeburg, 29.10.2021. „Die Corona-Pandemie hat dazu geführt, dass sich viele Menschen jetzt erst recht ihren Immobilientraum erfüllen wollen. Dadurch, dass man so viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen musste, haben viele Menschen angefangen, ihre Lebenssituation zu überdenken“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich auf aktuelle Zahlen von ImmoScout24.

Tatsächlich zeigen diese Zahlen einen Anstieg in der Nachfrage von Immobilien, die zum Verkauf stehen, von über 60 Prozent im Vergleich zu vor der Corona-Pandemie. Kaufobjekte sind also beliebter denn je. „Und es geht sogar so weit, dass Menschen durchaus bereit sind, für ein neues und vor allem geräumigeres Eigenheim auf andere Vorzüge zu verzichten. Für die Verbesserung der Wohnsituation würden die Leute beispielsweise auf Luxusgüter wie Mode, Shoppen, Urlaub und Reisen verzichten. 

Immoscout24 hatte dazu eine Bevölkerungsumfrage durchgeführt“, erklärt Thomas Filor weiter. Des Weiteren würde die Mehrheit der Befragten den privaten Konsum minimieren, um die Wohnverhältnisse zu verbessern. Laut Immoscout24 würden die meisten beim Shopping sparen (40 Prozent), gefolgt von Urlaub (40 Prozent) und Freizeitaktivitäten (30 Prozent). Nur 25 Prozent der Befragten würden auf das Luxusgut Auto verzichten wollen. „Generell würden mehr Frauen für ein Eigenheim sparen wollen als Männer. Doch was die Einschränkungen angeht, variiert es hier stark. So würden beispielsweise weniger Frauen laut Umfrage auf ein Auto verzichten, als Männer. Dafür sind es bei sportlichen Aktivitäten eher Männer, die für eine Immobilie verzichten würden, als Frauen“, fügt Thomas Filor hinzu. Bei der jüngeren Generation (18- bis 39-Jährige) liegen andere Prioritäten vor. Hier fällt es sogar 53 Prozent leichter, auf Shopping zu verzichten. Andere Verzichtbereiche sind Bildung, Altersvorsorge und Essen. „Sogar ein Zehntel wären bereit, auf ihre Altersvorsorge zu verzichten“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.