Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Warum Energieeffizienz studieren

Speziell auf die Belange der Immobilienwirtschaft bei Fragen zur Energieeffizienz hat sich die Technische Hochschule Mittelhessen ab dem Sommersemester 2015 eingestellt. Klimawandel, Energiewende und technische Neuerungen bei der Energieeinsparung fordern von der Immobilienwirtschaft neue Strategien und vor allem neue Umsetzungen. Genau diesem Themenkreis will sich der neue Studiengang annehmen. "Ich halte diese Weiterentwicklung für absolut gegeben und wichtig", sagt Immobilienexperte Thomas Filor. In den nächsten Jahren wird wohl kaum ein Marktteilnehmer darum herum kommen, sich mit Fragen zur Energieeffizient zu beschäftigen.

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, warum sich eine Immobilie auch im Alter lohnen kann

Warum die Immobilie nicht zwangsläufig bis zur Rente abbezahlt sein muss

„Der Ratschlag, seine Immobilie bis zum Rentenalter abzubezahlen, ist grundsätzlich einleuchtend“, meint Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Mit der hohen, monatlichen, finanziellen Belastung eines Immobilienkredits möchten sich viele im Alter verständlicherweise nicht mehr belasten. Viele Menschen haben Angst, ihren Kredit nicht mehr bedienen zu können oder wollen lediglich ruhiger und kostensparender leben“, so Filor weiter. Der Immobilienexperte aus Magdeburg ist der Meinung, dass sich eine Immobilie durchaus auch im Alter lohnen kann, beziehungsweise zu einem späteren Zeitpunkt im Leben. „Wohnen kostet immer Geld, ob man nun der monatlichen Mietbelastung oder eben Kreditbelastung ausgesetzt ist. Solange die Gesamtdarlehenshöhe in einem realistischen Verhältnis zum Wert der Immobilie steht, sollte die Finanzierung keine Probleme machen“, erklärt Thomas Filor.

Des Weiteren weiß der Immobilienexperte auch aus eigener Markterfahrung, dass man nicht von vorne herein von einer speziellen Immobilienentscheidung abraten kann – denn die jeweiligen Immobilienfinanzierungen sind zu individuell. Wichtig sei es, sich die monatlichen Raten auch im Alter leisten zu können – man muss also in gewisser Weise sein Einkommen kalkulieren können. Neben den finanziellen Gegebenheiten, spielen auch die familiären Umstände eine zentrale Rolle in jener Entscheidung: „Wenn man Kinder hat, sollte man mit ihnen sprechen, in wie weit sie interessiert wären, die Immobilie im Todesfall zu übernehmen. Wenn keine Nachkommen vorhanden sind, besteht immer die Möglichkeit die Immobilie zu verkaufen“, so Thomas Filor. Wollen die Kinder die Immobilie übernehmen gilt es, die Anschlussfinanzierung, sowie die Erbschaftssteuer zu berücksichtigen und im Idealfall generationsübergreifend gemeinsam zu entscheiden, wie die Zukunft der Immobilie aussehen soll. „Leider kann diese Entscheidung auch langwierig sein und zu einem Streitthema ausarten, doch es sollte sich jeder Immobilienbesitzer bewusst sein, wie wichtig solche Absprachen sind“, rät Thomas Filor abschließend. 

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Auftragspolster gehen zurück

Die deutsche Immobilienwirtschaft boomt, aber die Auftragseingänge sinken. So könnte man die statistischen Ergebnisse des letzten Jahres beschreiben. So gingen die Auftragspolster der Unternehmen aus dem Bauhauptgewerbe mit 20 und mehr Arbeitnehmern weiter zurück. Wie schon im Vormonat sank das Auftragseingangsvolumen im Oktober 2014 im Vergleich zum Vorjahresmonat preisbereinigt um 4,5 %. Dies meldet das Statistische Bundesamt. Insgesamt reduzierte sich von Januar bis Oktober 2014 das Auftragseingangsvolumen im Verhältnis zum Vorjahreszeitraum. „Für diese Entwicklung kann es unterschiedliche Gründe geben“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Einschränkungen sehen viele beispielsweise in der weiterhin niedrigen Kreditlinie vieler Unternehmen.

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Ist neu immer besser?

Warum eine gebrauchte Immobilie manchmal sinnvoller ist als ein selbstgebautes Eigenheim

„Der Vorteil einer selbstgebauten Immobilie liegt auf der Hand: Man hat im besten Falle die Möglichkeit seine persönlichen Vorstellungen vom perfekten Eigenheim verwirklichen“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Doch leider funktioniert dies nicht immer zu 100 Prozent. Daher kann es sinnvoller sein, sich für eine gebrauchte Immobilie zu entscheiden“, weiß der Immobilienexperte. Denn Altbauten haben viele Vorteile und – entgegengesetzt der allgegenwärtigen Mehrheitsmeinung – geringe Risiken. Das Sprichwort: „Neu ist immer besser“ funktioniert beim Hauskauf also nicht ganz einwandfrei. 

Unterdessen zeigt eine Studie des größten deutschen Baukreditvermittlers Interhyp, dass nur 30 Prozent der Baufinanzierungen auf einen Neubau entfallen, während es bei gebrauchten Immobilien 40 Prozent sind. Bei den verbliebenen 30 Prozent handelt es sich um Anschlussfinanzierungen und Kredite für Umbau und Modernisierung. „Gut zu wissen ist aber auch, dass die Preisdifferenz zwischen neuen und gebrauchten Immobilien anfangs nicht erheblich hoch ist“, erklärt Thomas Filor. Laut Bausparkassengruppe LBS zahlen Immobilienkäufer für ein neues Einfamilienhaus durchschnittlich 230.000 Euro und 148.000 Euro für eine gebrauchte Immobilie. Nichtsdestotrotz gilt ein Neubau als das kostspieligere Vorhaben. Zwar sind die Bauzinsen niedrig, doch die gestiegenen Baukosten und Grundstückspreise überwiegen eindeutig. „Hinzu kommt auch, dass die Kalkulation für einen Neubau komplexer ist“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor. Eine gebrauchte Immobilie kann ein Altbau im klassischen Sinne sein, als auch ein relativ neues Reihenhaus, welches erst seit kurzer Zeit bewohnt ist. Laut LBS ist das Angebot an gebrauchten Immobilien ungefähr vier- bis fünfmal so groß ist wie die Zahl der jährlich fertiggestellten Neubauten. Schließlich sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg: „Nicht unterschätzen sollte man natürlich die regionalen Unterschiede. Die Boomstädte haben teilweise ihre eigene Preispolitik, die man aufmerksam verfolgen sollte, wenn man plant, sich hier eine Immobilie anzuschaffen.“

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg erklärt, wie ausländische Investoren die Immobilienpreise in die Höhe treiben

Immobilien in Deutschland werden immer teurer, Grund dafür ist die anhaltende Nachfrage  ausländischer Investoren. Wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) Mitte des Monats  mitteilte, verteuerten  sich die Einkaufspreise  im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum um satte 4,9 Prozent. Und wieder fällt der Preisanstieg bei Wohnimmobilien höher aus als bei gewerblich genutzten Einheiten. Nach Angaben des Verbandes interessieren sich  ausländische Investoren nach wie vor für Mehrfamilienhäuser. 

Der VDP begründet das anhaltend hohe Interesse mit der wirtschaftlichen Stabilität Deutschlands, dem schwachen Euro. Trotz erhöhter Bautätigkeit ist  Wohnraum in vielen deutschen Großstädten knapp, was diese zusammen mit ihrer besonders hohen Wertbeständigkeit sehr begehrenswert mache.

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: 5000 Studentenwohnungen will Berlin bauen lassen

Berlinovo setzt  mit 129 Apartments in der Storkower Straße in Lichtenberg den Startschuss

Da der Wohnungsmarkt für Studenten in Berlin nicht rosig ist, hat der Berliner Senat damals noch unter dem Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit entschieden, bis zum Jahr 2020 mindestens  5.000 zusätzliche Quartiere errichten zu lassen. Nun hat er sich festgelegt, wie das vor sich gehen soll.

Das Rathaus nimmt für die landeseigene Immobiliengesellschaft Berlinovo dafür in die Pflicht, die die Altlasten aus den früheren Skandalfonds der Bankgesellschaft managt, sowie sowie  sechs städtischen Wohnungsunternehmen Degewo, Howoge, Gesobau, Gewobag, Stadt und Land und die Wohnungsbaugesellschaft Mitte. Geplant ist, dass die landeseigenen Betriebe sowie die Berlinovo die versprochenen Quartiere je zur Hälfte errichten. Mit den ersten Projekten soll nun noch in diesem Jahr, spätestens 2016 begonnen werden.

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Immobilien für Flüchtlinge

Wie das Flüchtlingsthema auch die Immobilienbranche bewegt

Immobilienexperte Thomas Filor macht auf die Wohnungsnot der Flüchtlinge aufmerksam: „Für immer mehr Flüchtlinge stehen nur noch in Zeltstädten zur Verfügung. Darum wollen mehrere Bürgermeister per Beschlagnahmung nun an Wohnraum für Flüchtlinge kommen“, so Filor. Der Tübinger Oberbürgermeister Boris Palmer (Grüne) zum Beispiel hat nach eigenen Angaben der Rechtsabteilung seiner Stadt die Anweisung ausgesprochen, nun diese umstrittene Möglichkeit zu prüfen. Er bevorzuge natürlich die Anmietung oder den Kauf von Gebäuden, aber er halte auch eine Beschlagnahmung für ein halbes Jahr für möglich, da eine Notlage herrsche und einige Gebäude über Jahre hinweg "mutwillig" leer stehen. „Auch die Immobilienbranche bewegt der immer stärkerer Flüchtlingszuwachs“, so Thomas Filor weiter. „Im Herbst und Winter wird sich die Lage zusätzlich zuspitzen und dann ist auch die Regierung gefragt.“

Unterdessen kommen auch aus den Unionsparteien Überlegungen zur Beschlagnahmung. Bayerns Ministerpräsident Horst Seehofer hatte dieses heikle Thema für die kalte Winterzeit für öffentliche Einrichtungen, beispielsweise für Kasernen, ins Gespräch gebracht. Frank Klingebiel, der Oberbürgermeister von Salzgitter, kann sich dagegen sogar auch einen zwangsweisen Zugriff auf privates Wohneigentum vorstellen.  Die Eigentümer sollen im Fall der Beschlagnahmung eine Kostenerstattung erhalten. „Nun entstehen die verschiedensten Ansätze, eine Lösung für Flüchtlinge zu schaffen, die allerdings nicht ganz konfliktlos bleiben“, meint Thomas Filor aus Magdeburg. Schließlich sind es nämlich die Verbände der Wohnungswirtschaft, welche die Vorschläge von Palmer und Klingebiel generell ablehnen. So weist der GdW darauf hin, dass Kommunen und Wohnungsunternehmen oft bei Kooperationen gut zusammenarbeiten und Flüchtlinge dort bereits ohne Zwangsmaßnahmen in Mietwohnungen unterkommen. Ein Eingriff in das Eigentumsrecht sei nicht nur undenkbar, sondern aus eben diesem Grund auch unnötig. Der Eigentümerverband Haus & Grund vermittelt nach eigenen Angaben selbst in einigen Fällen die Vermietung an Flüchtlinge. „Fakt ist, dass es in Städten, die tolerant sind und sich bemühen, auch funktionieren wird, Flüchtlinge unterzubringen“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. 

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Wohnzellen wie in Japan geplant

Da viele Menschen mit begrenzten finanziellen Mitteln auf der Suche nach einem Heim sind,ist man im Bundesbauministerium nun auf die Idee eines neues Förderprogramm gekommen. Mit 120 Millionen Euro soll bis Ende 2018 der Neubau sogenannter spezieller Mikro-Wohnungen gefördert werden. Diese Mikrowohnung besteht aus lediglich 14 Quadratmetern Wohnraum, einer Küchenzeile sowie einem Mini-Bad. Die Gesamtgröße soll 22 Quadratmeter nicht überschreiten.. Im Klartext: Ministerin Hendricks plant die Mini-Wohnzelle, für jedermann erschwinglich mit  260 Euro Warmmiete.

Ist es denn sinnvoll, wenn der Bau von Mini-Wohnungen gefördert wird, oder offenbart diese Idee lediglich die Hilflosigkeit deutscher Wohnungspolitik? Alles eine fRage der Betrachtungsweise.

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Befragung unter Investoren zeigt eindeutiges Bild

Darauf hat Deutschlands Hauptstadt noch gewartet: Immerhin 500 internationale Immobilienfachleute, bestehend aus Investoren, Finanzierern, Maklern und Entwicklern haben Berlin zum angesagtesten Standort gekürt. „Im internationalen Vergleich niedrige Preise, eine junge Bevölkerung und als zukunftsträchtig geltende Wirtschaftszweige sind nur einige Argumente, die zu dieser Entscheidung führten“, so Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg. Seine Unternehmensgruppe hat in Berlin ebenfalls schon mehrere Projekte realisiert. Im Wohnbereich sieht Filor dabei schon stark steigende Preise, die die potentielle Projektauswahl deutlich einschränken. Die Veröffentlichung zu Berlin erschien im Rahmen des Investmentbarometers „Emerging Trends in Real Estate Europe 2015“ – herausgegeben vom Urban Land Institute (ULI) und dem Beratungsunternehmen PwC. Während der Vorjahressieger München nicht einmal mehr einen Platz unter den ersten zehn einnehmen konnte, schafften es verstärkt krisengeschüttelte Länder ihre Metropolen zu positionieren, wie Lissabon, Madrid oder Athen. „Hier wittern Investoren insbesondere Opportunitäten, sollte die Wirtschaft wieder entsprechend anspringen“, so Thomas Filor. Die Befragung zeigt dabei auch, dass sich viele Investoren künftig verstärkt B- und C-Städte ansehen wollen.

Unter dem Strich, so Bernhard Bomke in der Immobilienzeitung, „bleiben Immobilien-Investments hochgradig populär.“ 70 Prozent der befragten Investoren seien sich denn auch sicher, dass weiterhin Kapital in die europäischen Immobilienmärkte fließen würde. Zu den Großinvestoren würden dabei auch Staats- und Pensionsfonds aus Asien oder Nordamerika zählen. Aber auch europäische institutionell ausgerichtete Investoren wären weiterhin mit dabei. Als Bremse wurde genannt, dass zu wenig investitionsfähige Objekte zur Verfügung ständen. „In die Untersuchung mit einbezogen wurde auch, inwieweit Informationen zu den entsprechenden Teilmärkten eine Rolle spielen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Erkennbar wäre, dass der Informationsbedarf steigt. So beispielsweise im Hinblick auf die Bevölkerungs- oder Altersstruktur. Kenntnisse darüber sollen helfen, Investitionsentscheidungen zielgerichtet vornehmen zu können.