Weniger Baugenehmigungen bedeutet weniger Wohnungen

„Die sich derzeit abzeichnende Entwicklung kann absolut nicht gutgeheißen werden“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So teilte das Statistische Bundesamt mit, dass von Januar bis November 2017 in Deutschland 7,8 Prozent weniger Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt wurden als in den ersten elf Monaten 2016. In absoluten Zahlen sind das oder 26.400 zukünftige Wohnungen weniger. Auch im Dreimonatsvergleich habe die Zahl der genehmigten Wohnungen von Juli bis September 2017 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum abgenommen, und zwar um 11,6 Prozent. Der IVD Deutschland fordert deshalb einen nationalen Aktionsplan. „Es wird eine der ersten Amtshandlung der neuen Regierung sein müssen, hier entgegen zu wirken“, so Immobilienexperte Thomas Filor. 

Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen grenzt viele aus

„Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen heißt weiter steigende Preise. Aktuelle Erhebungen, die ganz klar aufzeigen, dass in den Metropolen die Preise weiter ansteigen, bestätigen dies“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Der Neubau von Wohnungen bleibt gerade in den wohnraumarmen Ballungszentren daher auch in 2018 eines der wichtigsten Themen für die Branche. Zu diesem Ergebnis kommt auch das Beratungsunternehmen EY Real Estate. Da dabei jedoch vor allem Geringverdiener und das gehobene Preissegment im Fokus stehen, fallen Normalverdiener und Familien oft durchs Raster. Beispielsweise entstehen in den Ballungszentren vermehrt kleine Wohnungen mit hohen Quadratmeterpreisen. Gerade in den Innenstädten seien die Kaufpreise als Folge des Wettbewerbs bereits stark angestiegen, außer Reichweite der Mittelschicht. „Für 1a-Lagen seien 67 Prozent der im Rahmen einer Erhebung von EY Real Estate befragten Fachleute von weiter steigenden Wohnungspreisen überzeugt, bei 1b-Lagen sogar 76 Prozent“, so Thomas Filor. 

Thomas Filor über den passenden Mieter

Wie Hauseigentümer den passenden Mieter finden können – Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg gibt Tipps

Magdeburg, 14.02.2018. In dieser Woche gibt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg Tipps, wie Hauseigentümer einen passenden Mieter für ihre Immobilie finden können. „Ob Messies, Mietnomaden oder Stressmacher: Auf der Suche nach dem potentiellen Wohnungsmieter kann man durchaus Fehlgriffe landen, die unter Umständen fatale Folgen für die Eigentümer haben können“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Filor gibt Ratschläge, wie man vor allem unter vielen Interessenten den richtigen und zuverlässigsten Mieter herausfiltern kann. „Wichtig ist, dass man auf sein Bauchgefühl und auf seinen Verstand zugleich hört. Entscheidend ist, dass man sich über zentrale Fragen im Vorfeld bewusst ist“, weiß Immobilienexperte Filor, der seit Jahren im Immobilienbereich tätig ist. Man muss sich also überlegen, wie lange man die Immobilie vermieten will, also ob dauerhaft oder zeitlich begrenzt, ob an eine Familie, einen Single oder Senior oder als Wohngemeinschaft. Wichtig ist auch die Frage im Hinblick auf Kinder. Wenn eine Wohngemeinschaft überwiegend aus älteren und/oder ruhebedürftigen Menschen besteht, könnte es im Sinne aller sein, nicht gerade an die Großfamilie mit vier jungen Kindern zu vermieten. „In der Anzeige sollte der Vermieter seine Präferenzen durch Vermerke wie „Singlewohnung“, „familienfreundlich“ oder „für Paare geeignet“ kennzeichnen, da dies den potentiellen Interessentenkreis schon einmal einschränkt“, so Immobilienexperte Thomas Filor. So vermeidet man Frust und unnötigen zeitlichen Aufwand. Auch sollte man gut überlegen, welche Menschen in welche Wohngegend passen. „Der Besichtigungstermin ist die perfekte Gelegenheit, um sich persönlich kennenzulernen. Der Eigentümer kann dabei durchaus neugierig sein und sich nach den Familienverhältnissen und dem Einkommen erkundigen, um einen solventen und verlässlichen Mieter zu erkennen. Des Weiteren hat der Vermieter ein Recht darauf zu erfahren, mit wie vielen Personen der Interessent einzuziehen vorhat und auch, ob Haustiere vorhanden oder in Planung sind. Um die Bonität zu prüfen, sollte der Immobilienbesitzer nach den Kontoauszügen und oder Gehaltszettel fragen“, so Thomas Filor. Auch Schufa und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sind üblich. „Letztendlich sollte die Miete nicht nur die Kosten des Vermieters decken, sondern natürlich auch Gewinn bringen“, rät Immobilienexperte Filor abschließend.

Immobilienmarkt Deutschland - gleiche Rahmenbedingungen in 2018 wie in 2017

„Deutschland steht vor einem erneuten Boomjahr“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit Verweis auf jüngste Ausführungen von Dr. Danne, CFO der DekaBank. Danach halte der weltweite Aufschwung an. Davon würden auch die Immobilienmärkte profitieren. In Europa werde mit weiter sinkenden Leerständen auf den Büromärkten mit steigenden Mieten gerechnet. Die erste Zinsanhebung werde wohl 2020 auf uns zukommen, glaubt man den Researchern der Deka. 2018 werde der deutsche Immobilienmarkt daher weiter stark gefragt sein sowohl bei nationalen als auch internationalen Investoren. „Bleibt abzuwarten, ob auch ein entsprechendes Angebot dagegen steht“, so Filor.

Verzinsungen steigen

Hat die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen Mitte Dezember noch 0,3 Prozent betragen, liegt sie derzeit rund 0,6 Prozent. Auch der Referenzzinssatz für Interbankgeschäfte im Euro-Raum mit zehnjähriger Bindungsfrist ist von 0,79 auf 0,96 Prozent gestiegen. Investoren sind also durchaus bereit, sich wieder längerfristig zu binden, auch wenn das Zinsniveau immer noch als äußerst tief eingestuft werden kann. „Im Umkehrschluss sind derartige Indikatoren immer auch ein Zeichen für steigende Baufinanzierungskonditionen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Und das sollten Hausbesitzer oder solche, die es werden wollen, durchaus bedenken.

Thomas Filor über Wartungsarbeiten im Mietrecht

Was sind Wartungsarbeiten im Sinne des Gesetzes?

Magdeburg, 06.02.2018. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Wartungsarbeiten im Bezug auf das Mietrecht. Demnach muss der Mieter beispielsweise schadhafte Dichtungen nicht ersetzen – denn Fugen zu erneuern ist keine Wartung im Sinne des Mietrechts. „Das Gesetz schreibt nach § 8 MRG zwar vor, dass ein Mieter Wartungsarbeiten durchführen muss. Im Mietrecht ist der Wartungsbegriff aber klar definiert und schließt beispielsweise Reparaturen nicht mit ein“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Wartung bedeutet die Kontrolle, Reinigung und höchstens den Tausch von Verschleißteilen“, so Filor weiter. Mal angenommen, es handle sich also um Silikonfugen in Nassräumen: „Der Mieter kann dazu verpflichtet werden, nasse Silikonfugen in regelmäßigen Abständen zu überprüfen, also zu schauen, ob diese immer noch dicht sind. Damit wäre sein Teil der Wartung erfüllt“, betont Thomas Filor. „Die Verpflichtung des Mieters, diese Silikonfugen, wenn sie ihre Dichtungsfunktion nicht mehr erfüllen, zu erneuern, wird von der Rechtsprechung jedoch als unzulässige Überwälzung von Erhaltungspflichten angesehen“ (OGH 6 Ob 81/09v). „Die Problematik besteht darin, dass eine fachgerechte Erneuerung von elastischen Fugen keine simple Reparatur darstellt, die der Mieter in der Regel selbst übernehmen könnte“, erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. Hinzu käme, dass der Mietzins die natürliche Abnutzung der Mietgegenstände bereits mit einberechnet. Der Mieter hat also keine Verantwortung hinsichtlich gebrauchsbedingter Abnutzungsspuren. „Handelt es sich also um Mängel, die im weiteren Verlauf zu einer Funktionsbeeinträchtigung führen, wie beispielsweise eine undichte Dusche, handelt es sich um Arbeiten, die extern durchgeführt werden müssen, um das Bestandsobjekte wieder auf den Stand zu bringen, auf dem es bei Einzug war“, sagt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend und bezieht sich dabei auf den Beschluss des OGH.

Über die Schenkungs- und Erbschaftssteuer

„Dabei wird bislang nur wenig darüber diskutiert, dass der Wegfall der Einheitswerte weitreichendere Folgen hätte als nur die Grundsteuer“, meint Immobilienexperte Thomas Filor. Denn die Ermittlung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer bei Immobilien erfolgt ebenfalls auf der Basis der Einheitswerte. Da Fachleute davon ausgehen, dass durch die stärkere Berücksichtigung der tatsächlichen Situation viele Immobilien „mehr wert“ sein dürften, stiegen demzufolge auch die steuerlichen Auswirkungen bei Vermögensübertragungen. Um ein Gefühl für die Größenordnungen zu bekommen: Der Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht e.V. schätzte vor wenigen Jahren, dass bis 2020 Schenkungen und Erbschaften mit einem Volumen von 2,6 Billionen Euro anstehen. Den Anteil an Immobilien bezifferte er mit einer Billion Euro. „Fallen die Einheitswerte, wonach es aussieht, und gelingt es nicht, eine moderate Lösung zu finden, könnten dem Staat so in den kommenden Jahren Milliarden an Mehreinnahmen bevorstehen - ganz zu Lasten der Bürger, die ohnehin unter den hohen Steuern leiden“, betont Filor außerdem.

Es werden zu wenige Wohnungen gebaut

Bereits jetzt liegen die empirica-Immobilienpreisdaten für das 4. Quartal 2017 vor. Sie zeigen einen bereits erwarteten Trend“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So schossen zum Jahresende 2017 die Preise von Eigentumswohnungen noch einmal in die Höhe - in den 7 A-Städten nochmals um 9,5% (2016: 11,5%), in den 14 B-Städten um 7,6% (2016: 7,2%). Auch die Mietpreise legten zu – allerdings nicht im Verhältnis wie die Kaufpreise. Laut empirica hängt die Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisen an den Niedrigzinsen und einem Mangel an rentableren Anlagealternativen. „Auch bestehe noch eine deutliche Fertigstellungslücke. Am größten in den B-Städten mit 48 Prozent, gefolgt von den A-Städten mit 42 Prozent. So lange dieser Nachfrageüberhang nicht ansatzweise ausgeglichen ist, ist von weiter steigenden Preisen auszugehen“, so Thomas Filor aus Magdeburg.