Debatte um Mietendeckel könnte 2020 enden

Die politisch geprägten Diskussionen in Deutschland um Enteignungen und Mietpreisregulierungen hatten 2019 für viel Unsicherheit bei inländischen als auch ausländischen Investoren gesorgt, an der angespannten Preissituation an vielen Standorten jedoch nichts geändert – im Gegenteil. Die Lage im Wohnungsbau wird 2020 geprägt. Zwar schwächen Mietendeckel den Mietmarkt und die dort tätigen Bestandsinvestoren. Durch den zu erwartenden Qualitätsverlust im Mietwohnungsbestand und gleichzeitig steigender Mietbelastung wächst der Wunsch nach Eigentum. Im Hinblick auf erzielbare Renditen steigt die Nachfrage nach Neubauten als Kapitalanlage, die vom Mietendeckel unberührt bleiben. Die Lücke im Wohnungsbau und die angespannte Preissituation können nur durch Investitionen in den Neubau behoben werden. Ob Mietendeckel einer verfassungsmäßigen Überprüfung standhalten ist wahrscheinlich die spannendste Frage am Immobilienmarkt in diesem Jahr. 

Thomas Filor: Immobilienpreise steigen – die Nachfrage aber auch

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren. Dabei ist die Nachfrage in einigen Regionen Deutschlands extrem hoch und das Angebot knapp. Da stellt sich zu Recht die Frage: wie lange können sich Menschen hierzulande noch Immobilien leisten? 

Magdeburg, 20.10.2020. „Seit Jahren, mittlerweile seit fast einem Jahrzehnt, hat sich nichts an der Tatsache geändert, dass die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung kennen: nach oben. Diejenigen, die bereits ein Eigenheim haben können sich über hohe Renditen und eine sichere Geldanlage für die kommenden Generationen freuen. Doch was ist mit den Leuten, die noch nicht vom Boom profitiert haben? Können diese Leute sich auch in Zukunft noch Immobilien leisten?“, fragt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

Die Nachfrage nach Immobilien ist hierzulande wesentlich höher, als das Angebot. Ende September veröffentlichte das Statistische Bundesamt die aktuellen Zahlen zur Preisentwicklung am Immobilienmarkt. Demnach erhöhten sich die Immobilienpreise um rund 6,6 Prozent im Vergleich zum untersuchten Vorjahresquartal. Selbst im Vergleich zum Quartal 01/2019 erhöhten sich die Preise um 2 Prozent. „Das zeigt, dass die Preise für Wohnimmobilien trotzt Corona nicht eingebrochen sind. Dies gilt sowohl für Immobilien in der Stadt als auch auf dem Land“, fügt Immobilienexperte Thomas Filor hinzu. 

 

Interessanterweise beobachtet das Statistische Bundesamt in Top-7-Städten wie Frankfurt, Hamburg oder München einen minimalen Preiseinbruch in Sachen Steigungsrate von 7,9 im Jahr 2019 auf 6,1 Prozent. „Eine weitere interessante Frage in der Forschung ist auch, ob sich die Interessen und Prioritäten durch Corona verschoben haben. Dazu hat auch der Finanzierungsvermittler Interhypkürzlich eine Studie veröffentlicht und Transaktionen zwischen 2016 und 2020 analysiert. Demnach kaufen Leute, die auf dem Land zur Miete wohnen, auch auf dem Land ihr Eigenheim. Genauso verhält es sich auch mit Menschen, die eine Immobilie in der Stadt gemietet haben – sie kaufen tendenziell Immobilien in der Stadt“, so Thomas Filor weiter.

 

So bleibt einzig die Frage bestehen, wie sich die Corona-Pandemie langfristig auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Hier sei laut Filor vor allem auch die Politik gefragt. Diese müsse entsprechende Hilfsmittel zur Verfügung stellen. Preisübertreibungen sieht man hierzulande eher weniger. 

Mietvertrag verpflichtet nicht zur Anwesenheit

Ein Mietvertrag verpflichtet die Mieter nicht, in ihrem Mietobjekt auch immer anwesend zu sein. Selbstverständlich müssen sie aber den Pflichten nachkommen, die im Vertrag festgelegt sind. Dazu zählt auch das regelmäßige Zahlen der Miete, wie auch der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland bestätigt. „Es ist nicht möglich, die Miete zu reduzieren, egal wie lange man sich als Mieter oder Mieterin für einen längeren Zeitraum nicht in der Wohnung aufhält“, erklärt Thomas Filor. Dies gilt auch für alle anderen Posten, die beglichen werden müssen, so zum Beispiel Treppenhausreinigungen oder auch das regelmäßige Lüften der Räume. Befindet man sich also für einen längeren Zeitraum im Ausland, muss man sicherstellen, dass gelüftet wird. Hier muss der Mieter den Vermieter darüber in Kenntnis setzten, wer in dessen Abwesenheit Zutritt zu der Wohnung hat. 

Thomas Filor: Mietminderung wegen eines defekten Fahrstuhls

Vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte wurde ein Fall verhandelt, in dem eine Mieterin ihre Miete minderte, weil der Fahrstuhl defekt war. Thomas Filor erklärt die Urteilsverkündung.

Magdeburg, 15.10.2020. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einem Fall, der vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte verhandelt wurde. „Dabei handelte es sich um die Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die ihre Miete mindern wollte aufgrund eines defekten Fahrstuhls. Die Mieterin forderte von der Hausverwaltung eine umgehende Instandsetzung. Die Vermieterin reagierte und betonte, der Fahrstuhl würde im Zuge der nächsten Modernisierung ohnehin ausgetauscht werden“, betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

 

Des Weiteren war der Fahrstuhl bereits seit einer längeren Zeit defekt, sodass die Mieterin täglich in den dritten Stock laufen musste. Ab August 2019 entschied sich die Mieterin, zehn Prozent weniger Miete zu bezahlen, weil sie es leid war, täglich den Fußweg auf sich zu nehmen. „Die Vermieterin war hingegen nicht einverstanden mit der Mietminderung, stellte der Mieterin aber auch keine baldige Reparatur oder Instandsetzung in Aussicht, sodass der Fall vor Gericht landete“, so Thomas Filor weiter. 

 

Vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte hatte die Mieterin zwei Vorteile: Die Richter befanden es als rechtens, die Bruttomiete um zehn Prozent zu mindern. Die Begründung lag darin, dass die Frau im dritten Stock wohnt und der Ausfall des Fahrstuhls die Gebrauchstauglichkeit sowie den Wohnkomfort der Mietsache beeinträchtige. Demnach stelle der defekte Fahrstuhl stelle einen Mangel dar, um den sich die Vermieterin schnellstmöglich zu kümmern habe. „Da der Fahrstuhl zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, müsse dieser ohne Unterbrechungen in Betrieb gehalten werden. Zwar argumentierte die Vermieterin auch vor Gericht, dass Modernisierungsmaßnahmen geplant seien, allerdings verlor sie den Fall, da die Fahrtüchtigkeit des Fahrstuhls nicht von einer eventuellen und vor allem zeitlich ungewissen Modernisierungsmaßnahme abhängig gemacht werden kann“, kommentiert Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend das Urteil (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 11.06.2020 - 10 C 104/19). 

Studie zum Wohnraummangel - Nachfrage bleibt hoch

Bis 2026 wird mit einer durchschnittlichen jährlichen Nachfrage von 296.000 bzw. 274.500 Neubauwohnungen gerechnet. Allein von 2015 bis 2017 gab es ein jährliches Defizit von 100.000 bis 130.000 zu wenig gebauten Wohnungen. Und im Auftrag des Verbändebündnis Wohnungsbau kam die Studie Wohnungsbautag 2017 zu dem Ergebnis, dass von 2009 bis 2016 deutschlandweit ein Wohnungsbaudefizit von rund einer Million Wohnungen aufgelaufen ist. Neben der Anzahl der Wohnungen und dem demographischen Wandel spielt ein weiterer Faktor eine Rolle: Die Wohnflächennachfrage. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung rechnet damit, dass bis 2030 die Pro-Kopf-Wohnfläche auf 47 m² steigen wird. Für den deutlichsten Anstieg sorgen die Eigentümerhaushalte. Im Detail heißt es: „Für den Zeitraum 2015 bis 2030 wird eine Erhöhung der aufsummierten Wohnflächennachfrage aller Haushalte um rund 7% auf ca. 3,5 Mrd. m² prognostiziert.“ Ein zu geringes Angebot und eine hohe Nachfrage sorgen in den deutschen Metropolen für eine angespannte Marktlage. Gleichzeitig ist die Bauwirtschaft der Motor der deutschen Industrie. Der Bauverband ZDB erhöhte die Umsatzprognose per 2019 von sechs auf 8,7 Prozent. Laut den jüngsten Zahlen vom Verband der Chemischen Industrie (VCI) gehört das Bauhauptgewerbe zu starken Branchen im Industriesektor: Der Umsatz legte um 10,7 Prozent zu: von 77,9 Milliarden Euro auf 86,3 Milliarden Euro (2018). 

Thomas Filor: Immobiliensuche leicht gemacht

Für die Immobiliensuche benutzen mittlerweile viele Leute Apps. Immobilienexperte Thomas Filor gibt Tipps, wie man Immobilien-Apps am besten nutzt, um ein geeignetes Zuhause zu finden. 

Magdeburg, 09.10.2020. „Die Immobiliensuche gestaltet sich in vielen Regionen Deutschlands manchmal als schwierig. Vor allem Metropolen und Universitätsstädte verzeichnen eine enorm hohe Nachfrage bei wenig Angebot und Leerstand. Immobilien-Apps können bei der Suche helfen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „In dem Dschungel von Apps und Webseiten kann es manchmal schwer sein, sich zurecht zu finden. Nicht alle Apps sind dabei empfehlenswert, übersichtlich oder hilfreich. Wenn einem dann die Zeit davon läuft und man schnellst möglich eine Immobilie finden muss, kann es zu Frustration kommen. Manchmal endet der Mietvertrag früher, als angekommen, man möchte sich verändern oder vergrößern oder sucht eine bezahlbarere Wohnung“, so Filor weiter.

 

Während es damals noch üblich war, in solchen Fällen die Zeitungs-Annoncen zu studieren und auf ein vielversprechendes Angebot zu hoffen, kann man heute seine Kriterien in die jeweilige Suchmaschine eingeben und bekommt nur die passenden Angebote vorgeschlagen. „Vor allem in den beliebten Städten nimmt die Wohnungsknappheit immer weiter zu. Da ist es nicht leicht die passende Immobilie zu finden. Immobilienscout24 ist die wohl bekannteste Website. Der Vorteil bei Immobilienscout24 sind die umfangreichen Suchoptionen und die nutzerfreundliche Übersicht. Die jeweiligen Angebote stammen von Firmen, Maklern oder Privatpersonen. Außerdem kann man sich direkt über Google Street View anschauen, wie das potentiell neue Wohnhaus aussehen wird. Außerdem kann man ein wenig die Straße und die jeweilige Gegend erkundigen. Die zweitbekannteste App ist Immowelt, welche auch die größte Konkurrenz zu Immobilienscout darstellt. Eigentlich unterscheiden sich diese beiden Apps kaum voneinander. Eine interessante Option, welche Immowelt bietet, ist die sogenannte Sonnenbank-Funktion mit der man abschätzen kann, wie viele Sonnenstunden der zukünftige Balkon bietet“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor abschließend. Für Studenten ist die beliebteste App „WG-Gesucht“. Hier kann man die passende Wohngemeinschaft finden oder eine Einzimmerwohnung.  

Anlagealternative Eigentumswohnung

Wie sich die Wirtschaft in den kommenden ein bis zwei Jahren entwickelt, sind sich Fachleute dabei uneins. Zunächst einmal scheint die europäische Wirtschaft die Auswirkungen des Brexits verkraften zu müssen. Deutliche Auswirkungen auf die Zinssituation lassen sich jedoch kurzfristig nicht erkennen. „Aus den unterschiedlichsten Gründen sind dabei sichere Anlagen wie deutsche Staatsanleihen eine gute Anlagealternative. Aber auch die vermietete Eigentumswohnung bietet sich selbstredend an“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. 

Wann der Vermieter in die Wohnung darf

„Mietet man eine Wohnung oder ein Haus, hält man das ausschließliche Gebrauchsrecht inne. Der Vermieter darf sich nur bei berechtigtem Interesse Zutritt verschaffen. Anders verhält es sich natürlich in Räumen, die nicht im Mietvertrag verankert sind, also nicht offiziell mit angemietet sind. Wer dem Vermieter hier den Zutritt verwehrt, dem droht die Kündigung“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg und bezieht sich dabei auf ein Urteil des Amtsgerichts Bremen (Az.: 19 C 457/19). Demnach kann es sogar im schlimmsten Fall zu einer Räumungsklage kommen. Im Mietrecht spricht man hier von einer vertragswidrigen Nutzung. 

Thomas Filor: Auf Baubeschreibungen achten

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weist darauf hin, dass Baubeschreibungen teilweise viele Fehler aufweisen. 

Magdeburg, 30.09.2020. In dieser Woche macht Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg auf eine Studie des Bauherren-Schutzbund (BSB) und des Instituts für Bauforschung (IfB) aufmerksam, laut der zwei Drittel der geprüften 100 Baubeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2018 und 2019 Fehler aufwiesen. Demnach seien nämlich gravierende Fehler in den gegebenen Informationen entdeckt worden. „Eigentlich gibt es seit dem Jahr 2018 festgelegte Richtlinien für den Aufbau und Informationsgehalt von Baubeschreibungen. Diese lassen sich in der Baurechtsreform finden. Vor dieser Regelung waren Baubeschreibungen zwar wünschenswert, aber hatten einen empfehlenden Charakter“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor.

 

Wer also ein Haus baut, braucht eine Baubeschreibung. Diese gibt nämlich Auskunft darüber, wie der jeweilige Leistungsgegenstand definiert wird. „Dabei geht es unter anderem um Umfang, Qualität und Ausstattung der zu bauenden Immobile und dessen Beurteilung. Denn nur so kann man sich einen Eindruck vom Preis-Leistungs-Verhältnis machen. Eine Baubeschreibung ist hier dringend notwendig, Dementsprechend schwer wird ein Verstoß gegen dieses Gesetz geahndet“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Bei der Studie des BSB und IfB wurden 100  Baubeschreibungen untersucht, welche in zwölf Leistungsbereiche aufgeteilt waren, wie beispielsweise Leistungen, Bauphysik und Rohinstallation. 

 

„Oft scheitern Anbieter bereits an den formalen Angaben zu den Gebäudedaten. So seien laut Studie in rund 80 Prozent der Baubeschreibungen die falsche Wohnfläche angegeben oder andere Gebäudeabmessungen seien fehler- oder mangelhaft. In 85 Prozent gab es keine Bilder der Immobilie, nicht einmal Grundrisse oder Skizzen. Immerhin sei der energetische Standard aufgrund des Energieausweises oft vorhanden, aber in 73 Prozent fehlen Informationen zum Schallschutz und in 81 Prozent zum Brandschutz und Lüftungskonzept. Dabei sind diese Angaben unerlässlich, da moderne Immobilien oft luftdichter gebaut werden und dadurch Schimmel entstehen kann“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg abschließend.