Immobilienexperte Thomas Filor erklärt, wie man sich vor Einbrüchen schützen kann

Auf den richtigen Einbruchschutz kommt es an

Am 25. Oktober fand, gemeinsam mit der Zeitumstellung, der Tag des Einbruchschutzes statt. „Die meisten Einbrüche ereignen sich, wenn die Dunkelheit einbricht. In den Wintermonaten geschieht dies schon am späten Nachmittag“, so der Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Die Dunkelheit bietet Einbrechern natürlich bessere Möglichkeiten. Doch mit dem richtigen Einbruchschutz kann man die Gefahr minimieren.“ Ein altbewährter Trick ist es, seine Anwesenheit vorzutäuschen. „Viele Menschen lassen eine von draußen sichtbare Lampe eingeschaltet. Des Weiteren sind Bewegungsmelder sehr sinnvoll, wenn sie so montiert sind, dass sie einen weiten Radius vor dem Haus ausleuchten“, rät Immobilienexperte Thomas Filor. Wer innerhalb der eignen vier Wände Strom sparen möchte, kann bei Geräten wie dem Fernseher und dem Radio eine Zeitschaltuhr programmieren. „Auch eine solide Alarmanlage und ein verlässliches Türschloss können im unangenehmen Fall eines Einbruchversuches viel ausmachen“, so Thomas Filor weiter. So gibt es die Einbruchmeldeanlage und die Gefahrenwarnanlage, welche auch bei Bränden und Wasserschäden aktiviert wird. Der Einbruchmeldeanlage wird hingegen nachgesagt, dass sie drei Viertel der versuchten Einbrüche verhindert. Wichtig ist es, dass ein Schloss Gewalteinwirkungen standhält und sich auch nicht durch falsche Schlüssel öffnen lässt. Besonders hohe Sicherheitsstandards bieten Zylinder- oder Einsteckschlösser mit Mehrpunktverriegelung, deren Riegel mindestens 20 Millimeter tief in das Schließblech greifen. Zudem kann man ein zusätzliches Schloss in der Mauer verankern.

„Neben der umfassenden Absicherung der Eingangstür, sind auch Fenster ein wichtiger Faktor beim Einbruchschutz“, so Thomas Filor. So gibt es spezielle Sicherheitsfolien und Schlösser für fast alle Arten von Fenstern. Bei Kellerfenstern, Fenstern im Erdgeschoss und Terrassentüren empfiehlt Thomas Filor ein Gittersystem. „Viele Menschen denken nicht daran, dass Bäume, Mülltonnen oder Möbel von Einbrechern als Hilfen genutzt werden, in eine obere Etage zu gelangen“.

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Unklare Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise

„Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland steht noch in den Sternen geschrieben“, so der Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. So scheinen auch die Verbraucher diesbezüglich verunsichert zu sein: Laut einer Studie des Marktforschungsinstituts YouGov wollte etwa die Hälfte der Befragten gar keine Einschätzung abgeben, während 43 Prozent der Meinung sind, die Hauspreise würden im nächsten Jahr um ganze fünf Prozent steigen.

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Gewappnet für den Wintereinbruch

Wer ist verantwortlich für die Beseitigung von Schnee und Eis?

Angesichts der immer niedrigeren Temperaturen, macht der Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg auf die Regeln für Mieter und Vermieter in der kalten Jahreszeit aufmerksam. „Jedes Jahr stellen sich sowohl Mieter, als auch Vermieter die Frage, wer dafür verantwortlich ist, Eis und Schnee zu beseitigen“, so der Immobilienexperte Filor. „Prinzipiell tragen Hauseigentümer die Verantwortung für freie und sichere Gehwege. Das heißt aber nicht, dass der Vermieter diese Pflicht nicht auch auf den Mieter übertragen kann“, so Thomas Filor weiter. Dies muss jedoch auch deutlich im Mietvertrag verankert sein – eine allgemeine Hausordnung reicht in diesem Fall nämlich nicht aus. Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) können in der Hausordnung jedoch die Pflichten individuell konkretisiert werden. Der sogenannte Winterdienst muss in den meisten Fällen unter der Woche zwischen 7.00 und 20.00 Uhr gewährleistet sein. Am Wochenende und an Feiertagen startet der Winterdienst erst um 8.00 Uhr. „Den Winterdienst antreten muss man, wenn es schneit. Dazu muss man den Gehweg unmittelbar vor seinem Haus von Schnee und Eis befreien – und das mit einer Mindestbreite von einem Meter“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Bei Glatteis sei man zudem verpflichtet, zusätzlich zu streuen, so Filor.

Des Weiteren ist es nicht möglich, sich urlaubs-, geschäfts-, oder krankheitsbedingt vom Winterdienst freizumachen. „Tritt einer dieser Fälle ein, muss man für Ersatz sorgen, denn derjenige, der streut, haftet bei einem Unfall eines Passanten“, betont Thomas Filor. Schließlich kann auch eine professionelle Firma oder der Hausmeister mit dem Winterdienst beauftragt werden. Man sollte bei solchen Beauftragungen darauf achten, dass diese auch die Haftung im möglichen Regress übernimmt. Im Endeffekt ist es aber immer der Hauseigentümer, der sich täglich vergewissern sollte, ob seine Immobilie gewappnet ist für einen Wintereinbruch. Abschließend rät Thomas Filor sich darüber zu informieren, ob die Gehwege überhaupt für maschinelle Schneebeseitigung freigegeben sind: „In Berlin ist dieses Thema gerade präsent. Hier gibt es kleine Straßen, deren Gehwege nicht richtig befestigt sind und Fahrzeuge erhebliche Schäden anrichten können“, so der Immobilienexperte.

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Büroflächen in B-Standorten stagnieren derzeit

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg, macht auf aktuelle Zahlen des Forschungsinstituts Empirica aufmerksam, laut denen die durchschnittlichen Angebotsmieten für Büroflächen in B-Standorten derzeit stagnieren. So verzeichneten sogar die Top-7 Standorte eine Stagnation – einzige Ausnahme war in diesem Fall Berlin. In der Hauptstadt war ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Das liegt laut Thomas Filor vor allem am starken Gründergeist Berlins und den vielen, erfolgreichen Start-Up-Unternehmen. 

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Berlin konzentriert sich aufs Bauen

In der Hauptstadt entstehen Wohnungen – und die Mieten sinken

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass in Berlin ein Bauboom ausgebrochen ist und viele, neue Immobilien entstehen. „Die Hauptstadt bietet einige freie Baugrundstücke, doch diese sind schneller verkauft, als sie auf den Markt kommen. Das Angebot wird immer knapper, vor allem in den Gegenden, die innerhalb des S-Bahn-Rings liegen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Derzeit entstehen vor allem Wohnungen, Hotels und Bürogebäude. Lediglich im Bereich der Handelsimmobilien hat sich eine Sättigungsphase eingestellt, wie sich in einer Studie des Analysehaus Bulwiengesa zeigt. „Nach unseren Berechnungen hat das Volumen der fertiggestellten sowie in Bau oder Planung befindlichen Wohn-, Büro- und Hotelprojekte gegenüber dem Vorjahr noch einmal um 15 Prozent auf sieben Millionen Quadratmeter zugelegt“, heißt es in der Bulwiengesa-Studie. 

„Der Berliner Immobilienmarkt ist attraktiver denn je“, so Thomas Filor weiter. „Die Wirtschaftskraft der Hauptstadt ist in den letzten Jahren stark gestiegen, gleichzeitig repräsentieren viele Start-Up-Unternehmen den Gründergeist Berlins.“ Des Weiteren übt Berlin eine hohe Anziehungskraft auf Touristen und Investoren aus. Der wohl größte Faktor ist jedoch der ungebrochene Zuzug: Laut Bulwiengesa-Studie ist jährlich mit 40 000 bis 50 000 Zugezogenen zu rechnen – bald könnten es sogar bis zu 100000 Neuberliner sein. „All diese Komponenten feuern das Baugeschehen in Berlin erheblich an“, bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Die Bulwiengesa-Studie zeigt, dass allein drei Viertel der neuen Vorhaben auf den Wohnungsbau entfallen, etwa ein Fünftel sind Büros und nur sieben Prozent entfallen auf Hotelbauten. Der Berliner Bauboom macht sich auch bei den Mietpreisen bemerkbar: Statt 11,31 Euro je Quadratmeter (kalt), verzeichnen die in Bau oder Planung befindlichen Wohnungen derzeit nur durchschnittlich 10,80 Euro. „Fakt ist, dass die Berliner Mietpreise im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten sehr moderat sind“, so Thomas Filor abschließend.

Thomas Filor, Magdeburg: Flüchtlingsthema auch ein Thema auf der Expo Real

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass die Flüchtlingsproblematik auch eine zentrale Rolle auf der diesjährigen Immobilien-Messe Expo Real gespielt hat. Demnach rechnet die Bundesarchitektenkammer mit mehr als 400 000 benötigten Wohnungen. In diesem Zusammenhang betonte die Bundesarchitektenkammer auch die Wichtigkeit von hochwertigem Bauen – also keine qualitativen Abstriche aufgrund der Notsituation in Betracht zu ziehen.

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Immobiliensuche leicht gemacht

Worauf es bei der Suche wirklich ankommt

„In Zeiten hoher Nachfrage bei knappen Angebot ist es nicht immer einfach die passende Immobilie zu finden“, weiß Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Wohnungsinserate lassen sich im Internet oder in Zeitungen finden. „Nun geht es darum, mit einer originellen Suchanzeige herauszustechen, um Vermieter und Makler für sich zu gewinnen“, rät Thomas Filor. Natürlich ist es nicht immer einfach die richtige Balance zwischen persönlichen Details und Witz zu finden – unterschiedliche Vermieter setzen ihre Prioritäten anders. Laut Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg geht es in aller erster Linie darum, vertrauenswürdig, zuverlässig und seriös zu wirken: „Wenn man es dann auch noch schafft die Sympathie des Vermieters für sich zu gewinnen, ist man der Immobilie schon einen Schritt näher. Hobbys, denen man regelmäßig nachgeht, wirken stets bodenständig. Auch ehrenamtliches Engagement und eine subtile Anspielung auf eine intakte Familie sollte man beim potentiellen Vermieter oder Makler nicht auslassen“, rät Thomas Filor. Mit subtil meint der Immobilienexperte vor allem, dass man von Familienfotos absehen sollte. Wenn man gerne ein Foto in die Suchanzeige einbauen will, sollte es ein seriöses Foto, wie ein Bewerbungsfoto, sein. „Nach dem ersten persönlichen Kontakt, kann man sich ein Bild davonmachen, in wie weit private Komponenten bei dem Vermieter oder Makler zählen könnten“, so Filor weiter. Wenn nämlich eine Grundsympathie vorhanden ist, können kleine Details die Entscheidung beeinflussen. 

Schließlich gibt Immobilienexperte Thomas Filor Immobiliensuchenden auf den Weg, nicht allzu enttäuscht zu sein, wenn man trotz oben genannter Kriterien eine Absage erhält: „Jeder Vermieter hat seine ganz eigene Vorstellung vom ‚perfekten Mieter’. Während der eine Vermieter junge Paare oder Familien bevorzugt, möchte der andere ruhige, ältere Leute, die keinen Lärm verursachen“, so Thomas Filor. Wenn man jedoch ein geregeltes Einkommen hat, sollte man dies immer kundtun – das beruhigt wahrscheinlich jeden Vermieter.  

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Wie man es macht, macht man es falsch

Warum das Abschließen der Haustür in einem Mehrfamilienhaus verboten ist

„Eine abgeschlossene Haustür schützt selbstverständlich besser vor potentiellen Einbrechern“, so Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Doch was viele nicht wissen: Es ist überhaupt nicht erlaubt, die Tür in Mehrfamilienhäusern zu verriegeln. Frei nach dem Mott: „Wie man es macht, macht man es falsch“ verhindert man durch diese vermeintlich gute Idee nämlich die Fluchtwege im Notfall. Dementsprechend weist das Landgericht Frankfurt am Main darauf hin, dass das abschließen von Haustüren von Mehrfamilienhäusern ausdrücklich verboten ist: „Eine verschlossene Haustür behindert den Fluchtweg und kann die Bewohner in Gefahr bringen, wenn sie den Schlüssel nicht gleich zur Hand haben“, ergänzt Thomas Filor diese Entscheidung.

Des Weiteren betonte das Landgericht Frankfurt, dass der Schutz von Leben und Gesundheit wichtiger sei, als das individuelle Sicherheitsbedürfnis des einzelnen Bewohners. In dem verhandelten Fall hatte die Wohnungseigentümergesellschaft beschlossen, die Haustür nachts zu festgelegten Zeiten abzuschließen. Die Richter am Frankfurter Landgericht wiesen aber auf die enorme Gefahr hin und kippten den Beschluss. Immobilienexperte Thomas Filor begrüßt diese Entscheidung: „Wenn beispielweise ein Feuer ausbricht, sind die Menschen panisch und vergessen eventuell, wo sie ihren Wohnungsschlüssel gelassen haben. Das Risiko ist einfach zu hoch“, so Filor. Alternativ könne man sich für den Einbau eines Panikschlosses entscheiden, welches sich von außen zwar verschließen lässt, von innen jedoch ohne Schlüssel zu öffnen ist. Daher wird es auch oft im Verlauf von Fluchtwegen eingesetzt. Geeignet ist es für ein- und zweiflügelige Türen. Schließlich hält auch Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg diese Art von Sicherheitsmaßnahme für sehr sinnvoll. 

Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg: Streitthema Betriebskosten

Warum man bei den Betriebskosten gründlich nachrechnen sollte

Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg macht darauf aufmerksam, dass es bei Betriebskostenberechnungen häufig zu Fehlern kommt. „Betriebskosten sind ein Streitthema bei Mietern und Vermietern. Ist die Nebenkostenabrechnung aufgestellt, muss der Vermieter entweder nachzahlen oder der Mieter bekommt ein Guthaben ausgezahlt“, erklärt Thomas Filor. „Jedes Jahr geht es erneut darum, inwieweit eine geleistete Vorauszahlung die Kosten deckt oder nicht“. Ausschlaggebend ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV), sowie die Absprachen im Mietvertrag. Die Paragrafen 2 bis 16 der BetrKV beinhalten die Aufklärung darüber, welche Nebenkosten der Vermieter in seiner Nebenkostenabrechnung berücksichtigen kann. Aufgelistet sind unter anderem Heizkosten, Gebühren für Wasser, Abwasser und Müll, Gartenarbeiten, Haus- und Straßenreinigung, zum Haus gehörende Versicherungen und die Grundsteuer. Der darauffolgende Paragraf 17 "sonstige Kosten" beinhaltet beispielweise die Reinigung der Regenrinne, Wartung von Alarmanlagen, Aufzügen oder Rauchmeldern. „Möglich wären auch Extrakosten für einen Hausmeister, aber nur, wenn dieser auch administrative Aufgaben wie reparieren, gärtnern, putzen, Winterdienst übernimmt,“ erklärt Thomas Filor aus Magdeburg. 

Anbei werden die Betriebskosten nach Kopf oder Wohnfläche auf die Mietparteien verteilt – und das je nach Mietvertrag und definierten Umlageschlüssel. Wasserverbrauch und Heizkosten werden meist separat und individuell abgerechnet. Im Umlageschlüssel werden die jeweiligen Einzelbeiträge pro Wohnung addiert und die Summe der Vorauszahlung wird abgezogen – nun kann man sehen, ob es sich um ein Guthaben oder eine Nachzahlung handelt. An dieser Stelle macht Thomas Filor auf das Recht jeden Mieters aufmerksam, Rechnungen einzusehen oder Kopien zu erhalten. „Streitpotential herrscht vor allem in großen, unübersichtlichen Wohneinheiten oder bei überraschend hohen Nachzahlungen“, weiß Thomas Filor. Unterdessen haben Vermieter ein Jahr Zeit für die Betriebskostenabrechnung. Ist die Nachzahlung utopisch hoch, können in vielen Fällen Ratenzahlungen vereinbart werden, Guthabenauszahlungen erfolgen meist direkt. „Schließlich geht es auch bei Betriebskosten darum, sich genau zu informieren, um sich im Streitfall schützen zu können“, rät Thomas Filor abschließend.