Donnerstag, 29. Januar 2015

Magdeburg, Thomas Filor: Gewerbeimmobilien haben langsam wieder die Nase vorne

Über viele Jahre war unter Deutschlands Großinvestoren der Bereich der Gewerbeimmobilien führend. Dies änderte sich erst in den letzten Jahren, als im Zuge einiger Entwicklungen der Bereich Wohnen größeres Interesse für sich verbuchen konnte. Allerdings ist der Bereich der Großprojekte für diese Investoren inzwischen weitgehend ausgeschöpft. So ist es nicht verwunderlich, wenn im Umfeld der Ermittlung des Immobilien Index des IW Köln rund 77 Prozent der Befragten äußern, dass sie derzeit wieder mehr Entwicklung im Gewerbeimmobilienmarkt sehen. Dies auch vor dem Hintergrund der seit Jahren positiven wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland. "Auf Privatinvestoren, die üblicherweise keine Großprojekte erwerben, sondern einen wichtigen Baustein der Vorsorge durch Immobilien abdecken möchten, nimmt diese Entwicklung keinen Einfluss", erklärt der Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.

Dienstag, 27. Januar 2015

Immobilienexperte Thomas Filor: Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen



Ein Verbot, welches die Gemüter erhitzt – sowohl auf Mieter-, als auch auf Eigentümerseite

Für Berlin sind in bestimmten „Milieuschutzgebieten“ sogenannte Umwandlungsverbote geplant: „Hierbei geht es um die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Das Vorhaben stößt in Teilen der Immobilienwirtschaft auf heftigen Widerstand. Andreas Geisel (SPD) sagt, dass zukünftig eine Umwandlung nur noch unter bestimmten Bedingungen möglich sein soll. Ihm zufolge hat sich die Zahl der Mietwohnungen, die in Eigentum umgewandelt wurden, im vergangenen Jahr fast verdoppelt. Demnach seien 2011 rund 4700 Wohnungen umgewandelt worden, 2014 seien es schon 9200 gewesen.
Gegen das Verbot sprach sich der Immobilienverband IVD Berlin-Brandenburg, eine standesrechtliche Vertretung für Immobiliendienstleister, Makler, Verwalter und Sachverständige, aus: Das Verbot trage in keiner Weise zur Entlastung des Berliner Wohnungsmarktes bei und werde Mietern zudem die Möglichkeit nehmen, eines Tages als Eigentümer ihrer angestammten Wohnung in den Ruhestand zu gehen. „Die Problematik besteht darin, dass Mieter daran gehindert werden, kapitalgedeckte Altersvorsorge zu betreiben“, erklärt Thomas Filor.
In Berlin müssen Hausbesitzer, die ihre Mietwohnungen umwandeln oder verkaufen wollen, momentan keine generelle Genehmigung einholen. Geisel sagte im Berliner Abgeordnetenhaus, dass die Neuregelung in den sogenannten Erhaltungsgebieten gelten solle. Das Verbot würde in der Praxis rund 160 000 Wohnungen betreffen. Zu den Erhaltungsgebieten zählen beispielsweise die Bezirke Pankow, Mitte oder Charlottenburg-Wilmersdorf. Weitere Bezirke können Anträge auf Erhaltungsgebiete stellen.
„Die Gentrifizierungsprozesse finden ohnehin statt. Das Angebot an kaufbarem Wohnraum wird verknappt, was wiederum Folgen für das Preisniveau haben wird“, so Filor schließlich. Die 10-jährige Kündigungssperrfrist und das Mietervorkaufsrecht, Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen, die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen und die erforderliche Zustimmung der zuständigen Behörden bei Sanierungen sind Grenzen, die reichen, meinen hierzu einige Fachleute. Der Immobilienexperte Thomas Filor schließt sich dabei der Meinung an, dass bestimmte Teilmärkte nicht überreguliert werden sollten.

Donnerstag, 22. Januar 2015

Thomas Filor Magdeburg: Die aufwendige Suche nach der Traumimmobilie


Die Suche nach der Traumimmobilie ist mal mehr, mal weniger aufwendig. Das richtige Immobilienportal kann dabei viel Zeit und Nerven ersparen.
Es gibt viele Portale im Internet, die bei der Suche nach der perfekten Wohnung oder dem perfekten Haus behilflich sein sollen. Leider erfüllen diverse Portale aber nicht wirklich ihren Sinn und Zweck. Das Deutsche Institut für Service-Qualität hat im Auftrag von n-tv zehn Immobilienportale getestet und schafft Ordnung im Dschungel der Immobilienplattformen. Denn das Angebot ist unübersichtlich - manche Portale klingen vom Namen zum Verwechseln ähnlich. „Die Zeiten haben sich verändert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. „Während man früher geduldig zur Tageszeitung griff, kann der Wohnungswechsel heute nicht früh genug passieren. Außerdem bringen Immobilienportale Anbieter und Interessenten auf eine Weise zusammen, die die Zeitung gar nicht leisten konnte.“
Laut der Studie erwies sich die Branche der Immobilienportale als „Zwei-Klassen-Gesellschaft“. Drei Anbieter erzielten im Gesamtergebnis das Qualitätsurteil "gut". Dagegen waren sechs Angebote nur ausreichend, ein Portal schnitt sogar mit "mangelhaft" ab. „Sieben von zehn getesteten Unternehmen schnitten also nicht gerade besonders überzeugend ab“, so der Immobilienexperte Thomas Filor. Das Institut für Service-Qualität äußerte sich so, dass sich beispielweise bei einem Anbieter über 6.875 Mietwohnungsangebote in Berlin fanden, ein anderes Portal aber lediglich 49 passende Inserate lieferte. „Neben dem Angebot entscheidet auch die Qualität des Internetauftritts über die Nutzerzufriedenheit und über die Erfolgschancen“, so Filor. Immerhin vier Portale erzielten in diesem Teilbereich der Untersuchung ein gutes Ergebnis. „An dieser Stelle ist es nicht überraschend, dass Immobilienscout24 der klare Testsieger ist“, weiß auch Immobilienexperte Thomas Filor. Der Testsieger konnte als einziges Unternehmen sowohl bei der Internetanalyse als auch der Leistungsanalyse mit dem Qualitätsurteil "gut" überzeugen. Das Portal verfügte über das größte Wohnungs- und Hausangebot im Test und punktete mit hohem Informationswert und Kontakthinweisen. Immonet und Immowelt positionierten sich auf Platz 2 und 3 mit dem Qualitätsurteil "gut". Sie bieten ein umfangreiches Angebot und eine verständliche, nutzerfreundliche Website.

Dienstag, 20. Januar 2015

Immobilienexperte Thomas Filor zur Mietpreisbremse


Wird der Mietpreiseingriff zum Bumerang für einkommensschwache Mieter
Die Mietpreisbremse soll die Höhe der möglichen Mietsteigerungen bei Neuvermietungen in begehrten Städten begrenzen. „Doch dieser Eingriff könnte sich mittelfristig fatal in die andere Richtung, zu diesem Ergebnis kommt zumindest eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft“, meint Immobilienexperte Thomas Filor. Hierzu haben die Forscher des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) knapp 80.000 Inserate in Berlin und Köln ausgewertet und für die Monate Januar bis Juni 2014 unterstellt, die Mietpreisbremse würde schon greifen.
„Das Ergebnis ist eindeutig“, so Filor. Während in Berlin überwiegend (72 Prozent) gute Lagen betroffen gewesen wären, sind es in Köln eher die einfachen Lagen. Hier lag der Anteil der Wohnungen, die bei Neuvermietung unter die Mietpreisbremse gefallen mit 87 Prozent noch höher als in Berlin. Erste Ableitung aus diesem Ergebnis: Die Mietpreisbremse betrifft nicht nur wenige Mietforderungen, die überhöht sind, sondern sie wirkt - zumindest in Berlin oder Köln - flächendeckend. „Dies könnte auf dem ersten Blick als zielführend eingestuft werden, doch die Fachleute des IW kommen zu einem anderen Schluss“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor.
Denn internationale Erfahrungen mit Beschränkungen bei Mieterhöhungen zeigen, dass die Eigentümer der Wohnungen nach Alternativen suchen, wenn die sprichwörtliche Rechnung nicht mehr aufgeht. Dabei haben wir in Deutschland – zumindest im europäischen Vergleich – nicht einmal ein hohes Mietniveau. Diese Erfahrungen zeigen auch, dass viele Besitzer in diesem Fall versuchen, ihre Wohnungen an Eigennutzer zu verkaufen. „Dies hätte zwar positive Impulse für die Eigentumsquote in Deutschland, würde aber gleichzeitig den Mietwohnungsmarkt beschneiden“, so Thomas Filor. 
So sehen es die Experten des IW auch und sprechen von einem Bumerang gerade für die kleinen bis mittleren Einkommensbezieher. Denn bei einem engen Markt könnten sich die Vermieter ihre Mieter noch besser aussuchen und würden – wie es meist üblich ist – gutverdienende Singles oder Paare ohne Kinder bevorzugen. Das IW rät daher, statt der Einführung einer Mietpreisbremse Haushalte in boomenden Regionen lieber durch ein höheres Wohngeld zu unterstützen. Dies sei dann zielgerichtete Förderung.  

Donnerstag, 15. Januar 2015

Immobilienexperte Thomas Filor: Das neue Silicon Valley – diesmal in Manhattan

Während sich Finanzunternehmen beim Ground Zero zurückhalten, zieht es Medien- und Technologiefirmen magisch an
Die zwei neuen Wolkenkratzer am Ground Zero in New York City sind seit November letzten Jahres bezugsbereit. Das One World Trade Center ist 541 Meter hoch und ist damit eines der höchsten Gebäude der Welt. „Doch der erwartete Ansturm an Mietern blieb vorerst aus. Der erste Mieter war der Condé Nast Verlag, der Büros in der Größe von über 111.000 Quadratmeter belegte“, so Immobilienexperte Thomas Filor.
Vor dem 11. September 2001 hatten Unternehmen aus der Finanzbranche die Büros dominiert. Knapp 15 Jahre später sind es vor allem Firmen aus der Medien-, Technologie- sowie Werbe- und Kommunikationsindustrie. Da ist es nicht verwunderlich, dass die Immobilie schon jetzt als das „Silicon Valley von Manhattan“ bezeichnet wird. Damals machten derartige Unternehmensbereiche lediglich drei Prozent aus. „Es ist nicht verwunderlich, dass junge, kreative Firmen in den Gebäuden One und Four World Trade Center rund ein Drittel der bisher vermieteten Büros belegen“, meint Immobilienexperte Thomas Filor. „Die Finanzbrache zieht sich aus Lower Manhattan zurück – und das, obwohl sich die Börse an der Wall Street in unmittelbarer Nähe zum World Trade Center befindet. Viele Firmen sind nach Midtown gezogen.“
Beispielsweise haben sich Banken wie Citigroup, JP Morgan und die Schweizer UBS gegen ein Büro im One World Trade Center entschieden. „Schätzungsweise werden 2019 rund 95 Prozent der Büros vermietet sein“, so Filor weiter. „Ein Mord, oder in diesem Fall sogar ein Terroranschlag, liegt auf jeder Immobilie wie ein dunkler Schatten, egal in welcher Größenordnung sich die Immobilie befinden mag und wie viele Jahre bereits ins Land gezogen sind. Den einen oder anderen potentiellen Mieter wird diese Tatsache abschrecken.“
Downtown Manhattan hat für viele junge Firmen in den letzten Jahren enorm an Attraktivität gewonnen und könnte sich als Immobilienstandort für Kreativität und Innovation ähnlich etablieren wie das Silicon Valley in Kalifornien. „Derartige Vergleiche gelten natürlich nur im übertragenen Sinne“, so Immobilienexperte Thomas Filor.





Dienstag, 13. Januar 2015

Thomas Filor Magdeburg: Warum Investments in deutsche Gewerbeobjekte um 30 Prozent zugenommen haben

Am deutschen Immobilienmarkt führen Büroinvestments die Rangliste an – Immobilienexperte Thomas Filor über Trendthemen
Laut dem Immobilienberater Colliers wurden in 2014 rund 39,8 Milliarden Euro  in den gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland investiert. Dies entspricht einer Zunahme um knapp 30 Prozent. „Die Ursache für den enormen Zuwachs ist im gestiegenen Portfolioanteil institutioneller Investoren und Großinvestoren zu sehen, welcher bei etwa 31 Prozent lag“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Insgesamt wurden rund 12,4 Milliarden Euro in Immobilienpakete und damit 57 Prozent mehr als im Vorjahr investiert. Der mit Abstand größte Verkauf, das über eine Milliarde Euro schwere Leo-I-Portfolio, fand im ersten Quartal statt. Das sogenannte "Leo-I-Portfolio" der Immobiliengesellschaft Patrizia umfasst 18 Gebäude mit einem Verkehrswert von rund einer Milliarde Euro. Laut Thomas Filor waren auch weitere großvolumige Einzeldeals im Jahre 2014 wegweisend.
Unterdessen wurde fast jeder zweite Euro des bundesweiten Transaktionsvolumens in Büroimmobilien investiert, was in Summe rund 20 Milliarden Euro ergibt, so Colliers. Hierbei entfielen auf Einzelhandelsimmobilien rund 8,4 Milliarden Euro und ein Marktanteil von 21 Prozent. Logistikimmobilien mit 3,6 und Hotelimmobilien mit 3,1 Milliarden Euro erreichten neue Höchststände und Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr von 57 beziehungsweise 82 Prozent. Insgesamt entfielen auf die Branchen offene Fonds/Spezialfonds knapp 9,3 Milliarden Euro des Transaktionsvolumens (Marktanteil 23 Prozent) und auf Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) rund 5,7 Milliarden Euro (14 Prozent). Dahinter folgten Private Investoren/Family Offices, die 3,6 Milliarden Euro investierten, Projektentwickler mit 3,2 Milliarden Euro und Opportunity Fonds/Private Equity Fonds mit 3,1 Milliarden Euro.
Des Weiteren wurden laut Colliers in den deutschen Boomstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart 22,1 Milliarden Euro und damit etwa 3,8 Milliarden Euro mehr als im Jahr 2013 investiert – eine Steigerung von 21 Prozent. „Dies bestätigt eine große Dominanz bei bestimmten ausgewählten Städten“, so Immobilienexperte Thomas Filor.
„Vor allem ausländische Investoren sind sehr interessiert an deutschen Gewerbeimmobilien“, so Filor weiter. Bezogen auf das gesamte Transaktionsvolumen lag der Anteil der ausländischen Anleger bei 48 Prozent und damit deutlich höher als im Vorjahr (33 Prozent).