Über viele Jahre war unter Deutschlands Großinvestoren der Bereich der Gewerbeimmobilien führend. Dies änderte sich erst in den letzten Jahren, als im Zuge einiger Entwicklungen der Bereich Wohnen größeres Interesse für sich verbuchen konnte. Allerdings ist der Bereich der Großprojekte für diese Investoren inzwischen weitgehend ausgeschöpft. So ist es nicht verwunderlich, wenn im Umfeld der Ermittlung des Immobilien Index des IW Köln rund 77 Prozent der Befragten äußern, dass sie derzeit wieder mehr Entwicklung im Gewerbeimmobilienmarkt sehen. Dies auch vor dem Hintergrund der seit Jahren positiven wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland. "Auf Privatinvestoren, die üblicherweise keine Großprojekte erwerben, sondern einen wichtigen Baustein der Vorsorge durch Immobilien abdecken möchten, nimmt diese Entwicklung keinen Einfluss", erklärt der Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg.
Donnerstag, 29. Januar 2015
Dienstag, 27. Januar 2015
Immobilienexperte Thomas Filor: Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen
Ein
Verbot, welches die Gemüter erhitzt – sowohl auf Mieter-, als auch auf
Eigentümerseite
Für Berlin sind in bestimmten „Milieuschutzgebieten“
sogenannte Umwandlungsverbote geplant: „Hierbei geht es um die Umwandlung von
Miet- in Eigentumswohnungen“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor. Das
Vorhaben stößt in Teilen der Immobilienwirtschaft auf heftigen Widerstand. Andreas
Geisel (SPD) sagt, dass zukünftig eine Umwandlung nur noch unter bestimmten
Bedingungen möglich sein soll. Ihm zufolge hat sich die Zahl der Mietwohnungen,
die in Eigentum umgewandelt wurden, im vergangenen Jahr fast verdoppelt. Demnach
seien 2011 rund 4700 Wohnungen umgewandelt worden, 2014 seien es schon 9200
gewesen.
Gegen das Verbot sprach sich der Immobilienverband IVD
Berlin-Brandenburg, eine standesrechtliche Vertretung für
Immobiliendienstleister, Makler, Verwalter und Sachverständige, aus: Das Verbot
trage in keiner Weise zur Entlastung des Berliner Wohnungsmarktes bei und werde
Mietern zudem die Möglichkeit nehmen, eines Tages als Eigentümer ihrer
angestammten Wohnung in den Ruhestand zu gehen. „Die Problematik besteht darin,
dass Mieter daran gehindert werden, kapitalgedeckte Altersvorsorge zu betreiben“,
erklärt Thomas Filor.
In Berlin müssen Hausbesitzer, die ihre Mietwohnungen
umwandeln oder verkaufen wollen, momentan keine generelle Genehmigung einholen.
Geisel sagte im Berliner Abgeordnetenhaus, dass die Neuregelung in den
sogenannten Erhaltungsgebieten gelten solle. Das Verbot würde in der Praxis rund
160 000 Wohnungen betreffen. Zu den Erhaltungsgebieten zählen beispielsweise
die Bezirke Pankow, Mitte oder Charlottenburg-Wilmersdorf. Weitere Bezirke
können Anträge auf Erhaltungsgebiete stellen.
„Die Gentrifizierungsprozesse finden ohnehin statt. Das
Angebot an kaufbarem Wohnraum wird verknappt, was wiederum Folgen für das
Preisniveau haben wird“, so Filor schließlich. Die 10-jährige
Kündigungssperrfrist und das Mietervorkaufsrecht, Kappungsgrenzen bei
Mieterhöhungen, die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen und die erforderliche
Zustimmung der zuständigen Behörden bei Sanierungen sind Grenzen, die reichen,
meinen hierzu einige Fachleute. Der Immobilienexperte Thomas Filor schließt
sich dabei der Meinung an, dass bestimmte Teilmärkte nicht überreguliert werden
sollten.
Donnerstag, 22. Januar 2015
Thomas Filor Magdeburg: Die aufwendige Suche nach der Traumimmobilie
Die Suche nach der Traumimmobilie ist mal mehr, mal weniger aufwendig. Das richtige Immobilienportal kann dabei viel Zeit und Nerven ersparen.
Es gibt viele Portale im Internet, die bei der Suche nach
der perfekten Wohnung oder dem perfekten Haus behilflich sein sollen. Leider
erfüllen diverse Portale aber nicht wirklich ihren Sinn und Zweck. Das Deutsche
Institut für Service-Qualität hat im Auftrag von n-tv zehn Immobilienportale
getestet und schafft Ordnung im Dschungel der Immobilienplattformen. Denn das
Angebot ist unübersichtlich - manche Portale klingen vom Namen zum Verwechseln
ähnlich. „Die Zeiten haben sich verändert“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor.
„Während man früher geduldig zur Tageszeitung griff, kann der Wohnungswechsel
heute nicht früh genug passieren. Außerdem bringen Immobilienportale Anbieter
und Interessenten auf eine Weise zusammen, die die Zeitung gar nicht leisten
konnte.“
Laut der Studie erwies sich die Branche der
Immobilienportale als „Zwei-Klassen-Gesellschaft“. Drei Anbieter erzielten im
Gesamtergebnis das Qualitätsurteil "gut". Dagegen waren sechs Angebote
nur ausreichend, ein Portal schnitt sogar mit "mangelhaft" ab. „Sieben
von zehn getesteten Unternehmen schnitten also nicht gerade besonders
überzeugend ab“, so der Immobilienexperte Thomas Filor. Das Institut für
Service-Qualität äußerte sich so, dass sich beispielweise bei einem Anbieter
über 6.875 Mietwohnungsangebote in Berlin fanden, ein anderes Portal aber
lediglich 49 passende Inserate lieferte. „Neben dem Angebot entscheidet auch
die Qualität des Internetauftritts über die Nutzerzufriedenheit und über die
Erfolgschancen“, so Filor. Immerhin vier Portale erzielten in diesem
Teilbereich der Untersuchung ein gutes Ergebnis. „An dieser Stelle ist es nicht
überraschend, dass Immobilienscout24 der klare Testsieger ist“, weiß auch
Immobilienexperte Thomas Filor. Der Testsieger konnte als einziges Unternehmen
sowohl bei der Internetanalyse als auch der Leistungsanalyse mit dem
Qualitätsurteil "gut" überzeugen. Das Portal verfügte über das größte
Wohnungs- und Hausangebot im Test und punktete mit hohem Informationswert und
Kontakthinweisen. Immonet und Immowelt positionierten sich auf Platz 2 und 3
mit dem Qualitätsurteil "gut". Sie bieten ein umfangreiches Angebot
und eine verständliche, nutzerfreundliche Website.
Dienstag, 20. Januar 2015
Immobilienexperte Thomas Filor zur Mietpreisbremse
Wird der Mietpreiseingriff zum Bumerang für einkommensschwache Mieter
Die Mietpreisbremse soll die Höhe der möglichen
Mietsteigerungen bei Neuvermietungen in begehrten Städten begrenzen. „Doch
dieser Eingriff könnte sich mittelfristig fatal in die andere Richtung, zu
diesem Ergebnis kommt zumindest eine Untersuchung des Instituts der deutschen
Wirtschaft“, meint Immobilienexperte Thomas Filor. Hierzu haben die Forscher
des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) knapp 80.000 Inserate in Berlin und
Köln ausgewertet und für die Monate Januar bis Juni 2014 unterstellt, die Mietpreisbremse
würde schon greifen.
„Das Ergebnis ist eindeutig“, so Filor. Während in Berlin
überwiegend (72 Prozent) gute Lagen betroffen gewesen wären, sind es in Köln
eher die einfachen Lagen. Hier lag der Anteil der Wohnungen, die bei
Neuvermietung unter die Mietpreisbremse gefallen mit 87 Prozent noch höher als
in Berlin. Erste Ableitung aus diesem Ergebnis: Die Mietpreisbremse betrifft
nicht nur wenige Mietforderungen, die überhöht sind, sondern sie wirkt -
zumindest in Berlin oder Köln - flächendeckend. „Dies könnte auf dem ersten
Blick als zielführend eingestuft werden, doch die Fachleute des IW kommen zu
einem anderen Schluss“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor.
Denn internationale Erfahrungen mit Beschränkungen bei
Mieterhöhungen zeigen, dass die Eigentümer der Wohnungen nach Alternativen
suchen, wenn die sprichwörtliche Rechnung nicht mehr aufgeht. Dabei haben wir
in Deutschland – zumindest im europäischen Vergleich – nicht einmal ein hohes
Mietniveau. Diese Erfahrungen zeigen auch, dass viele Besitzer in diesem Fall
versuchen, ihre Wohnungen an Eigennutzer zu verkaufen. „Dies hätte zwar
positive Impulse für die Eigentumsquote in Deutschland, würde aber gleichzeitig
den Mietwohnungsmarkt beschneiden“, so Thomas Filor.
So sehen es die Experten des IW auch und sprechen von
einem Bumerang gerade für die kleinen bis mittleren Einkommensbezieher. Denn
bei einem engen Markt könnten sich die Vermieter ihre Mieter noch besser
aussuchen und würden – wie es meist üblich ist – gutverdienende Singles oder Paare
ohne Kinder bevorzugen. Das IW rät daher, statt der Einführung einer
Mietpreisbremse Haushalte in boomenden Regionen lieber durch ein höheres
Wohngeld zu unterstützen. Dies sei dann zielgerichtete Förderung.
Donnerstag, 15. Januar 2015
Immobilienexperte Thomas Filor: Das neue Silicon Valley – diesmal in Manhattan
Während sich
Finanzunternehmen beim Ground Zero zurückhalten, zieht es Medien- und
Technologiefirmen magisch an
Die zwei neuen Wolkenkratzer am Ground Zero in New York City sind seit
November letzten Jahres bezugsbereit. Das One World Trade Center ist 541 Meter hoch
und ist damit eines der höchsten Gebäude der Welt. „Doch der erwartete Ansturm
an Mietern blieb vorerst aus. Der erste Mieter war der Condé Nast Verlag, der
Büros in der Größe von über 111.000 Quadratmeter belegte“, so Immobilienexperte
Thomas Filor.
Vor dem 11. September 2001 hatten Unternehmen aus der Finanzbranche die
Büros dominiert. Knapp 15 Jahre später sind es vor allem Firmen aus der
Medien-, Technologie- sowie Werbe- und Kommunikationsindustrie. Da ist es nicht
verwunderlich, dass die Immobilie schon jetzt als das „Silicon Valley von
Manhattan“ bezeichnet wird. Damals machten derartige Unternehmensbereiche lediglich
drei Prozent aus. „Es ist nicht verwunderlich, dass junge, kreative Firmen in
den Gebäuden One und Four World Trade Center rund ein Drittel der bisher
vermieteten Büros belegen“, meint Immobilienexperte Thomas Filor. „Die Finanzbrache
zieht sich aus Lower Manhattan zurück – und das, obwohl sich die Börse an der
Wall Street in unmittelbarer Nähe zum World Trade Center befindet. Viele Firmen
sind nach Midtown gezogen.“
Beispielsweise haben sich Banken wie Citigroup, JP Morgan und die
Schweizer UBS gegen ein Büro im One World Trade Center entschieden.
„Schätzungsweise werden 2019 rund 95 Prozent der Büros vermietet sein“, so
Filor weiter. „Ein Mord, oder in diesem Fall sogar ein Terroranschlag, liegt
auf jeder Immobilie wie ein dunkler Schatten, egal in welcher Größenordnung
sich die Immobilie befinden mag und wie viele Jahre bereits ins Land gezogen
sind. Den einen oder anderen potentiellen Mieter wird diese Tatsache
abschrecken.“
Downtown Manhattan hat für viele junge Firmen in den letzten Jahren
enorm an Attraktivität gewonnen und könnte sich als Immobilienstandort für
Kreativität und Innovation ähnlich etablieren wie das Silicon Valley in
Kalifornien. „Derartige Vergleiche gelten natürlich nur im übertragenen Sinne“,
so Immobilienexperte Thomas Filor.
Dienstag, 13. Januar 2015
Thomas Filor Magdeburg: Warum Investments in deutsche Gewerbeobjekte um 30 Prozent zugenommen haben
Am deutschen
Immobilienmarkt führen Büroinvestments die Rangliste an – Immobilienexperte
Thomas Filor über Trendthemen
Laut dem Immobilienberater Colliers wurden in 2014 rund 39,8 Milliarden
Euro in den gewerblichen Investmentmarkt
in Deutschland investiert. Dies entspricht einer Zunahme um knapp 30 Prozent.
„Die Ursache für den enormen Zuwachs ist im gestiegenen Portfolioanteil institutioneller
Investoren und Großinvestoren zu sehen, welcher bei etwa 31 Prozent lag“,
erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. Insgesamt wurden rund
12,4 Milliarden Euro in Immobilienpakete und damit 57 Prozent mehr als im
Vorjahr investiert. Der mit Abstand größte Verkauf, das über eine Milliarde
Euro schwere Leo-I-Portfolio, fand im ersten Quartal statt. Das sogenannte
"Leo-I-Portfolio" der Immobiliengesellschaft Patrizia umfasst 18
Gebäude mit einem Verkehrswert von rund einer Milliarde Euro. Laut Thomas Filor
waren auch weitere großvolumige Einzeldeals im Jahre 2014 wegweisend.
Unterdessen wurde fast jeder zweite Euro des bundesweiten
Transaktionsvolumens in Büroimmobilien investiert, was in Summe rund 20
Milliarden Euro ergibt, so Colliers. Hierbei entfielen auf
Einzelhandelsimmobilien rund 8,4 Milliarden Euro und ein Marktanteil von 21
Prozent. Logistikimmobilien mit 3,6 und Hotelimmobilien mit 3,1 Milliarden Euro
erreichten neue Höchststände und Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr von 57
beziehungsweise 82 Prozent. Insgesamt entfielen auf die Branchen offene
Fonds/Spezialfonds knapp 9,3 Milliarden Euro des Transaktionsvolumens
(Marktanteil 23 Prozent) und auf Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) rund
5,7 Milliarden Euro (14 Prozent). Dahinter folgten Private Investoren/Family
Offices, die 3,6 Milliarden Euro investierten, Projektentwickler mit 3,2
Milliarden Euro und Opportunity Fonds/Private Equity Fonds mit 3,1 Milliarden
Euro.
Des Weiteren wurden laut Colliers in den deutschen Boomstädten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart 22,1
Milliarden Euro und damit etwa 3,8 Milliarden Euro mehr als im Jahr 2013
investiert – eine Steigerung von 21 Prozent. „Dies bestätigt eine große
Dominanz bei bestimmten ausgewählten Städten“, so Immobilienexperte Thomas
Filor.
„Vor allem ausländische Investoren sind sehr interessiert an deutschen
Gewerbeimmobilien“, so Filor weiter. Bezogen auf das gesamte
Transaktionsvolumen lag der Anteil der ausländischen Anleger bei 48 Prozent und
damit deutlich höher als im Vorjahr (33 Prozent).
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