Thomas Filor Immobilien/ Magdeburg: Zinsen für Immobilienkredite sinken deutlich unter 2,5-Prozent-Marke

Nach neuesten Angaben der Interhyp, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen, kosten Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei den preiswertesten  Anbietern momentan ab 2,2 Prozent effektiv. Kredite mit fünfjähriger Zinsbindung sind sogar schon ab 1,54 Prozent effektiv erhältlich. „Seit Jahresbeginn sind die zehnjährigen Pfandbriefrenditen, die Orientierungsgröße für Baugeldzinsen, um mehr als 0,25 Prozentpunkte gesunken. Dadurch kostet derzeit ein 200.000-Euro-Darlehen jeden Monat 33 Euro weniger als noch Anfang Januar. Das ergibt auf zehn Jahre eine Ersparnis von satten 3.552 Euro“, sagt Michiel Goris, derVorstandsvorsitzender der Interhyp AG.  

Ein Darlehen über 200.000 Euro kann man laut Interhyp derzeit ab einer monatlichen Kreditrate von 685 Euro bedienen – und das bei einer zehnjährigen Zinsbindung und einer zweiprozentigen Anfangstilgung. „Je nach Ausgangssituation und bevorzugter Lage macht die Überlegung ‘Kaufen statt Mieten‘ vielfach wirklich Sinn. Gerade Mieter in kleinen und mittelgroßen Städten sollten mal durchrechnen, ob sie ihre Mietzahlungen im aktuellen Zinstief durch Immobilieneigentum nicht besser in den privaten Vermögensaufbau investieren wollen und auch sollten“, erläutert Goris.  

Der Baugeldvermittler Interhyp geht davon aus, dass sich die Konditionen auch in den kommenden Wochen auf historisch niedrigem Niveau bewegen werden. Hintergrund dafür  ist die schlechte Konjunktur in vielen EU-Staaten, die trotz historisch niedriger Leitzinsen kaum mehr an Fahrt gewinnt.

Immobilienexperte Thomas Filor: Deutsche brauchen weniger Wohnraum

Über Jahrzehnte galt: Je mehr Wohnraum, desto besser. Dieser Trend scheint nun umzudrehen.

Laut Einschätzungen der Bundesbank stiegen die Immobilienpreise seit 2010 um knapp 20 Prozent. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes ist die durchschnittliche Fläche deutscher Wohnungen von 2009 bis 2012 um knapp 5 Prozent auf 90,6 Quadratmeter gewachsen. Gleichzeitig nahm die Wohnfläche je Einwohner sogar um fast 10 Prozent auf 46,7 Quadratmeter zu. Doch nun scheinen die „fetten Jahre“ vorbei zu sein. Derzeit sind nämlich kleinere Wohnungen gefragter als früher – auch die persönlichen Wohnflächen könnten sich pro Kopf reduzieren. Hauptursache sind die stark gestiegenen Mieten und Preisen in den deutschen Großstädten. Angaben der Bundesbank belegen, dass die Preise für Immobilieneigentum in den 125 größten, deutschen Städten seit 2010 um fast 20 Prozent gestiegen seien. „Ähnlich verhält es sich demnach auch mit den Mieten,“ bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor. „Seit 2004 erleben wir einen unglaublichen Mietpreisanstieg bei Stadtwohnungen, der teilweise die der Häuser deutlich übertrifft.“

Gerade bei jungen Familien erlebt man es immer häufiger, dass sie beispielsweise eher nach gut geschnittenen Wohnungen mit 65 Quadratmetern statt nach Vier- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen mit unpraktischem Grundriss und zu hoher Miete suchen. Bei der Wohnungssuche stehen wir alle vor diesem einen Kompromiss: Was hat für mich die höchste Priorität? Lage, Preis oder Größe? Oder von allem ein Bisschen? Diese Faktoren wirken sich auf den Preis aus. Vor allem jüngeren Menschen ist die Citylage besonders wichtig. Für sie ist kleiner nicht schlechter, wenn der Komfort der Zentralität gegeben ist.

„Steigende Wohnkosten, immer mehr Single-Haushalte und der Trend zurück in die Stadt begünstigen die Nachfrage nach kleineren Wohnungen deutlich,“ so der Immobilienexperte Thomas Filor schließlich. Anbieter sollten dies künftig intensiver berücksichtigen.

Thomas Filor Immobilien: Sparen für Deutsche immer unattraktiver, die Investition in die eigenen vier Wände hingegen nicht

Die Deutschen geben momentan mehr Geld für Konsum aus und sparen weitaus weniger, als in den Jahren zuvor. Dies liegt wohl unter anderem an den extrem niedrigen Zinsen, die das Sparen absolut unattraktiv gestaltet. Führende Ökonomen erwarten aufgrund der steigenden Konsumnachfrage einen ordentlichen Aufschwung für die allgemeine Konjunktur. Allerdings warnen sie auch, dass sich eine zu stark fallende Sparquote – derzeit liegt sie noch bei moderaten zehn Prozent – und zu wenig Investition in die eigene Altersvorsorge später rächen könnte. „Grundsätzlich sollte man trotz Niedrigzinsen mehr als in der Vergangenheit an den Aufbau einer privaten Altersvorsorge denken“, sagte der Wirtschaftsweise Christoph Schmidt. Einen sogenannten „Kaufrausch“ der Deutschen sehe er allerdings nicht. Die Investition in den Erwerb einer Immobilie hingegen haben weit mehr Bürger getätigt, als in den Jahren zuvor. Das investieren des Ersparten in die eigenen vier Wände gewann an Attraktivität, zumal die Renditeaussichten in diesem Segment weit attraktiver scheinen.

Thomas Filor Immobilien ,Magdeburg: Wohnraum in deutschen Großstädten noch knapper und teurer

Die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum in den deutschen Großstädten wird sich in den nächsten Jahren nicht verringern. "In den Kernstädten wird sich die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt bei der jetzigen Bautätigkeit weiter verschärfen", so ließ Franz Eilers, Leiter des Analysehauses des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) am Donnerstag verlauten. Dringend nötig sei es deshalb, in den Großstädten mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu bauen

Eine anhaltende Miet- und Preissteigerung erwartet auch das Ergebnis des Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2014 des Rates der Immobilienweisen. "Wir sehen keinen Grund für eine Abflachung der Mietpreissteigerung", so Harald Simons, Vorstand der Beratungsgesellschaft Empirica, diese Woche bei der Vorstellung des aktuellen Gutachtens. "Denn die fundamentalen Daten haben sich nicht verändert." Nach wie vor wächst in den Großstädten die Nachfrage stärker als die Zahl der neu erstellten Wohnungen. Außerdem sei der Leerstand mittlerweile so gering, dass kaum mehr leere Wohnungen aktiviert werden könnten. Das Frühjahrsgutachten wird jährlich vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) herausgegeben, der die Interessen von immerhin 175 Immobilienunternehmen und -verbänden vertritt.

Simons erwartet, dass der Mietzins in diesem Jahr in München und Berlin um sechs bis acht Prozent steigen wird, in Köln um fünf bis sieben Prozent sowie in Hamburg und Frankfurt am Main um zwei bis vier Prozent. Noch höher werden laut Empirica-Prognose die Preise von Eigentumswohnungen ausfallen. Diese werden 2014  in München voraussichtlich noch einmal um zehn bis zwölf Prozent und in Berlin um acht bis zehn Prozent zunehmen. Simons begründet diese Entwicklung mit dem sogenannten "Nachholpotenzial" bei Eigentumswohnungen. Bei ihnen habe der Preisanstieg wesentlich später eingesetzt als bei den Mieten. In Hamburg hingegen sei ein Preisauftrieb von nur noch vier bis sechs Prozent zu erwarten, da in der Hansestadt die Bautätigkeit momentan stark anziehe.

Thomas Filor Immobilien Magdeburg: Preisexplosion bei Immobilien hält an

Der deutsche Immobilienmarkt kennt derzeit keinen Halt. Vor allem in Berlin und den westlichen Ballungsgebieten wird Wohnraum immer teurer. Für 2014 heißt es: Fünf Prozent mehr für Neubauwohnungen.

Laut einer Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) im Auftrag der Deutschen Bank wird sich der Preisanstieg bei Immobilien auch in diesem Jahr fortsetzen. Demnach könne 2014 der Preis von Einfamilienhäusern im Schnitt um drei Prozent und der von Neubauwohnungen um fünf Prozent steigen. Anhaltend günstigen Bauzinsen und die weiterhin hohe Nachfrage nach Immobilien tragen zu dieser Entwicklung bei. Die Studie zeigt, dass der deutsche Wohnimmobilienmarkt zwar Züge eines Booms hätte – eine Immobilienblase aber nicht in Sicht sei. Die Studie sieht sogar eine Normalisierung: Da gleichzeitig die Einkommen anzogen und die Zinsen sanken, sei die Finanzierung von Immobilien für private Haushalte nach wie vor bezahlbar, erklärten die Experten. Das gelte für Deutschland insgesamt, aber deutlich weniger für westdeutsche Ballungsräume und Berlin. Demografische, gesamtwirtschaftliche und finanzielle Gründe führten seit Anfang 2008 dazu, dass die Haus- und Wohnungspreise in Deutschland preisbereinigt um rund drei Prozent jährlich steigen, meint Tobias Just von der Universität Regensburg.

Immobilienexperte Thomas Filor erachtet mehrere Faktoren als preissteigernd: „Die Zahl der Beschäftigung ist deutlich gestiegen, hinzu kommen die niedrigen Kreditzinsen, die enorme Urbanisierung und Zuwanderung nach Deutschland. Die unsichere Situation an den Finanzmärkten tut ihr Übriges.“ Immobilien seien sinnbildlich der „Rettungsanker“ inmitten der Krise. Eine Immobilienblase müssen wir trotz allem wohl nicht befürchten, so die Studie. Deutschland erfülle nicht die typischen Anzeichen dafür: lockere Kreditvergabe, eine Überhitzung der Wirtschaft oder ein Auseinanderlaufen von Preis- und Mietentwicklung seien nicht zu erkennen. Schließlich betont die Studie, dass das reale Kreditwachstum in Deutschland sehr moderat verläuft und weit entfernt sei von einer Preisdynamik wie in Südeuropa oder den USA vor der Finanzkrise.

Thomas Filor Immobilien Magdeburg: Mieten oder Kaufen?

Ständig steigende Immobilienpreise geben erneut Stoff zur Grundsatzfrage: Sollte man in Deutschlands Städten kaufen oder mieten?

Natürlich hängt die Antwort unter anderem von der Lebenssituation ab. Steht in wenigen Jahren ein Jobwechsel in eine andere Stadt an, ist der Kauf von Haus oder Wohnung vielleicht nicht sinnvoll. Ist die Familienplanung noch nicht endgültig  abgeschlossen, fällt es schwerer, die dauerhaft passenden eigenen vier Wände  zu finden. Generell scheint der Kauf aber sinnvoll zu sein: Zu viele Sparer lassen einen Großteil ihres Vermögens auf dem Tagesgeldkonto zu Niedrigzinsen verkümmern.

Die Immobilienpreise steigen weiter, wenn auch  verlangsamt. In einigen Städten steigen  die Renditen bereits langsamer. Jedoch gibt es immer noch lohnenswerte Stadtviertel für Kaufwillige.

Eine Anmietung der Wohnung kostet  Monat für Monat eine ordentliche  Miete. Der Gedanke, das Geldlieber  in die eigenen vier Wände zu investieren und dafür mietfrei zu wohnen, liegt da doch nahe. Reichliche Studien belegen außerdem, dass Immobilieneigentümer wesentlich disziplinierter sparen und somit mehr Vermögen aufbauen. Und sollte das Ersparte nicht für den kompletten Kaufpreis reichen, was die Regel ist: Erwerber zahlen für Immobilienkredite immer noch extrem niedrige Zinsen, einen Kredit mit  zehn Jahren Zinsfestbindung bekommen sie bei guter Bonität schon für unter drei Prozent.

Allerdings sind die Immobilienpreise in Deutschlands Städten in den letzten fünf Jahren stark gestiegen. Nach Daten des Internet-Portals Immobilienscout24 mussten Wohnungskäufer allein  im vergangenen Jahr 6,2 Prozent mehr einplanen. 

Thomas Filor_Magdeburg: Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland sinkt

Eine erfreuliche Nachricht vom Immobilienmarkt: Die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland geht zurück

In den USA stehen Zwangsversteigerungen an der Tagesordnung. Hierzulande müssen immer weniger Familien ihr Haus räumen. Grund dafür ist der florierende Immobilienmarkt. Dieser regelrechte „Boom“ zahlt sich auch für verschuldete Eigentümer aus. Immer weniger Immobilien müssen versteigert werden – die Zahl ist im vergangenen deutlich gesunken. „Durch die hohe Nachfrage nach Immobilien finden immer mehr Eigentümer Käufer und können so eine Zwangsversteigerung verhindern,“ bestätigt Immobilienexperte Thomas Filor.

Des Weiteren teilte Argetra mit, dass im Jahr 2013 die angesetzten Gerichtstermine um mehr als 22 Prozent gefallen seien. Der Fachverlag hatte 2013 die Versteigerungsdaten bei rund 500 Amtsgerichten ausgewertet. Mit 47.600 Terminen seien bei den Amtsgerichten rund 14.000 weniger Immobilien unter den Hammer gekommen als ein Jahr zuvor.

Insgesamt wurden in allen Bundesländern weniger Immobilien zwangsversteigert. Überdurchschnittliche Rückgänge verzeichnete Argetra dabei in Niedersachsen, Sachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt. Betrachte man aber die Anzahl der Termine pro 100.000 Haushalte, so liege diese zum Beispiel in Sachsen-Anhalt trotz eines starken Rückgangs viermal so hoch wie in Bayern. Nichtsdestotrotz blieben Wohnimmobilien mit einem Anteil von 70 Prozent die am häufigsten versteigerten Objekte.

„Während der Finanzkrise haben Millionen Amerikaner ihre Häuser durch Zwangsversteigerungen verloren. Und auch bei uns sah die Zahl der Versteigerungen über einige Jahre nicht sehr rosig aus. Wir können uns über die Situation in Deutschland sehr glücklich schätzen und hoffen, dass diese positive Entwicklung anhält,“ so Thomas Filor.

Filor Magdeburg: Berlin setzt erstmalig Gesetz über Zweckentfremdung von Wohnraum um

Laut dem Statistischen Bundesamt steigen die Mieten nirgendwo in Deutschland so stark wie in Berlin. Vor allem  in den Innenstadtlagen wird der bezahlbare Wohnraum immer knapper. Ein Grund dafür ist die wachsende Zweckentfremdung von Privatwohnungen. Nach jüngsten Schätzungen sind dadurch in den letzten Jahren rund 15.000 Wohnungen vom Markt verschwunden. Diese Entwicklung hat auch das Berliner Abgeordnetenhaus vernommen und verabschiedete Ende November letzten  Jahres das „Gesetz über das Verbot von Zweckentfremdung von Wohnraum“. Durch das neue Gesetz soll zukünftig verhindert werden, dass immer mehr Wohnungen statt zu privaten Wohnzwecken lieber an Feriengäste vermietet werden. Außerdem sieht es zeitgleich starke Einschränkungen bei der gewerblichen Nutzung von Wohnraum vor.  Jetzt  hat der Berliner Senat eine entsprechende Verordnung beschlossen und setzt es auch sofort um. Denn jetzt  steht die gewerbliche Nutzung von Wohnraum, also auch die zeitweilige Vermietung an Urlauber, unter absoluter Genehmigungspflicht. Außerdem werden in der Verordnung die Grundlagen des Verbots detailliert dargelegt. Bei Verstoß drohen dann ordentliche Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Kontrolliert wird das neue Verbot von den  Berliner Bezirken. Rechtskräftig wird die neue Gesetzgebung erst nach Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin und gilt dann für das gesamte Stadtgebiet.