Montag, 28. Oktober 2013

Thomas Filor Magdeburg : Bundesbank warnt vor zu hohen Immobilienpreisen


Während die Bundesbank vor zu hohen Immobilienpreisen warnt, zeichnet sich der nächste Schub ab: durch höhere Steuern
Die Bundesbank hat mit ihrer Warnung vor zu hohen Immobilienpreisen eine größere Debatte ausgelöst. Dass nach ihren Berechnungen Wohnungen in Großstädten wie Frankfurt, München oder Köln um bis zu 20 Prozent überteuert sind, könnte auch die Koalitionsverhandlungen zwischen CDU und SPD beeinflussen: Schließlich propagierten vor allem die Sozialdemokraten im Wahlkampf eine Bremse für Mietpreise.

Einige Forscher widersprachen am Dienstag Befürchtungen vor einer Überhitzung des deutschen Immobilienmarktes. 'Wir erkennen keine Immobilienblase, keine flächendeckende Blase', sagte der Regensburger Professor Tobias Just bei der Vorstellung einer Studie, an der auch das arbeitgebernahe IW-Institut beteiligt war. Die Preise in einigen Großstädten hätten zwar deutlich angezogen, aber dies sei eine Reaktion auf Marktknappheiten, keine spekulative Übertreibung. Die gestiegenen Preise ließen sich aus ökonomischen Daten wie niedrigen Zinsen und steigenden Einkommen erklären. Die Bundesbank hatte dagegen davon gesprochen, die Preise lägen um bis zu 20 Prozent über dem Niveau, das mit ökonomischen Faktoren erklärbar sei.

Just und die anderen Forscher betonen, es gebe einen starken Unterschied zu Ländern wie Spanien, Irland und den USA, in denen zuletzt Immobilienblasen zu beobachten waren. Es habe über die vergangenen 20 Jahre in Deutschland viel weniger Preisschwankungen gegeben. Grund seien ein funktionierender Mietmarkt und eine solidere Immobilienfinanzierung. Konkret: Viele deutsche Wohnungs- und Hauskäufer haben mehr Eigenkapital als ihre Pendants in Spanien, Irland und den USA.

Die Bundesbank präzisierte am Dienstag ihre Bewertung der Situation. 'Mit Blick auf die Stabilität des Finanzsystems ist es wichtig, dass Banken jetzt nicht mit dem Strom schwimmen, sondern ihre Kreditvergabe verantwortungsvoll an die Situation anpassen', sagte Vorstand Andreas Dombret der Süddeutschen Zeitung. Das lässt sich durchaus als Warnung an die Banken auffassen. Denn wenn die Bundesbank konkret das Entstehen einer Blase befürchtet, kann sie den Geldhäusern vorschreiben, mehr Eigenkapital für ihre Immobilienkredite bereitzuhalten, was die Kreditvergabe dämpfen würde. Dombret betont, dass er aktuell noch kein Fehlverhalten sieht: Nach derzeitigen Erkenntnissen sei die Kreditvergabe verantwortungsvoll. Ein Sprecher ergänzte, im Vergleich zu anderen Ländern seien die Kreditvergabestandards der Banken in Deutschland als sehr vorsichtig anzusehen: 'Das Volumen der an private Haushalte ausgereichten Immobilienkredite hat seit 2010 nur moderat zugenommen.'

Die nächste Preiswelle am Immobilienmarkt steht womöglich bereits an. Denn was die Verteuerung der Immobilien zusätzlich befeuert, ist die Anhebung der Grunderwerbssteuer zum Jahreswechsel in gleich vier Bundesländern, und zwar um bis zu 1,5 Prozentpunkte. Wer sein Erspartes in ein Häuschen oder in eine Eigentumswohnung stecken will, muss ab 2014 in Berlin, Bremen und Schleswig-Holstein noch einmal viele hundert Euro mehr dafür hinblättern. Auch in Niedersachsen gilt der Dreh an der Steuerschraube als ausgemachte Sache. Damit kostet der Kauf einer 250000 Euro teuren Eigentumswohnung ab 1. Januar 2014 beispielsweise zwischen 1250 und 3750 Euro mehr als noch auf den letzten Metern dieses Jahres, wie der Baufinanzierungsvermittler Interhyp vorrechnet. Das dürfte so manchen kostenbewussten Kaufinteressenten weiter unter Druck setzen. Getreu dem Motto: Nur wer noch bis Silvester ein Objekt unter Dach und Fach kriegt, schafft es, sich wenigstens diese Extra-Ausgaben vom Hals zu halten. Bereits im August waren die Notarkosten um etwa 20 Prozent nach oben gezogen.

Nichts überstürzen, warnt aber Felix Schnellbacher vom Verband deutscher Pfandbriefbanken. Eine so große Investition wie ein Immobilienkauf dürfe nicht unter Zeitdruck geschehen. Warten koste nur Geld, ist dagegen Michael Goris überzeugt, Vorstandsvorsitzender der Münchner Interhyp. Sein Rat: Wer ein konkretes Objekt gefunden hat, sollte jetzt unterschreiben. Die Grunderwerbssteuer ist nicht zu vermeiden. Sie wird bei jedem Immobilienkauf fällig. Je nach Bundesland werden Häuslebauer aber unterschiedlich stark zur Kasse gebeten, Tendenz steigend. Bis 2006 lag der Steuersatz noch bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent. Seither drehen die Länder an der Steuerschraube. Vergleichsweise günstig mit 3,5 Prozent des Kaufpreises kommt momentan noch weg, wer sich ein Objekt in Bayern zulegt. Das Saarland verlangt bereits 5,5 Prozent. Berlin wird von aktuell fünf auf sechs Prozent hoch gehen, Schleswig-Holstein erhöht von fünf auf den Höchstsatz von 6,5 Prozent.

Allein in Berlin habe sich die Steuerbelastung beim Immobilienkauf seit 2006 fast verdoppelt, beklagt Goris. Mit Maklerprovision und neuerdings höheren Notar- und Gerichtskosten macht das insgesamt 37500 Euro beim Erwerb einer Wohnung für 250000 Euro. Ob sich die Investition in Zeiten heiß gelaufener Preise einmal als Glücksgriff erweist, steht in den Sternen.Berrit Gräber, Alexander Hagelüken, Andrea Rexer



Quelle

Verlag Süddeutsche Zeitung

Datum Mittwoch, den 23. Oktober 2013

Mittwoch, 23. Oktober 2013

Thomas Filor Magdeburg: Immobilienexperte Thomas Filor: Denkmalschutz und Flexibilität sind kein Widerspruch



In denkmalgeschützten Immobilien zu wohnen ist etwas Besonderes. Eine historische Mühle, ein Wasserturm oder eine Jugendstilvilla.

Doch sollen die Gebäude saniert werden, müssen vom Eigentümer zahlreiche Auflagen beachtet werden. „Um die Denkmalauflagen erfolgreich umzusetzen, sollten möglichst frühzeitig Fachleute wie erfahrene Architekten und Denkmalpfleger hinzugezogen werden“, empfiehlt Immobilienexperte Thomas Filor.

Bei einem Besichtigungstermin wird die Immobilie geprüft und der Denkmalpfleger stellt fest, welche Bestandteile des Hauses nicht beeinträchtigt werden dürfen. Häufig sind die Auflagen der Denkmalpfleger nämlich nicht so streng wie befürchtet. Denn wenn Aussagekraft und Struktur des Denkmals bewahrt bleiben, wird der Umbau vom Amt zumeist gewährt. Schwieriger wird es, wenn in die Konstruktion eingegriffen wird: „Natürlich kann man keine Holzbalkendecke betonieren oder tragende Wände versetzen um die Raumaufteilung zu ändern“, bestätigt Filor.

Sanierungsmaßnahmen stellen in den seltensten Fällen ein Problem dar. Während in vielen Fällen eine Außendämmung nicht möglich sein wird, um die Fassade zu erhalten, kann eine Innendämmung von Wänden und oberer Geschossdecke durchaus einen Einspareffekt bewirken. Eine Solaranlage zur Warmwassererzeugung wird meistens nicht störend sein, bei großflächiger Fotovoltaik zur Stromerzeugung sieht es anders aus. Hiervon nehmen viele Bauherren selber Abstand, um den Charakter des Baudenkmals nicht zu beeinträchtigen. Grundsätzlich sind alle Veränderungen an einem denkmalgeschützten Gebäude erlaubnispflichtig. Allerdings sind die Denkmalschutzbehörden meist bereit, Hilfestellungen zu leisten und zudem verpflichtet, die finanzielle Belastung für den Eigentümer in Grenzen zu halten. Über die konkreten Auflagen entscheidet das jeweilige Denkmalamt im Einzelfall. Zuständig ist in der Regel die Untere Denkmalbehörde, die je nach Bundesland bei der Stadt oder Gemeinde, dem Stadtbezirk oder beim Kreis angesiedelt ist. „Maßgeblich ist dabei, ob die historische Bausubstanz ausreichend geschont und das Erscheinungsbild des Gebäudes gewahrt wird,“ betont der Immobilienexperte. Nach Fertigstellung des Umbaus finde eine Bauabnahme durch Architekt und Denkmalbehörde statt. Bei positiver Begutachtung stelle die Denkmalbehörde eine Bescheinigung aus, um steuerrechtliche Abschreibungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen zu können. „Wer unkonventionell denkt, hartnäckig verhandelt und flexibel reagiert, kann eine Denkmalsanierung erfolgreich stemmen,“ so Thomas Filor abschließend.

Montag, 21. Oktober 2013

Thomas Filor Magdeburg: Geschlossene Immobilienfondsbranche mit Kopfschmerzen



Wir der kürzlich ausgezeichnete Journalist Markus Gotzi im Fondsbrief schreibt, war die Stimmung auf der Immobilienmesse Expo Real in München gut. Kopfschmerzen hätten lediglich die Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds, beispielsweise hinsichtlich der Frage der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zur Fremdkapitalquote? Gelten 60 Prozent des Assetwertes oder 60 Prozent des Eigenkapitals und damit faktisch nur 37,5 Prozent des Investitionsobjektes? Oder ist er nicht doch ein offener Fonds, wie die EU-Wertpapieraufsichtsbehörde ESMA meint. Die Konsequenz daraus könnte sein, dass ein offener Fonds darf nur 30 Prozent Eigenkapital aufnehmen. Die höher gehobelten Übergangsmodelle stünden im Feuer.

Freitag, 18. Oktober 2013

Immobilienexperte Thomas Filor: Banken öffnen Kredithahn für Immobilien



In den europäischen Kernmärkten Deutschland, Frankreich und Großbritannien haben Investoren trotz schärferer Bankenregulierung derzeit keine Probleme, an Darlehen zu kommen. Die Banken zeigen sich bei der Finanzierung von Immobilien unerwartet spendabel. „Hypothekenbanken sind wieder gut im Geschäft, viele Landesbanken kommen zurück und Versicherer drängen als alternative Anbieter auf den Markt“, so der Immobilienexperte Thomas Filor. Viele Geldhäuser sprechen dabei schon wieder von leichtem Wettbewerbsdruck.

Auch das Ergebnis einer Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft (IREBS) zum Verhalten deutscher Finanzierer auf dem gewerblichen Immobilienmarkt zeigt: Die Banken vergeben, gemessen am Kaufpreis der Immobilien, wieder mehr Kredite - inzwischen durchaus um die 70 Prozent - und schaffen es nicht, die Zinsen stabil zu halten oder gar zu erhöhen. Finanzierer wurden nach ihren Erwartungen für 2014 gefragt. Demnach glaubt kaum jemand, dass die gelockerte Kreditvergabe ein vorübergehendes Phänomen ist. Der Markt scheint umkämpft und diesen Druck müssen die Banken kompensieren. Im Moment tun sie das, indem sie risikobereiter auftreten. Doch die Banken schieben sich hinter vorgehaltener Hand gegenseitig die Schuld für den Preiskampf zu. „Wer sich mit öffentlichen Trägern im Rücken extrem günstig refinanzieren kann, der kann auch mit Dumping-Preisen an den Markt gehen", schimpft etwa der Vorstand einer Hypothekenbank auf die Landesbanken. Immobilienexperte Thomas Filor hierzu: „Eigentlich müssten alle Institute ein Interesse daran haben, in der traditionell langlaufenden Immobilienfinanzierung gutes Geld zu verdienen. Denn andere Einnahmequellen sprudeln kaum. Die eigenen Anlagen werfen wegen der Niedrigzinsen kaum noch etwas ab.“

Ein derzeit besonders gefragtes Marktsegment: Gut vermietete Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Bestlagen von Frankfurt, Paris oder London, gelegentlich auch in den skandinavischen Metropolen. Die Einkaufspreise steigen, das setzt die Renditen unter Druck. Ausweichen auf weniger gefragte Märkte im kriselnden Südeuropa will niemand so recht, weder die Investoren noch die Banken. Viele sehen ihre Chancen darin, in Kerneuropa über möglichst viel Neugeschäftsvolumen Geld reinzuholen. Die Allianz Gruppe will hier beispielsweise fünf Milliarden Euro mittelfristig investieren.

Montag, 14. Oktober 2013

Filor Magdeburg: Umstrittene Mietpreisbremse


Die Mietpreisbremse, für die sich alle im Bundestag vertretenen Parteien ausgesprochen haben, wird nicht von allen Seiten gelobt. Die Forderung, die Wohnungsmieten beim Abschluss neuer Mietverträge zu deckeln und damit den starken Mietpreisanstieg in den Großstädten zu bremsen, war eines der dominierenden Themen auf der Internationalen Immobilienmesse Expo Real in München. Überzeugt zeigten sich die Vertreter der Immobilienwirtschaft, dass die Mietpreisbremse kommen werde – egal, welche Partei eine Koalition mit CDU/CSU eingehen werde. Im Gespräch ist, dass die Wohnungseigentümer künftig bei der Wiedervermietung nur noch eine Miete verlangen dürfen, die um höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Heute gibt es bei der Wiedervermietung – anders als bei bestehenden Verträgen, die sich am Mietspiegel orientieren müssen – keine Begrenzung. Dass die Vertreter der Wohnungseigentümer wenig Freude an der geplanten Maßnahme haben, liegt auf der Hand.

Montag, 7. Oktober 2013

Thomas Filor Magdeburg: Wohnungen für Älteren als Chance für Kapitalanleger



Viele Bürger sind bereit, im Alter tiefer in die Tasche zu greifen, um alleine oder mit dem Lebenspartner möglichst lange in den eigenen vier Wänden leben zu können. Zu diesem Ergebnis kommen der Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle und die Deutsche Pflegeheim Fonds AG. Für Kapitalanleger ergeben sich hieraus Chancen. Schon 2011 kam eine Studie im Auftrag des Bundesbauministeriums zu dem Ergebnis, dass ein eklatanter Mangel an barrierearmen oder –freien Wohnungen besteht. Schon jetzt stände einer Nachfrage von 2,5 Millionen Wohnungen dieser Art nur ein Angebot von rund 560.000 gegenüber.