Thomas Filor: Silver Generation zieht es in die Städte

In einem Interview äußerte sich Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engels & Völkers AG über Entwicklungen am Wohnungsmarkt. Er beschreibt eine starke Nachfrage nach hochwertigen Objekten in guten, innerstädtischen Lagen, die insbesondere von der so genannten Silver Generation ausgelöst würde. Hierbei handelt es sich um meist recht vermögende Investoren, die während der Familienphase ein Haus am Stadtrand oder  dem so genannten Speckgürtel bewohnt hätte, und nun die Vorzüge der Stadt genießen möchten. Für diese Zielgruppe seien auch Kriterien wie Vorhandensein eines Fahrstuhls oder Barrierefreiheit wichtig. Auch spiele die Offenheit des Wohnraums eine große Rolle:  hierunter versteht man das Ineinanderfließen von Küche und Wohnraum zu einem großen Wohnbereich. Weiterhin gefragt seien Sicherheitsvorkehrungen und mögliche Servicevorrichtungen – Ziel sei es schließlich, möglichst lange in der eigenen Wohnung leben zu können.

Thomas Filor Emissionshaus Magdeburg: Immobilienmarkt genau durchschauen

Immobilien sind bei Investoren beliebter denn je. Hierfür gibt es viele Gründe. Immobilien unterliegen kaum zyklischen Entwicklungen. Sie bieten zudem in der Regel planbare Erträge. In Anbetracht niedriger Kapitalmarktzinsen und günstiger Finanzierungskonditionen sind sie eine sinnvolle Alternative für diejenigen, die mittel- bis langfristig stabile Mieteinahmen erzielen möchten und sich hierdurch eine weitere Einnahmemöglichkeit schaffen. Unabhängig davon greift der Vorteil des weitgehenden Schutzes vor Geldentwertung. Immobilien, die einen nicht unerheblichen Teil an Arbeitsleistung in sich bergen, werden immer dann teurer, wenn eben diese Arbeitsleistung teurer wird. Da die Löhne von der Entwicklung her steigen und dabei in Abhängigkeit zur Geldentwertung stehen, werden auch Immobilien dem Grunde nach immer teurer. Man kann sagen: Ihr Preis steigt in einer gewissen Abhängigkeit zur Inflationsrate. „Diese Argumente sprechen eindeutig und zwar seit Jahren für die Immobilie und hier besonders für die vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage“, sagt Thomas Filor, Immobilienexperte aus Magdeburg. Diese Einschätzung wird auch durch „nackte Zahlen“ bestätigt: Wie die Süddeutsche Zeitung aktuell mit Bezug auf Zahlen des Statistischen Bundeamtes berichtet, wurden im ersten Halbjahr dieses Jahres bundesweit rund 125.000 Wohnungen genehmigt. Dies seien 9,6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Bei den Baugenehmigungen von Einfamilienhäusern seien es indes nur 1,5 Prozent mehr.

Immobilienexperte Filor rät dennoch zum genauen Hinschauen. Wie Studien zeigen, ist bei rund zwei Drittel aller ländlichen Gemeinden und kleineren Städte die Bevölkerungszahl rückläufig. Dass dies Auswirkungen auf die erzielbaren Preise beim Wiederverkauf einer Immobilie haben kann, scheint nachvollziehbar. Zudem solle man sich beim Kauf einer Kapitalanlage Referenzobjekte des Bauträgers und Verwalters der Objekte zeigen lassen. Eindeutig sei dabei ein Trend zurück in die Städte und zu größeren Wohnungen erkennbar. Dies läge zum einen daran, dass viele Familien wieder die Annehmlichkeiten der Städte mit ihrem entsprechenden Angebot suchen – zumal immer mehr Metropolen in Deutschland an einer deutlichen Verbesserung der Lebensqualität arbeiten. „Zum anderen sind es aber auch zunehmend ältere Menschen, die zurück in die Städte kommen“, so Thomas Filor. Oft hätten diese während ihrer „Familienphase“ im Umland oder den Speckgürteln der Städte gelebt und suchten nun nach Alternativen, die eine bessere Versorgung generell im Alter oder bei Erkrankung zulassen.

  

Emissionshaus Filor: Das erwarten Senioren von ihren Immobilien

Die Immobilienbranche hat das Geschäft mit den sogenannten Best-Agern auch in Deutschland für sich entdeckt. Die Zahl der Anbieter von Luxuswohnungen mit Service steigt. Die Bewohner können teilweise einen Concierge, Fitnessräume und eine Sauna nutzen. Experten sagen, die Nachfrage wird noch an Geschwindigkeit zunehmen. Dreh- und Angelpunkt der Konzepte sei der Concierge, der Dienstleistungen wie einen Shuttle-Dienst zum Flughafen, den Wäscheservice, die Versorgung von Haustieren und Pflanzen organisiere und Kontakt zu Handwerkern und Reinigungspersonal herstelle.

Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD sieht das Wohnen mit Betreuung auf Luxusniveau als Trend: "Immer mehr Projektentwickler springen auf diesen Zug." Dabei seien die Dienstleistungen, die um die Wohnimmobilie herum angeboten werden, "viel wichtiger als Lage und Ausstattung des Objekts".

Ein Drittel der bisherigen Erwerber sind Selbstnutzer. Wer es sich leisten kann, Immobilieneigentum zu erwerben und zusätzlich Haus- und Pflegedienste zu nutzen, muss tief in die Tasche greifen. Laut Stiftung Warentest liegen die monatlichen Kosten in Seniorenresidenzen je nach Leistungen zwischen 700 und 3500 Euro. Je höher der Luxus, desto teurer. Allerdings ist der Weiterverkauf oft ein Problem. Sterben die Senioren, müssen die Erben sich um die Vermietung kümmern oder selbst einziehen.

Emissionshaus Filor: Umbruch in der deutschen Immobilienbranche

Die Immobilienbranche steht vor großen Veränderungen: Denn es zeichnet sich eine Großfusion ab. Die Deutsche Wohnen AG will den Konkurrenten GSW übernehmen und damit nah an den Marktführer Deutsche Annington heranrücken. Die Transaktion soll mit einer Kapitalerhöhung realisiert werden. Vorstand und Aufsichtsrat beschlossen, den GSW-Aktionären ein Umtauschangebot zu unterbreiten.

Das fusionierte Unternehmen wäre mit 148 000 Wohnungen und einem Börsenwert von rund vier Milliarden Euro die neue Nummer zwei unter den privaten Wohnimmobiliengesellschaften in Deutschland.

Zeitgleich will sich das hoch verschuldete Immobilienunternehmen IVG in einem sogenannten Schutzschirmverfahren sanieren. Der Vorstand werde beim Amtsgericht einen entsprechenden Antrag für die IVG Immobilien AG stellen, teilte das Unternehmen in Bonn mit. Die Gesellschaft zählt zu den großen Immobilienunternehmen in Europa mit einem verwalteten Vermögen von 20 Milliarden Euro. Der Konzern hatte sich unter anderem mit Großobjekten wie «The Squaire» am Frankfurter Flughafen übernommen und Schulden in Milliardenhöhe aufgehäuft. Dieser Schritt von seinem Insolvenzrecht Gebrauch zu nehmen sei unausweichlich gewesen, nachdem sich das Unternehmen mit den Gläubigervertretern nicht auf sein Sanierungskonzept verständigen konnte.

Zudem gab der Bonner Konzern im August einen Abschreibungsbedarf von 350 Millionen Euro bekannt, womit ein Verlust von mehr als der Hälfte des Grundkapitals eintrat. Im ersten Quartal hatte das Unternehmen Verluste von 45 Millionen Euro eingefahren. 2012 hatte der Fehlbetrag bei rund 100 Millionen Euro gelegen. Die Gläubiger verständigten sich Mitte August zunächst grundlegend auf ein Restrukturierungskonzept. Über weitere Details der Pläne sei bei den Gläubigern am Ende aber keine Verständigung erzielt worden, hieß es nun. Damit sei das Ziel, die Unterstützung aller Kapitalschichten zum Umbau der Gesellschaft zu finden, nicht erreicht worden. Grundlage für die Neuausrichtung des Unternehmens bilde aber weiterhin das bereits vorgestellte Sanierungskonzept.

Filor Emissionshaus Magdeburg: Stadtumbau – Die Chance für die Zukunft

Auch in Magdeburg sind die Folgen von Bevölkerungsrückgang und Wohnungsleerstand die entscheidende Herausforderung für die Kommunalpolitik. Wenn auch hier die Nachfrage an Studentenwohnungen immer größer wird, der Bedarf an Wohnraum also vorhanden ist, fehlt es an adäquaten Wohnungen. Die gesellschaftlichen Veränderungen, insbesondere in den neuen Bundesländern, sind beispiellos und bedürfen zukunftsfähiger Lösungen. Aus Sicht der Wohnungsmarktentwicklung gibt es keine Alternative zum Stadtumbau. Stadtumbau steht vor allem für die Chance, zukunftsfähige Wohnformen zu entwickeln und die Innenstadt und innenstadtnahe Bereiche zu stärken. Hier ist eine innovative Stadtentwicklungspolitik gefragt, deren Ziel es sein muss, die Zukunftsfähigkeit der Stadt, bei sich rasch ändernden Bedingungen, zu sichern.

Filor Emissionshaus Magdeburg: 0,79 Prozent aller Wohnungen in Deutschland fehlen Sanitäranlagen

Eine überraschend hohe Zahl erschreckt Mieter und Vermieter zum Anfang der Woche: 680.000 Wohnungen fehlt in Deutschland die Toilette, das Bad, oder sogar beides. Obwohl Deutschland im Vergleich zu Europa im Sanitärbereich sehr komfortabel ausgestattet ist, gibt es dennoch 330.000 Wohnungen ohne WC, Bad und/ oder Dusche. Damit fehlt in 0,79 Prozent aller 41,3 Millionen Wohnungen in Deutschland WC und Badezimmer. Insgesamt fehlen in 680.000 Wohnungen (1,7 Prozent) entweder Toilette oder Bad – oder eben beides.

"Und man fragt sich: Wo gehen die Menschen hin, die dort wohnen, wenn sie ein Bedürfnis haben oder sich waschen wollen? So viel steht jedoch nun fest: Es gibt in Deutschland noch viele Wohnungen, wo es eine Toilette entweder im Treppenhaus oder über den Hof im Vorderhaus gibt, und manchmal auch nur eine Toilette für alle Wohnungen aus dem Hinterhaus", sagt Manfred Scherschinski, Präsident des Statistischen Landesamtes unter Verweis auf die Ergebnisse der Gebäude- und Wohnraumzählung. In Sachsen-Anhalt etwa seien 50 Prozent der Wohnungen ohne Grundkomfort in Ein- und Zweifamilienhäusern – vor allem auf dem Land. Sachsen-Anhalt rangiert mit 13.885 Wohnungen (1,05 Prozent), die diesen Nichtkomfort aufweisen, im hinteren Feld. "Dagegen hat Hamburg mit 0,18 Prozent den geringsten Anteil", sagte Scherschinski. Einen beachtlich hohen Anteil an Wohnungen ohne sanitäre Ausstattung hat dagegen eine andere deutsche Großstadt: In der bayerischen Landeshauptstadt München gibt es in 11.902 Unterkünften kein WC, kein Bad oder keine Dusche. Das entspricht 1,5 Prozent.

Die Wohnraum- und Gebäudezählung wurde parallel zur großen Volkszählung 2011, dem Zensus, in Deutschland und Europa organisiert. Bundesweit wurden 17,5 Millionen Eigentümer sowie Haus- und Wohnungsverwalter schriftlich befragt. Die Ergebnisse aus Europa liegen noch nicht vor. Deshalb seien Vergleiche zu anderen europäischen Ländern noch nicht vollständig möglich.

Emissionshaus Filor: Chinesische Investoren wollen Immobilien in Europa kaufen

Eine repräsentative Studie des Immobiliendienstleisters DTZ hat ergeben, dass sich Investoren aus China zunehmend für den europäischen Immobilienmarkt interessieren. Insgesamt wurden DTZ zufolge im zweiten Quartal 2013 in Europa gewerblich genutzte Immobilien für 26,5 Milliarden Euro gekauft. Neu sei das Engagement chinesischer Investoren. Ein Grund dafür seien unter anderem neue Regelungen in China, die es Investorengruppen erleichterten, Immobilien außerhalb Chinas zu kaufen. Laut DTZ zeichnen sich vor allem Deals in London ab. Aber auch in Deutschland und speziell in Berlin sei ein wachsendes Interesse bemerkbar. Auch der Immobiliendienstleister CBRE hat eine wachsende Nachfrage asiatischer und speziell chinesischer Investoren registriert.

Emissionshaus Filor: Maklerkosten für Immobilieninteressenten problematisch

Für viele Berliner stellen die hohen Nebenerwerbskosten, zu denen auch die Maklerkosten zählen, ein großes finanzielles Problem dar: Für den Kauf einer Eigentumswohnung im Wert von 200.000 Euro muss ein Interessent in Berlin immerhin 14.280 Euro an Maklerprovision zahlen, wenn er sich nicht anders mit dem Makler einigt. Tatsächlich werden Berliner und Brandenburger Käufer dadurch schlechter gestellt als Käufer in anderen Bundesländern, da die fällige Provision allein von ihnen bezahlt wird. In anderen Bundesländern liegt sie darunter, oder Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision. Eine Neuregelung wird derzeit diskutiert. Denkbar sei zum Beispiel,künftig nach dem Verursacherprinzip vorzugehen. Wer den Makler beauftragt, solle ihn bezahlen. Bislang ist der Maklerberuf nicht geschützt. Auch bundeseinheitliche Provisionsgrenzen sind denkbar.

Emissionshaus Thomas Filor , Magdeburg: Offene Immobilienfonds als Sachwertalternative?

Die meisten Bürger in Deutschland sind sich derzeit bewusst, dass „klassische“ Sparprodukte nur magere Zinsen abwerfen. Anleihen, das Sparbuch, Festgeldanlagen - sie alle bieten seit einigen Jahren kaum akzeptable Verzinsungen und glaubt man den Experten, geht dies auch so weiter. Schließlich will die Europäische Zentralbank den Markt weiterhin mit günstigem Geld versorgen. Der deutsche Immobilienmarkt dagegen boomt, bietet also in unterschiedlichste Richtungen interessante Anlagemöglichkeiten. Hiervon profitieren in letzter Zeit auch wieder offene Immobilienfonds, obwohl diese zuletzt wegen geringer Verzinsungen und den Rückgabebeschränkungen ins Gerede kamen. Wir erinnern uns: früher konnte man seinen offenen Immobilienfonds ganz oder teilweise banktäglich zurückgeben, sprich verkaufen. Zuletzt ging dies nur noch bei einer Handvoll Anbieter.

Am 22. Juli wurden die Regeln für die Rückgabe von Anteilen an den Fonds zum zweiten Mal in diesem Jahr geändert. Neu-Investoren kommen seither nur noch unter eng begrenzten Bedingungen an ihr Geld. Der offene Immobilienfonds ist in der Wahrnehmung vieler Fachleute eher ein „geschlossenes Produkt“. Indes: Die Kritik  - beispielsweise aus der Presse - scheint beim Anleger oder Sparer nicht anzukommen: Die erste Verschärfung der Bestimmungen zu Jahresanfang konnte diese nämlich nicht abschrecken, weiterhin Anteile von offenen Immobilienfonds zu kaufen. Obwohl die Rückgabe der Anteile bereits seit Jahresanfang erschwert ist, investierten Anleger in den ersten fünf Monaten, dem Fondsverband BVI zufolge, unter dem Strich 2,1 Milliarden Euro neu in offene Immobilienfonds. Aus Aktienfonds und Geldmarktfonds zogen sie hingegen Geld ab.

Emissionshaus Filor: Anleger bevorzugen Wohnungen in der Stadt

Eine gemeinsame Erhebung von Immobilienscout24 und Interhyp hat ergeben, dass Immobilien auf dem Land für Kapitalanleger offenbar immer unattraktiver werden. Demnach glauben nur sechs Prozent dieser Anleger, dass sich eine Investition in eine Immobilie auf dem Land auch wirklich lohnt. Investoren suchen aber nicht nur in den Zentren der Städte, sondern oft auch in der Peripherie. Eigennutzer suchen besonders häufig in den Speckgürteln der Städte. Sie halten als Kaufkriterium außerdem eine gute Infrastruktur für besonders wichtig. Zwei Drittel der Kaufinteressenten gaben als wichtiges Kriterium gute Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe an (67 Prozent). Mehr als die Hälfte legt außerdem Wert auf gute Anbindungen mit öffentlichen Verkehrsmitteln (58 Prozent).

Diese Affinität schlägt sich auch in den Preisunterschieden nieder: Die Differenz zwischen den Mieten in Großstädten und jenen auf dem Land wird nämlich immer größer: Mieten in deutschen Metropolen sind nach Angaben der Bundesregierung seit 2008 um mehr als zehn Prozent gestiegen und liegen weit über dem Niveau derer in ländlichen Regionen. In den kreisfreien Großstädten über 100.000 Einwohnern wurde bis zum ersten Halbjahr 2012 ein Sprung um 10,8 Prozent verzeichnet und damit die stärkste Zunahme im Vergleich aller untersuchten Gemeindetypen. Das geht aus dem Stadtentwicklungsbericht 2012 hervor, den das Bundeskabinett am Mittwoch beschlossen hat. Mit durchschnittlich 7,37 Euro netto kalt je Quadratmeter lagen Großstadt-Mieten um 42 Prozent höher als in dünn besiedelten ländlichen Kreisen, im Westen sogar um 46 Prozent. Der Wohnungsbau in Deutschland zieht bereits an. Im vergangenen Jahr wurden laut Statistischem Bundesamt 200.500 Einheiten fertig und damit 9,5 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Neue Einwohner werden vor allem durch Ausbildungs- und Arbeitsplätze angezogen.Formularende

Das Emissionshaus Filor ist in Magdeburg ansässig und hat sich dementsprechend auf die ostdeutschen Metropolen Dresden, Leipzig und eben Magdeburg konzentriert. Als neue und wichtige Metropole wurde nun auch Berlin in das Unternehmensportfolio mit aufgenommen. Das Emissionshaus Filor erarbeitet ein Konzept für die Gesamtfinanzierung und sorgt damit für eine schnelle Umsetzung der einzelnen Projekte.

Emissionshaus Thomas Filor: Magdeburg - sollte man kennen

Magdeburg als Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt ist ein bevorzugter Wirtschaftsraum mit großer Anziehungskraft - und legt derzeit auch in der Gunst der Investoren bei Alt- wie Neubauten deutlich zu. So jedenfalls das Ergebnis, den TLG Immobilien in einem Sieben-Jahres-Vergleich zwischen 2006 und 2012 vorgenommen hat. Dabei stieg der Spitzenwert im Altbaubereich von 1300 Euro je Quadratmeter auf 2000 Euro, im Neubau von 1500 Euro auf 2250 Euro. Damit liegt Magdeburg zwar immer noch abgeschlagen beispielsweise hinter Potsdam oder Dresden, wo derzeit bis zu 4400 Euro auf den Quadratmeter im Neubau keine Seltenheit mehr sind, kann aber dennoch auf auffällige Preissteigerungen verweisen. Erst im November 2012 hatte „Die Welt“ über die positive Entwicklung in Magdeburg berichtet (Link: http://www.welt.de/wirtschaft/article111642974/Magdeburg-ist-dynamischste-deutsche-Grossstadt.html).

Diese positive Entwicklung der ostdeutschen Metropolen setzt sich generell fort und schon jetzt vermuten einige Spezialisten, dass in wenigen Jahren Städte wie Leipzig, Jena und Dresden viele westdeutsche Städte abgehängt haben dürften. Auch Magdeburg wird zu den Aufsteigern gezählt. Von großem Vorteil dürfte dabei sein, dass diese Städte ein vergleichsweise junges Publikum und gute Ausbildungsmöglichkeiten haben, dank der entsprechenden Wirtschaftsförderungen zudem auf eine gute Infrastruktur verweisen können.   

Jahre nach der Wiedervereinigung wird nun wahr, was politische Vordenker immer gehofft haben: die Angleichung deutsch/deutscher Verhältnisse auf einem Niveau, das den meisten Menschen Freude bereitet. Insofern scheint es folgerichtig, dass auch der Immobilienmarkt entsprechend nachzieht. Jedenfalls werden die Bauruinen der 90er Jahre immer weniger, auch wenn sie am ein oder anderen Standort immer noch das Straßenbild prägen. Ein kurzer Blick in Internetplattformen wie www.immobilienscout24.de zeigt dabei, dass es hochwertige Neubauten oder top-modernisierte Altbauten sind, die die Menschen anziehen. Wer heute beispielweise in Magdeburgs Innenstadt eine Wohnung sucht, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch vor Jahren.

Seit Jahren in diesem Marktsegment aktiv ist die Filor Emissionshaus AG von Firmengründer Thomas Filor. Magdeburgs Vorzeige-Immobilienunternehmen hat bereits eine Vielzahl an Objekten saniert, modernisiert und neue Häuser gebaut. Filor setzt dabei sowohl auf Anleger, die ein neues Zuhause suchen wie auch auf Immobilien-Kapitalanleger. Die Nachfrage ist groß, denn das Angebot an interessanten Objekten überschaubar. Das macht die Sparte auch für Anleger interessant. Magdeburg ist eine bislang noch verborgene Blüte, deren Anziehungskraft sich erst auf den zweiten Blick offenbart. Wirtschaftlich und im Hinblick auf neue Arbeitsplätze ist Magdeburg dabei längst angekommen.